Gewährleistung im Mietrecht - Gewährleistungs-ansprüche durchsetzen!
- Redaktion Anwaltfinden.at
Gewährleistung im Mietrecht? Mietverträge unterliegen ebenso wie ein Kauf- oder Werkvertrag dem Gewährleistungsrecht.
Gewährleistung ist die verschuldungsunabhängige Haftung für einen Rechts- oder Sachmangel. Liegt ein Mangel bei Übergabe bzw. bei Besitzerwechsel vor, besteht Anspruch auf Gewährleistung.
Zunächst hat der Übernehmer im Rahmen der Gewährleistung beim Mietrecht ein Recht auf Reparatur oder Austausch; erst danach besteht unter gewissen Voraussetzungen Anspruch auf Preisminderung oder Wandlung.
Der folgende Beitrag behandelt ausführlich das Thema Gewährleistung im Mietrecht und erläutert dabei welche Recht und Pflichten Mieter und Vermieter haben, wie Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden und ab wann ein Recht auf Mietminderung besteht.
Inhaltsverzeichnis
- Mietverträge unterliegen ebenso wie andere Verträge dem Gewährleistungsrecht.
- Mieter sind für Reinigungs- und Überprüfungsmaßnahmen zuständig und der Vermieter hat eine Erhaltungspflicht.
- Wer die Kosten für einen Schaden übernehmen muss ist davon abhängig, ob der Mietvertrag vollständig, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt.
- Die Mietzinsminderung stellt im Mietrecht die Gewährleistung für den Mieter dar.
- Weigert sich der Vermieter den Schaden zu beheben, hat der Mieter neben der Mietzinsminderung einige Druckmittel zur Verfügung: Schadenersatz, Ersatzvornahme, Klage oder Sonderkündigungsrecht.
Mietrecht – Die Pflichten Mieters
Nicht nur Vermieter, sondern auch Mieter sind dazu verpflichtet, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten.
Hierfür muss er alle Reinigungs- und Überprüfungsmaßnahmen ergreifen, die in seinen Kräften liegen. Nichtsdestotrotz hat auch der Vermieter Verpflichtungen, sodass der Mieter nicht für alle Schäden und Mängel aufkommen muss.
Es kann passieren, dass die Heizung ausfällt, ein Rohr undicht ist, eine Dichtung porös wurde oder Schimmel an einer Wand entsteht. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung wieder in einen guten Zustand zu versetzen. Möchte sich der Vermieter nicht um die Mängelanzeige kümmern, hat er aufgrund der Rechtslage einige Druckmittel gegen den Vermieter in der Hand.
Im Rahmen der Gewährleistung im Mietrecht hat ein Mieter einige Möglichkeiten, seine Ansprüche geltend zu machen oder eine Mietminderung zu fordern.
Mangel entdeckt – wer zahlt die Kosten?
Schäden, die an einer Wohnung entstehen, sind nicht nur schädlich für die Bausubstanz, sondern auch für die Gesundheit. Aus diesem Grund sollte bei einem Mangel schnell gehandelt werden. Ist Gefahr in Verzug, sollte man schnell handeln und den Vermieter kontaktieren.
Schnell stellt sich dann die Frage, wer die Kosten übernehmen muss und inwieweit Gewährleistung im Mietrecht besteht.
Diesbezüglich ist das österreichische Miet- und Gewährleistungsrecht nicht immer ganz eindeutig, denn es ist abhängig davon, ob der Mietvertrag vollständig, teilweise oder gar nicht unter das Mietrechtsgesetz fällt (siehe auch Mietrecht).
Gewährleistung im Mietrecht? - Pflichten des Vermieters
Sollte der Mietvertrag nicht vollständig unter das Mietrechtgesetz fallen, dann wird die Erhaltungspflicht des Vermieters über das ABGB (siehe ABGB Gewährleistung) geregelt.
Laut Gesetzgebung ist vorgeschrieben, dass der Vermieter dafür sorgen muss, dass die Wohnung in einem guten Zustand übergeben wurde und dieser Zustand beibehalten bleibt. Hieraus ergibt sich die umfassende und uneingeschränkte Erhaltungspflicht für den Vermieter.
Wie diese Erhaltungsverpflichtung aussehen kann, darf zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart werden. Trotzdem dürfen die Erhaltungspflichten nicht gänzlich auf den Mieter übertragen werden, denn dies stellt eine gröbliche Benachteiligung dar.
Entsteht an den Wänden Schimmel, dann ist der Vermieter für die Beseitigung zuständig – es sei denn, es wurde anders vereinbart. Diese Vereinbarungen sind aber nur bei Mietverträgen möglich, die nicht unter die Vollanwendung des Mietrechtsgesetz fallen.
Pflichten des Vermieters im Mietrecht
Unterliegt der Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, dann gilt für den Vermieter lediglich eine eingeschränkte Erhaltungspflicht.
