Generalübernehmervertrag - Info & Definition
- Redaktion Anwaltfinden.at
Sorgt ein Generalübernehmervertrag tatsächlich für einen sorgenfreien Hausbau oder muss ich als Bauherr trotzdem einige wichtige Aspekte beachten?
Der folgende Artikel bietet Ihnen alle wichtigen Informationen zum Generalübernehmervertrag und geht dabei auf alle wichtigen Punkte wie Inhalt, Vorteile und Gefahren ein.
Außerdem erläutern wir Ihnen kurz, was der Unterschied zwischen einem Generalübernehmervertrag und einem Generalunternehmervertrag sowie einem Alleinunternehmervertrag und Vertrag für einen Totalunternehmer ist.
Im unteren Abschnitt erhalten Sie auch ein Muster für einen Generalübernehmervertrag als PDF.
Dieses Muster soll eine Orientierungshilfe für Sie sein, stellt aber keinen rechtlich einwandfrei sicheren Rahmen für Ihre individuelle Bau- und Rechtssituation dar. Deswegen legen wir Ihnen unbedingt die Konsultation eines Anwalts für Baurecht nahe.
Inhaltsverzeichnis
- Ein Generalübernehmer übernimmt alle Bauleistungen für einen Bauherrn, ohne Ausführungsleistungen durch seinen eigenen Betrieb zu erbringen. Alle Bauleistungen werden von Subunternehmern durchgeführt.
- Der Tätigkeitsbereich des Generalübernehmers ist auf die Vermittlung, Koordination und Überwachung der Leistungen der Subunternehmer sowie die Übergabe des Bauprojekts beschränkt.
- In einem Generalübernehmervertrag werden alle Aufgaben und Funktionen geregelt, welche der Bauherr an externe Unternehmen vergeben hat.
- Wird ein Generalübernehmervertrag abgeschlossen und tritt Baupfusch auf, haftet der Generalübernehmer und muss die Mängel und Schäden beheben.
- Durch einen Generalübernehmervertrag kann der Bauherr die gesamte Koordination und Durchführung seines Bauvorhabens abgeben und spart somit Kosten und Zeit.
- Der Bauherr hat durch die Beauftragung eines Generalübernehmer weniger Mitsprache- und Entscheidungsrecht und keinen Einfluss auf die Wahl der Subunternehmer.
Was ist ein Alleinunternehmervertrag?
Bei einem Alleinunternehmer handelt es sich um jemanden, der die Arbeiten an einem Gebäude des Auftraggebers allein übernimmt. Dabei hat er die Möglichkeit, Subunternehmer zu beauftragen, wenn dies im Werkvertrag nicht ausgeschlossen wurde.
Allerdings fällt die Koordination der Unternehmen in den Zuständigkeitsbereich des Bauherrn, wenn dieser die Leistungen nicht an Ziviltechniker, Architekten oder Baumeister übergeben hat.
Was ist ein Generalübernehmervertrag?
Ein Generalübernehmer muss alle Bauleistungen für einen Bauherrn übernehmen, ohne dabei Ausführungsleistungen durch seinen eigenen Betrieb zu erbringen. Somit werden alle Bauleistungen von Subunternehmern durchgeführt, wobei sich der Tätigkeitsbereich des Generalübernehmers auf die Vermittlung, Koordination und Überwachung der Leistungen der Subunternehmer sowie die Übergabe des Bauprojekts beschränkt.
Was regelt der Generalübernehmervertrag?
In einem Generalübernehmervertrag werden alle Aufgaben und Funktionen geregelt, welche der Bauherr an externe Unternehmen vergeben hat. Hierbei geht es vor allem um Funktionen wie Bauherreneigenschaften, Betreuung und Abwicklung. Allerdings beinhaltet der Vertrag keine wechselseitigen Rechte und Pflichten für den Bauherrn und die beauftragten Unternehmen.
Da nur die vertragliche Vereinbarung maßgeblich ist, sollten die eigenen Rechte und Pflichten mithilfe eines Baurechtsanwalts geklärt werden. Aus rechtlicher Sicht betrachtet, handelt es sich bei einem Generalübernehmervertrag um einen Werkvertrag, welcher nur allgemeinen Richtlinien unterliegt.
