Bauträgervertragsgesetz in Österreich (BTVG)
- Redaktion Anwaltfinden.at
Wer einen Bauträgervertrag abschließen möchte, muss über das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) in Österreich Bescheid wissen. Insbesondere über die eigenen Rechte und Pflichten sollten der Bauherr informiert sein, um Schadenersatzansprüche bei Bauschäden geltend zu machen.
Ein Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumen, welche sich in einem neu zu errichtenden oder zu sanierenden Gebäude befinden, ist durch das Bauträgervertragsgesetz vor dem Verlust der Vorauszahlungen geschützt, wenn der Bauträger Konkurs anmeldet. Um die Vorauszahlungen effektiv abzusichern, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Das am häufigsten angewendete Sicherungsmodell ist die „Zahlung nach Ratenplan“.
Inhaltsverzeichnis
- Das Gesetz gilt nur für zu errichtende und sanierende Gebäude, sodass bereits bestehende Bauobjekte nicht abgesichert sind.
- Das Bauträgervertragsgesetz schützt die Vorauszahlungen des Bauherrn. Insbesondere dann, wenn es zur Insolvenz des Bauträgers kommt.
- Bei einer umfangreichen Sanierung und sofern die Kosten der Sanierung die Hälfte der Neubaukosten betragen, gilt das Bauträgervertragsgesetz auch.
- Der Bauträgervertrag umfasst Hinweise zur Objektlage, die Preise und Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistungen, Informationen zu Abgaben und Steuern, die Kosten der Vertragserstellung und -abwicklung, den Übergabetermin des Bauobjekts und weitere Punkte.
Was ist der Bauträgervertrag?
Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauträger, der den Erwerb von Eigentum, Wohneigentum sowie das Bau- und Bestandsrecht (Miet- und Pachtrecht), aber auch sonstige Nutzungsrechte (Leasing an Gebäuden, Wohnungen und Geschäftsräume) regelt.
Sollte ein Erwerber seine Rechte an der Liegenschaft von einem Dritten erhalten haben, aber dennoch eine Errichtung oder Erneuerung in Auftrag sein, handelt es sich um einen Bauträgervertrag zwischen den Beteiligten.
Als Bauträger bezeichnet man denjenigen, der sich dazu verpflichtet hat die genannten Rechte an einen Erwerber zu übertragen. Der Bauträgervertrag muss immer schriftlich abgeschlossen werden. Bestenfalls lassen Sie den Inhalt des Bauträgervertrags von einem Rechtsanwalt für Baurecht überprüfen.
Muster für einen Bauträgervertrag
Das folgende Muster eines Bauträgervertrags soll Ihnen eine Orientierung geben, welche inhaltlichen und formalen Aspekte dieser erfüllen muss.
Bedenken Sie jedoch, dass ein Bauträgervertrag-Muster lediglich eine allgemeingültige Lösung ist, aber nicht Ihre persönliche und individuelle Rechtsituation berücksichtigt.
Bevor Sie ein Bauträgervertrag-Muster nutzen, sollten Sie eine ausführliche Rechtsberatung bei einem Anwalt für Baurecht wahrnehmen. Insbesondere bei einer komplizierten Lage oder Sie ausführliche Informationen benötigen. Ein Anwalt prüft Ihren Vertrag und stellt sicher, dass Sie bei Bauschäden Ihre Schadenersatzansprüche geltend machen können.
Was geschieht, wenn die Baubewilligung bei Vertragsabschluss nicht vorliegt?
Sollte zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses keine Baubewilligung vorliegen, dann kann zwischen dem Bauträger und dem Bauherrn vereinbart werden, dass der Bauträger bei verspäteter Übergabe keine Verzugsstrafe zahlen muss. Nichtsdestotrotz ist der Erwerber an den Vertrag gebunden.
Allerdings ist diese vertragliche Vereinbarung nur dann gültig, wenn der Verzug auf eine für den Bauträger unvorhergesehene und durch ihn nicht beeinflussbare lange Dauer des Bauverfahrens zurückzuführen ist. Außerdem darf die Verzögerung nicht länger als 3 Jahre betragen.
Was ist das Bauträgervertragsgesetz?
Das Bauträgervertragsgesetz schützt die Vorauszahlungen des Bauherrn und gilt für den Erwerb des Eigentums und Wohneigentums, des Baurechts, des Bestandsrechts sowie sonstiger Nutzungsrechte (z.B. Leasing) bei zu errichtenden oder sanierenden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen.
Allerdings muss der Erwerber Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzungsfläche vor der Fertigstellung an den Bauträger oder Dritte zahlen (siehe BTVG § 1 Abs. 1). Es ist jedoch zu beachten, dass das Bauträgervertragsgesetz nur für zu errichtende und sanierende Gebäude gilt, sodass bereits bestehende Bauobjekte nicht abgesichert sind.