Dennoch darf der eingeschränkte Umfang nicht auf den Mieter umgelegt werden und ist für den Vermieter rechtlich verpflichtend. Laut Mietrechtsgesetz hat der Vermieter die folgenden Pflichten zu erfüllen:
- Erhaltung der allgemeinen Bereiche des Hauses (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen)
- Erhaltung der Mietgegenstände, falls Hausschäden eine Gesundheitsgefahr darstellen
- Erhaltung der Heizungsanlage, Warmwasserboiler und sonstiger Geräte
- Erhaltung der gemeinsam genutzten Anlagen (Aufzug, Waschküche)
- Einhaltung der Verwaltungsvorschriften
- Energiesparmaßnahmen ergreifen
Ist beispielsweise die Tür in der Waschküche im Laufe der Jahre – ohne äußere Einwirkungen durch einen Mieter – beschädigt, muss der Vermieter die Tür austauschen. Ist hingegen der Terrassenboden eines Mieters abgenutzt, muss er sich selbst darum kümmern.
Für Schimmel muss aber auch der Vermieter aufkommen, da es sich um eine Gesundheitsgefährdung handelt. Ob der Schimmel durch Verschulden des Mieters entstanden ist oder nicht, ist dabei unerheblich. Nichtsdestotrotz hat das Verschulden einen Einfluss darauf, ob der Mieter eine Mietzinsminderung durchführen kann.
Mangel entdeckt – und nun?
Meist reicht eine mündliche Mängelanzeige aus, doch abhängig vom Vermieter, kann es durchaus sinnvoll sein, schriftlich einen Bescheid zu versenden. Als Mieter sollte man dann auch ausreichend Beweise sammeln (Fotos, Videoaufnahmen).
Sobald der Vermieter den Schaden nicht auf eigene Kosten beheben möchte, muss der Mieter den Schaden beweisen. Aus diesem Grund ist eine lückenlose Beweissicherung manchmal ratsam.
Der Mieter hat die Pflicht, den Mangel schnellstmöglich dem Vermieter zu melden. Diese Vorsichtsmaßnahme ist notwendig, dass der Schaden schnell behoben werden kann und keine weiteren Schäden an der Bausubstanz oder am Mietobjekt auftreten können.
Bei gesundheitsgefährdenden Mängeln spielt insbesondere die Gesundheit der Mieter eine wichtige Rolle. Ein weiterer Grund, warum der Schaden unverzüglich angezeigt werden sollte, hat mit dem Schadenersatz zu tun.
Der Mieter kann bei verspäteter Anzeige seine Ansprüche verlieren. Ferner sollte der Mieter die Miete nur unter Vorbehalt zahlen, denn im Schadensfall hat er Anspruch auf eine Mietzinsminderung.
Druckmittel: Was Mieter tun können, wenn der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige reagiert?
Zeigt der Vermieter sich unkooperativ und möchte die Mängelanzeige nicht entgegennehmen, dann hat der Mieter einige Druckmittel in der Hand.
Er ist im Falle eines Mangels dazu berechtigt, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Der Mieter hat Anspruch auf Gewährleistung im Mietrecht und der Vermieter muss gewährleisten, dass der Mietgegenstand im Abgleich mit den vertraglichen Vereinbarungen steht.
Geltend gemacht wird die Gewährleistung im Mietrecht durch eine Reduktion des Mietzinses. Ein Mietobjekt ist auch dann mangelhaft, wenn gemeinsam mitvermietete Anlagen (Fahrradkeller, Waschraum) nicht mehr genutzt werden können.
Die Gewährleistung im Mietrecht bzw. das Recht bei Mängeln an einem Mietgegenstand eine Mietzinsminderung geltend zu machen, kann vertraglich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Diese Form der Gewährleistung ist im Mietrecht gesetzlich geregelt. Verträge mit Vertragsklauseln, die eine Gewährleistung im Mietrecht in Form der Mietzinsminderung ausschließen, sind unzulässig.
Gewährleistung im Mietrecht - Mietzinsminderung
Tritt ein Mangel auf, der für den Mieter gesundheitsgefährdend oder gefährlich ist, darf der Mieter den Mietzins so lange mindern, bis der Vermieter den Schaden behoben hat. Sobald ein Schaden oder Mangel das Wohnen des Mieters in irgendeiner Form beeinträchtigt, kann er eine Mietzinsminderung durchsetzen.
Im Hinblick auf die Höhe der Mietzinsminderung sollten sich Mieter von einem Anwalt für Mietrecht beraten lassen, denn ist die Minderung zu hoch angesetzt, kann es zu Mietrückständen kommen. Dies würde den Vermieter zu einer Räumungsklage berechtigen und einen kostspieligen Rechtstreit nach sich ziehen.
Um auf Nummer sicher zu gehen, ist daher die Konsultation eines Fachanwalts ratsam.
Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Mieter weiterhin seine Miete unter Vorbehalt zahlt und später zurückerhält. Hierfür ist eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter zwingend notwendig, um nicht das Recht auf rückwirkende Mietzinsminderung zu verlieren.
Was kann gemindert werden?
Der Mieter kann nur den Hauptmietzins und demnach das reine Entgelt für die Nutzung des Mietobjekts mindern oder die gesamte Vorschreibung und demzufolge auch die Betriebskosten zu mindern. Werden auch die Betriebskosten gemindert, stellt das für dem Vermieter ein immenses Druckmittel dar, denn mithilfe der Betriebskosteneinnahmen muss er seine Auslagen decken.