Wird der Generalübernehmervertrag nach den gängigen Bestimmungen abgeschlossen, dann verpflichtet sich der Generalübernehmer als Auftragnehmer wie vereinbart eine mangelfreie Ausführung der Bauleistung abzuliefern. Sollte demnach Baupfusch entstehen, haftet der Generalübernehmer und muss die Mängel und Schäden beheben.
Der Generalübernehmer und seine Rechte und Pflichten
Ein Generalübernehmer übernimmt bei einem Bauvorhaben alle Bauleistungen (Planungs- und Ingenieuraufgaben). Als Generalübernehmer fungieren meist Bau- und Immobilienfirmen sowie Managementfirmen. Der Bauherr ist jedoch nach wie vor der Auftraggeber, sofern im Generalübernehmervertrag keine anderen Vereinbarungen getroffen wurden.
Obschon der Generalübernehmer sich um alle Bauleistungen kümmert, kann er Aufträge an Subunternehmer vergeben. Jedoch trägt der Generalübernehmer die gesamte Verantwortung und Haftung für das Bauvorhaben. Das Bauwerk wird in seinem Namen, aber auf die Rechnung des Bauherrn erstellt.
Der Generalübernehmer muss mit dem Bauherrn im Generalübernehmervertrag einen Übergabetermin vereinbaren. Wird dieser nicht eingehalten und kommt es zu einer Bauzeitverlängerung, dann hat der Bauherr Ansprüche gegenüber dem Generalübernehmer. Im Generalübernehmervertrag können die Konsequenzen für die Nichteinhaltung der Terminvereinbarung festgelegt werden.
Nicht nur private Bauherren können einen Generalübernehmer beauftragen, sondern auch große Konzerne und öffentliche Auftraggeber.
Inhalt des Generalübernehmervertrags
Im Grunde genommen wird der Generalübernehmervertrag nach gesetzlichen Richtlinien sowie den individuellen Wünschen und Vorschlägen der beiden Vertragspartner gestaltet. Inbegriffen sind Inhalte wie beispielsweise Vergütung, Bauzeit, Haftung und Leistungen des Generalübernehmers.
Anbei ein kurzes inhaltliches Muster für einen Generalübernehmervertrag:
- § 1 Vorbemerkung
Bericht über möglichen Arbeitsplan durch den Auftraggeber oder Berechtigung des Generalübernehmer, Subunternehmen zu beauftragen.
- § 2 Vertragsgegenstand, Eigenleistungen und Leistungsänderungen
Beauftragung des Generalübernehmers mit der schlüsselfertigen Erstellung des später genau beschriebenen Bauvorhabens.
- § 3 Vertragsgrundlagen und Grundstücksverhältnisse
Rechtliche und technische Grundlagen des Vertrages sowie die Grundstücksbeschaffenheit.
- § 4 Leistungen des Generalübernehmers
Leistungsumfang des beauftragten Unternehmens.
- § 5 Bauzeit
Bauzeit bis zur Bezugsfertigkeit
- § 6 Vergütung
Vergütung des Generalübernehmers (Regelungen zum pauschalen Festpreis und mögliche Zahlungsraten).
- § 7 Weisungen/Auskunft
Recht des Generalübernehmers, die Baustelle zu betreten
- § 8 Gefahrtragung/Versicherungen
Vereinbarung zur Risikoübernahme
- § 9 Abnahme
Berechtigung jeder Vertragspartei, nach Herstellung der Bezugsfertigkeit eine Abnahme zu verlangen.
- § 10 Gewährleistung
Gewährleistungspflicht des Generalübernehmers anhand von Pflichten.
- § 11 Sicherheiten
Erlangung von Finanzierungsbestätigung der Bank des Auftraggebers.
- § 12 Mitwirkung des Auftraggebers
Verpflichtung zur Förderung des Baufortschritts.
- § 13 Kündigung
Regelungen zur Kündigung des Vertrags durch beide Parteien.