Nur bei einer umfangreichen Sanierung und wenn die Kosten der Sanierung die Hälfte der Neubaukosten betragen, tritt das Bauträgervertragsgesetz in Kraft.
Inhalt des Bauträgervertrags
Inhaltlich sollte der Bauträgervertrag alle notwendigen Punkte enthalten. Unsere Anwälte für Baurecht prüfen gerne Ihren Bauträgervertrag hinsichtlich des Inhalts und der Form. Somit können Sie auf Nummer sicher gehen, dass die entsprechenden Formulierungen richtig ausgelegt werden.
Folgende Inhalte sollten in einem Bauträgervertrag in Österreich enthalten sein:
- Genaue Bezeichnung des Gebäudes oder die Wohnung oder der Geschäftsräume mit Zubehör.
- Genaue Bezeichnung der vom Erwerber benutzten Teile der Gesamtanlage
- Genaue Bezeichnung der Lage und Widmung des Bauobjekts
Um den Bauvertrag rechtmäßig aufsetzen zu können, müssen Pläne, Baubeschreibungen sowie eine Beschreibung der Ausstattung und deren Zustand übergeben werden.
Ferner müssen folgende Aspekte im Bauvertrag enthalten sein:
- Hinweis zur Lage des Objekts; insbesondere naturbedingte Gefahrenzonen (Wildbach, Lawinen- oder Hochwassergebiet).
- Anführung im Altlastenatlas oder Führung im Verdachtsflächenkataster
- Preise und Zahlungen für Sonder- und Zusatzleistungen
- Informationen zu Abgaben und Steuern
- Kosten der Vertragserstellung und -abwicklung
- Übergabetermin des Bauobjekts
- Fertigstellungstermin der Gesamtanlage
- Allfällige, dingliche oder obligatorische Lasten, die vom Erwerber zu tragen sind
- Fälligkeit der Zahlungen
- Art der Sicherung
- Konto des Bauträgers
- Informationen zu den Rechtsfolgen
Sicherungsmodelle des Bauträgervertragsgesetzes in Österreich
Kommt das Bauträgervertragsgesetz zur Anwendung, dann gibt es verschiedene Sicherungsmodell. Das gängigste Modell ist das Modell der grundbücherlichen Sicherstellung und das „Zahlen nach Ratenplan“.
Hierbei muss der Bauträger den Erwerber ins Grundbuch eintragen und im Anschluss daran werden je nach Baufortschritt Auszahlungsraten an den Bauträger bezahlt.
Der Bauträger muss den Bauherrn oder Erwerber durch eine Sicherung vor einem Verlust seiner bereits gezahlten Beträge bewahren. Allerdings müssen bereits bezahlte Beträge für Steuern und Abgaben sowie Vertragserstellungs- und abwicklungskosten nicht abgesichert werden.
Bei den Sicherungsmodellen des Bauträgervertragsgesetzes gibt es folgende Möglichkeiten:
- schuldrechtliche Sicherung
- grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einer Zahlung nach Ratenplan
- pfandrechtliche Sicherung
- Sondersicherungen
Dabei ist es auch möglich, die Sicherungen miteinander zu kombinieren, sofern keine Beeinträchtigung des Sicherungszwecks die Folge ist. Ferner können die obigen Sicherungen auch nachträglich im Einvernehmen vereinbart werden.
Zahlungen an den Bauträger müssen erst dann vom Erwerber getätigt werden, wenn die Sicherung vorliegt. Ab der Übergabe des Bauobjekts und Gewährleistung des Rechtserwerbs des Erwerbers erlischt die Sicherungspflicht.
Schuldrechtliche Sicherung
Bei einer schuldrechtlichen Sicherung erhält der Erwerber eine Absicherung durch eine Garantie oder mittels einer Versicherung. Hierbei treten Kreditinstitute oder Versicherungsunternehmen ein, die allerdings eine Geschäftsberechtigung im Inland benötigen oder über inländische Gebietskörperschaften verfügen.
Pfandrechtliche Sicherung
Darüber hinaus kann sich der Erwerber durch ein Pfandrecht auf eine Liegenschaft absichern. Meist wird das Pfandrecht einem Treuhänder eingeräumt, wobei der Bauträger dazu verpflichtet ist, diesen zu bestellen. Sollte es zu einer schuldrechtlichen Sicherung kommen, kann auf den Treuhänder verzichtet werden.
Der Treuhänder – Rechtsanwalt oder Notar – ist nicht nur dazu verpflichtet, den Erwerber hinsichtlich der Vertragsinhalte zu beraten und zu belehren (Haftrücklass, Insolvenzfall), sondern ist auch für folgende Aspekte verantwortlich:
- Überwachung der Sicherungspflicht des Bauträgers
- Sicherstellung, dass Zahlungen ausschließlich auf das Konto des Bauträgers entrichtet werden.