- § 14 Haftung
Einhaltung des Generalübernehmers
- § 15 Weitere allgemeine Bestimmungen
Regelungen für Änderungen und Ergänzungen des Vertrages.
Die Vorteile eines Generalübernehmervertrags
Die Beauftragung eines Generalübernehmers birgt auch eine Vielzahl an Vorteilen für den Bauherrn, deswegen entscheiden sich viele den Hausbau über einen Generalübernehmervertrag laufen zu lassen.
Der Generalübernehmer kümmert sich um die Koordination und Durchführung aller Bauleistungen und gilt somit als direkter Ansprechpartner für das gesamte Bauvorhaben. Dies ist für den Bauherrn einfacher, da er nicht mehrere Subunternehmer koordinieren und überwachen muss.
Treten Baumängel oder Bauschäden auf, dann ist der Generalübernehmer der einzige Ansprechpartner. Somit hat der Bauherr weniger Zeitaufwand und erhält die Durchführung des Hausbaus zum Festpreis. Ebenso ist die Haftungsfrage schneller geklärt, da der Generalübernehmer für die Schäden der Subunternehmer haftet und diese beheben muss.
Die Risiken eines Generalübernehmervertrags
Nichtsdestotrotz gibt es beim Generalübernehmervertrag auch Risiken, die berücksichtigt werden müssen. Hierbei geht es vor allem um vertragliche Vereinbarungen, die nicht genau oder nur vage formuliert wurden. Werden einige Leistungen nicht genau definiert, kann es zu Komplikationen kommen.
Aus diesem Grund legen wir Ihnen als Bauherr nahe, einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren, um einen rechtskräftigen und eindeutig formulierten Generalübernehmervertrag aufzusetzen. Der Rechtsanwalt kann Ihnen dabei behilflich sein, dass beide Vertragsparteien das gleiche Verständnis für den Vertragsinhalt haben.
Darüber sollten Sie sich als Bauherr im Klaren sein, dass die Beauftragung eines Generalübernehmers Ihr Mitsprache- und Entscheidungsrecht einschränkt. Einerseits können Sie die Koordination in die Hände des Generalübernehmers geben und Kosten sparen, andererseits haben Sie jedoch weniger Gestaltungsmöglichkeiten. Dies kann unter Umständen auch zu unerwünschten Ergebnissen beim Bauprozess führen oder zu anderen Beeinträchtigungen.
Auch die beauftragten Subunternehmer können fraglich sein, denn auch auf die Wahl derer hat der Bauherr keinen Einfluss. Außerdem dürfen Sie den Subunternehmern keine Anweisungen geben, denn dies fällt einzig und allein in den Zuständigkeitsbereich des Generalübernehmers.
Alternativen zum Generalübernehmervertrag
Ein Generalunternehmer verpflichtet sich gegenüber einem Bauherrn zur Übernahme eines gesamten Bauprojekts, d.h. er ist in seinem Namen und auf seine Rechnung für alle Bauvorhaben der Unternehmen verantwortlich. Die Planung des Bauvorhabens wird dabei vom Bauherrn zur Verfügung gestellt. Dabei hat der Generalunternehmer die Möglichkeit, einen Großteil der Bauleistungen selbst zu übernehmen oder Subunternehmern Teilleistungen in Auftrag zu geben.
Hat der Generalunternehmer kaum eigene Angestellte, dann kann er einige Leistungen an andere Unternehmen vergeben, wobei er diese eigenständig koordinieren muss. Dadurch wird das Risiko vom Bauherrn an den Generalunternehmer abgegeben. In einigen Fällen ist der Subunternehmer dazu gezwungen, Subunternehmer zu beauftragen, wenn er für spezifische Leistungen keine Gewerbeberechtigung besitzt.
Was ist der Generalunternehmervertrag?
Ein Generalunternehmer verpflichtet sich gegenüber einem Bauherrn zur Übernahme eines gesamten Bauprojekts, d.h. er ist in seinem Namen und auf seine Rechnung für alle Bauvorhaben der Unternehmen verantwortlich. Die Planung des Bauvorhabens wird dabei vom Bauherrn zur Verfügung gestellt. Dabei hat der Generalunternehmer die Möglichkeit, einen Großteil der Bauleistungen selbst zu übernehmen oder Subunternehmern Teilleistungen in Auftrag zu geben.
Hat der Generalunternehmer kaum eigene Angestellte, dann kann er einige Leistungen an andere Unternehmen vergeben, wobei er diese eigenständig koordinieren muss. Dadurch wird das Risiko vom Bauherrn an den Generalunternehmer abgegeben. In einigen Fällen ist der Subunternehmer dazu gezwungen, Subunternehmer zu beauftragen, wenn er für spezifische Leistungen keine Gewerbeberechtigung besitzt.
Welche Vorteile entstehen dadurch für den Bauherrn?
Durch die Beauftragung eines Generalunternehmers übernimmt der Bauherr keine Haftung aus der Koordinierungspflicht. Ferner entstehen keine Zusatzkosten für Ziviltechniker, Architekten und Baumeister sowie deren Koordinierung. Der Generalunternehmer haftet für alle entstandenen Mängel und Bauschäden sowie die seiner beauftragten Subunternehmer.
Dies gestaltet die Baukontrolle einfacher für den Bauherrn, denn dadurch muss er sich nur noch an einen Ansprechpartner bei Mängeln und Schäden wenden. Nur die Planungsfehler werden dem Bauherrn angerechnet.
Welche Nachteile hat der Bauherr bei der Beauftragung eines Generalunternehmers?
Der Bauherr muss die Kosten für den Generalunternehmerzuschlag zahlen, wobei diese den Kosten für Ziviltechniker, Architekten, planende Baumeister für Koordinierung gegenzurechnen ist. Durch die Beauftragung eines Generalunternehmers hat der Bauherr nur ein eingeschränktes Mitentscheidungsrecht bei der Wahl der Subunternehmer.
Ferner besteht zwischen dem Bauherrn und den Subunternehmern kein direktes Arbeitsverhältnis, sodass bei einer Insolvenz eines Generalunternehmers die Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche des Bauherrn durchgesetzt werden müssen. Dies kann zu rechtlichen Komplikationen führen, daher empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines Anwalts für Baurecht.
Was ist ein Totalunternehmervertrag?
Der Totalunternehmer übernimmt beim Bauvorhaben alle Bauleistungen sowie die Planung und Architekten- und Ingenieurleistungen. Dabei hat der Totalunternehmer die Möglichkeit, die Leistungen selbst zu erbringen oder kann für Teilleistungen Subunternehmer beauftragen.
Durch die Beauftragung eines Totalunternehmers entstehen für den Bauherrn Vorteile dadurch, dass er keine Haftung aus der Koordinationspflicht übernehmen muss und keine Zusatzkosten an Ziviltechniker, Architekten und Baumeister zahlen. Außerdem übernimmt der Totalunternehmer die Haftung für alle Schäden und Mängel inklusive derer, die durch die Subunternehmer entstanden sind. Ebenso haftet er für die eigenen Planungsfehler und die der Subplaner, somit hat der Bauherr nur einen Ansprechpartner im Schadenfall.
Allerdings entstehen bei der Beauftragung eines Totalunternehmers auch Nachteile für den Bauherrn, da der Gesamtpreis für Totalunternehmer höher als bei der Einzelvergabe ist. Darüber hinaus hat der Bauherr nur ein begrenztes Mitspracherecht bei der Wahl der Subunternehmer und es besteht kein direktes Arbeitsverhältnis zwischen ihm und den Subplanern und -unternehmern.
Geht der Totalunternehmer Konkurs, dann muss der Bauherr seine Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche gerichtlich durchsetzen.
Was ist der Totalübernehmervertrag?
Ein Totalübernehmer übernimmt beim Bauvorhaben die gesamte Bau- und Planungsleistung und koordiniert dabei sowohl die Gebäudeherstellung als auch die Finanzierung, den Grundstückkauf, die Planung und die Durchführung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe des Bauprojekts. Demzufolge agiert der Totalübernehmer bis zum Zeitpunkt der Übergabe als Bauherr.