- Prüfung der vertraglichen und grundbuchsrechtlichen Voraussetzungen (z.B. Freistellungsverpflichtungen) bei der grundbücherlichen Sicherstellung
- Unterstützung bei der Baufortschrittsüberwachung und Einhaltung des Ratenplans
Prüfung der grundbuchrechtlichen und wertmäßigen Voraussetzungen bei der pfandrechtlichen Sicherung.
Grundbücherliche Sicherstellung und Ratenplan
Eine gängige Sicherstellungsmethode ist die grundbücherliche Eintragung in Kombination mit einem Ratenplan. Eine Anmerkung zur Einräumung von Wohneigentum im Grundbuch ist dabei eine ausreichende grundbücherliche Sicherstellung für den Erwerber.
Im Bauträgervertrag können die beiden Parteien die Zahlungen nach Ratenplan A oder Ratenplan B vereinbaren. Der Unterschied zwischen Ratenplan A und B nach BTVG ist, dass der Bauträger nach Ratenplan A eine zusätzliche Bankgarantie oder Versicherung von mindestens 10 % vorbringen muss, sofern der Erwerber ein dringendes Wohnbedürfnis hat.
Durch diese Sicherheiten müssen alle Folgen, die dem Erwerber aus einer Verzögerung oder Einstellung des Bauvorhabens aufgrund einer Insolvenz des Bauträgers entstehen, beglichen werden.
Zahlung nach Ratenplan
Werden Zahlungen nach Ratenplan vereinbart, dann müssen diese nach Abschluss des entsprechenden Bauabschnitts beglichen werden. Dies gilt sowohl für Neubauten als auch für die grundlegende Erneuerung von Altbauten. Prinzipiell muss die erste Zahlungsrate ab Baubeginn gezahlt werden.
Eine Zahlung vor Baubeginn ist nur dann zulässig, wenn aufgrund eines hohen Liegenschaftswertes bereits ausreichend Sicherheit durch die grundbücherliche Sicherstellung vorliegt.
Unterschied zwischen Ratenplan A und B nach BTVG
Im Grunde genommen können die beiden Parteien zwischen Ratenplan A und B frei wählen. Doch was ist der Unterschied zwischen Ratenplan A und B nach BTVG? Ratenplan A bietet dem Bauträger zu Projektbeginn günstigere Konditionen an und sichert eine schnellere Auszahlbarkeit der Kaufpreisraten. Ratenplan B sieht hingegen eine langsamere Auszahlbarkeit vor und sichert den Erwerber besser ab.
Sollte das Bauobjekt nur erworben werden, um das dringliche Wohnbedürfnis des Erwerbers zu decken, dann muss der Bauträger eine Zusatzsicherung (Versicherung, Bankgarantie) in Höhe von mindestens 10% des Kaufpreises bereitstellen. Können sich die beiden Vertragsparteien hingegen nicht über eine Zusatzsicherung einigen, dann kann bei einem dringlichen Wohnbedürfnis nur der Ratenplan B vereinbart werden.
Übersicht der zulässigen Ratenfälligkeiten gemäß Ratenplan A und Ratenplan B:
| Leistungsfortschritt nach BTVG | Ratenplan A (Prozentsatz des Kaufpreises) | Ratenplan B (Prozentsatz des Kaufpreises) |
|---|---|---|
| Baubeginn aufgrund rechtskräftiger Baubewilligung | 15% | 10% |
| Fertigstellung Rohbau und Dach | 35% | 30% |
| Fertigstellung Rohinstallation | 20% | 20% |
| Fertigstellung Fenster und Fassade | 12% | 12% |
| Bezugsfertigstellung oder | 12% | 17% |
| vorzeitige Übergabe oder Fertigstellung der Anlage | 4% | 9% |
| 3 Jahre nach Übergabe/Übernahme oder bei Garantieablöse bei Übergabe/Übernahme | 2% | 2% |
| Summe | 100% | 100 |
Anmerkung:
Die obige Tabelle gilt nur für Neubauten, nicht aber sanierungsbedürftige Gebäude. Bei einer Sanierung einer Bestandsimmobilie gilt der gesetzliche Ratenplan nicht zu 100%, da das Objekt bereits bei Vertragsabschluss einen wesentlich höheren Wert aufweist als ein noch zu bebauendes Grundstück.
Laut Bauträgervertragsgesetz soll das Ratenplanmodell jedoch auf durchgreifende Erneuerungen von Altbauten angewendet werden, allerdings ist eine genaue Festlegung von Regelprozentsätzen wie in der obigen Tabelle für Neubauten nicht vorhanden. In diesem Fall kann es ratsam sein, einen Sachverständigen hinzuziehen, um einen individuellen Ratenplan zu entwickeln.