Aufgrund von komplexen versicherungstechnischen Gegebenheiten ist der Abschluss eines Totalübernehmervertrags am schwierigsten und sollte auf jeden Fall mit einem erfahrenen Anwalt für Baurecht aufgesetzt werden. Insbesondere in der Planungshaftpflicht-, Bauherrenhaftpflicht- und Betriebshaftpflichtversicherung greifen einige Ausschlüsse, welche entweder aufgehoben werden sollten. Andernfalls ist es ratsam eine andere Vereinbarung zu treffen, welche den Totalübernehmer das Risiko übernehmen lässt.
Weitere Verträge zwischen Bauherrn und Unternehmen
Weitere Verträge, die für den Bauherrn relevant sein könnten, sind der Baubetreuungs-, Bauträger- und Regieauftragsvertrag.
Baubetreuungsvertrag
Ein Baubetreuer errichtet im Auftrag des Bauherrn auf dessen Grundstück eine Immobilie, wobei er aber keine Bauleistungen erbringt, sondern diese nur koordiniert und organisiert.
Der Baubetreuungsvertrag kann Element eines Werkvertrags (Planung, Errichtung, Abwicklung) sowie Elemente eines Auftragsvertrags (wirtschaftliche Betreuung hinsichtlich Organisation und Koordination) beinhalten.
Der beauftragte Baubetreuer kümmert sich um die technische, wirtschaftliche und finanzielle Durchführung des Bauprojekts und fungiert somit als Projektleiter und Bevollmächtigter des Bauherrn. Er kann aber auch als Bauträger beauftragt werden.
Bauträgervertrag
Durch einen Bauträgervertrag wird ein Bauträger dazu beauftragt, ein Bauvorhaben nach den mit dem Bauherrn vereinbarten Konditionen durchzuführen. Dabei finanziert der Bauträger das Bauprojekt und führt dieses als Bauherr durch, allerdings ist es nicht üblich, dass das Projekt vom Bauträger errichtet wird.
Als Bauherr fungiert er deshalb, weil die Bauleistungen unter seinem Namen erfolgen und auf seine eigene Rechnung erfolgen. Beim Bauträgervertrag handelt es sich um eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag.
Regievertrag
Als Regieleistungen bezeichnet man alle Dienstleistungen, die nach Zeitansätzen bzw. als Stundenlohnarbeiten berechnet werden. Hierzu zählen vor allem Lohnanteile, Geräteeinsatz, Transportleistung und Materiallieferungen „mit Regiezuschlag“. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen zwei unterschiedlichen Arten von Regieaufträgen:
- Angehängte Regieleistungen: Diese Leistungen werden nicht separat vergeben, sondern sind bereits im Bauvertrag als Einheits- oder Pauschalpreise vereinbart und werden nach Bedarf und Aufwand beauftragt.
- Selbständige Regieleistungen: Diese Leistungen werden gesondert mit einem selbstständigen Vertrag vergeben und sind oftmals Baggerarbeiten, die von einem Subunternehmen durchgeführt werden. Ein Bagger inklusive Fahrer wird auf Stundenbasis angemietet.
Bei Regieaufträgen mit selbständigen Regieleistungen haftet der Subunternehmer dem Auftraggeber gegenüber. Angenommen der Baggerfahrer beschädigt etwas beim Durchführen seiner Arbeit, dann wird dies über die Betriebshaftpflichtversicherung des Auftraggebers abgewickelt, da der Auftraggeber für die Anweisungen haftet.
Muster für einen Generalübernehmervertrag als PDF
Damit Sie eine Orientierungshilfe haben, können Sie hier ein Muster für einen Generalübernehmervertrag als PDF herunterladen. Da dieses Muster des Generalübernehmervertrags nur die gängigsten Formulierungen und vertraglichen Vereinbarungen regelt, aber Ihre individuelle Bausituation nicht berücksichtigt, empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines Anwalts für Baurecht. Er kann einen Generalübernehmervertrag aufsetzen, der auf Ihre Wünsche und Vorstellungen abgestimmt ist.