Rücktrittsrechte
Der Erwerber hat dann das Recht von einer Vertragserklärung und vom Vertrag zurückzutreten, wenn der Bauträger nicht spätestens eine Woche vor der Vertragserklärung bestimmte Informationen schriftlich bereitgestellt hat. Diese Informationen sind:
- der vorgesehenen Vertragsinhalt
- bei Sondersicherung durch einen Treuhänder: Wortlaut der Vereinbarung mit der Bank
- bei Sondersicherung durch Förderung durch eine inländische Gebietskörperschaft: Genauer Wortlaut der Bescheinigung des Abschlussprüfers
- bei schuldrechtlicher Sicherung ohne Treuhänder: Wortlaut der Sicherheit
- bei grundbücherlicher Sicherstellung: Wortlaut der Zusatzsicherheit
Die Frist für den Rücktritt beginnt sobald der Erwerber die entsprechenden Informationen übermittelt bekommen hat und eine schriftliche Belehrung über sein Rücktrittrecht erhält. Ab diesem Zeitpunkt muss der Rücktritt innerhalb von 14 Tagen erklärt werden. Das Rücktrittsrecht erlischt endgültig 6 Wochen nach Vertragsabschluss.
Sollte der Erwerber eine Wohnbauförderung beantragt haben, diese aber nicht gewährt werden und die Gründe nicht beim Erwerber liegen, dann kann der Erwerber von einer Vertragsklärung zurücktreten. Die Frist für den Rücktritt beginnt mit der Kenntnisnahme der Ablehnung der Wohnbauförderung. Endgültig erlischt das Rücktrittsrecht jedoch erst 6 Wochen nach Ablehnung der Wohnbauförderung.
Wann kann das Rücktrittsrecht des Bauträgers vereinbart werden?
Das Rücktrittsrecht des Bauträgers kann in zwei Fällen vereinbart werden:
- Kommt es zu keinem Bauträgervertrag über eine bestimmte Mindestanzahl an Objekten oder einen bestimmten Anteil an der Gesamtnutzfläche, dann hat der Bauträger ein Rücktrittsrecht und kann dieses höchstens 6 Monate nach Vertragsabschluss ausüben. Mögliche Gründe hierfür können sein:
- Der Erwerber stellt kein Förderungsansuchen während der festgelegten oder angemessenen Frist
- Der Erwerber gibt keine Erklärungen vor Behörden ab
- Der Erwerber übermittelt keine Finanzierungszusagen
- Der Erwerber bringt keine Sicherheiten oder Urkunden bei
- Der Erwerber leistet keine erforderliche Unterschrift.
Bevor das Rücktrittsrecht geltend gemacht werden kann, muss der Erwerber schriftlich aufgefordert werden und ihm eine Frist von mindestens einem Monat eingeräumt werden. Kommt der Erwerber den Aufforderungen nicht nach, kann der Bauträger vom Vertrag zurücktreten.
Rückforderung von Zahlungen
Sollte der Erwerber oder Treuhänder gesetzlich unzulässige Zahlungen an den Bauträger geleistet haben, dann können diese vom Erwerber zurückgefordert werden. Hierfür muss der Bauträger ab Zahlungstag Zinsen in Höhe des Basissatzes inklusive 8% zahlen. Der Rückforderungsanspruch verjährt erst nach 3 Jahren.
Haftrücklass
Damit der Erwerber seine Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aufgrund von Baumängeln sichern kann, muss für 3 Jahre ab Übergabe des Objektes ein Haftrücklass von 2 % des Preises eingeräumt werden oder eine Bankgarantie oder Versicherung vom Bauträger vorgelegt werden.
Gemäß des Bauträgervertragsgesetzes muss eine Sicherung durch eine Garantie oder Versicherung eines Kredit- oder Versicherungsunternehmens vorliegen. Eine weitere Möglichkeit bietet der Haftrücklass. Wurde der Haftrücklass vertraglich vereinbart, dann kann der Käufer den Betrag bis Ende der Gewährleistungsfrist einbehalten. Somit hat der Käufer durch den Haftrücklass ein Druckmittel für die Behebung der entstandenen Mängel.
Prüfung durch Sachverständigen und Anwälte für Baurecht
Für die Prüfung eines Bauabschnitts kann der Treuhänder einen zuständigen Ziviltechniker, einen beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Bauwesen oder eine involvierte inländische Gebietskörperschaft heranziehen. Diese haften gegenüber dem Erwerber unmittelbar; sie gelten nicht als Erfüllungsgehilfen des Treuhänders.
Ebenso kann der Treuhänder zur Prüfung der Pfandrechtsdeckung sowie zur Wertfeststellung der Liegenschaft einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für Immobilien beauftragen.