Für welche Mängel kann man eine Mietzinsminderung durchsetzen?
Für die folgenden Mängel können Sie meist eine Mietzinsminderung durchsetzen:
- Feuchtigkeit und Schimmel, die nicht auf ein falsches Lüften und Heizen des Mieters zurückzuführen sind.
- Veraltete elektrische Leitungen, die Kurzschlüsse verursachen.
- Undichte Fenster und Türen, welche zu einem Wasserschaden führen.
- Ausfall der Heiztherme für Warmwasser und Heizung, wenn dies nicht auf eine mangelhafte Wartung des Mieters zurückgeht.
Wie muss man Ansprüche auf Gewährleistung im Mietrecht geltend machen?
Nachdem der Mieter schriftlich über den Mangel informiert wurde und eine Mängelanzeige erfolgte, kann ihm eine Frist gesetzt werden. Bei der Fristsetzung sollte man dem Vermieter dennoch ausreichend Zeit geben, um den Mangel zu beheben, denn nicht immer sind die benötigten Materialien oder Dienstleister gleich verfügbar.
Reagiert der Vermieter nicht auf die Mängelanzeige oder verweigert er die Schadensbehebung, kann der Mieter ihn schriftlich über die Mietzinsminderung informieren. Dieser Schritt sollte aber nach Absprache mit einem Anwalt erfolgen, um Mietrückstände zu vermeiden.
Für welchen Zeitraum kann eine Mietzinsminderung erfolgen?
Die Mietzinsminderung stellt einen Anspruch auf Gewährleistung im Mietrecht dar, daher steht dem Mieter eine Reduktion des Mietzinses nur solange zu wie der Mangel und die Beeinträchtigung der Nutzung besteht.
Bei einigen Mängel steht dem Mieter jedoch nur für einen kurzen Zeitpunkt oder einige Tage eine Mietzinsminderung zu. Dies kann der Fall sein, wenn eine Strom- oder Wasserzufuhr nicht gegeben ist oder die Heizung ausgefallen ist.
Kümmert sich der Mieter selbst um den Mangel, dann verliert er den Anspruch auf Mietzinsminderung im Rahmen der Gewährleistung im Mietrecht.
Ist eine Mietzinsminderung ohne das Verschulden des Vermieters möglich?
Der Vermieter muss für alle Mängel aufkommen, die eine ordnungsgemäße Nutzung beeinträchtigen oder diese verhindern. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Schaden verschuldet hat oder nicht.
Ebenso wie bei der Gewährleistung für Waren handelt es sich auch bei der Gewährleistung im Mietrecht um eine verschuldensunabhängige Haftung.
Demzufolge muss der Vermieter auch für Strom- oder Wasserausfälle einstehen, die durch Arbeiten an öffentlichen Versorgungsleitungen entstanden sind. Selbst wenn diese Arbeiten notwendig waren und den Vermieter keine Schuld trifft, muss er für die Nutzungsbeeinträchtigung aufkommen.
Der Mieter hat im Rahmen seiner Gewährleistung im Mietrecht einen Anspruch auf Mietzinsminderung. Diese sind aber ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel selbst herbeigeführt hat.
Jedoch hat der Vermieter das Recht, einen Schadenersatzanspruch gegenüber dem Verursacher geltend zu machen.
Mietzinsminderung trotz Kenntnis des Mangels?
Wusste der Mieter bei Übergabe des Mietobjekts von dem Mangel oder einer Nutzungsbeeinträchtigung, dann hat er keinen Anspruch auf Mietzinsminderung. Der Vermieter hat hierdurch die Möglichkeit bereits bei Vertragsabschluss den Mieter auf Beeinträchtigungen hinzuweisen, um Mietzinsminderungen entgegenzuwirken.
Hierbei kann es sich um regelmäßige Straßenfeste oder regelmäßige Sportveranstaltungen handeln.
Ferner kann im Mietvertrag ein Mangel des Mietgegenstands notiert werden und dieser Zustand als Begründung für die Höhe des Mietpreises gelten; der Mieter kann für diesen Mangel keine Ansprüche geltend machen, sofern sich dieser nicht verschlimmert.
Höhe der Mietzinsminderung
Um die Höhe der Mietzinsminderung zu ermitteln, muss das Ausmaß des Mangels sowie der Grad der Beeinträchtigung ermittelt werden.
Der Prozentsatz kann jedoch nicht in einer Tabelle abgelesen werden und ist von Einzelfall zu Einzelfall verschieden.
Der Mieter sollte jedoch eine realistische Mietzinsminderung vornehmen, um Mietrückstände zu vermeiden. Betrifft die Beeinträchtigung nur eine gewisse Wohnfläche, wäre es möglich, die Fläche vom Gesamtpreis abzuziehen. Mietzinsminderungen können zwischen 5 bis 50 % liegen. In seltenen Fällen kann die Minderung aber auch über 50 % angesetzt werden, wenn die Gesundheit des Mieters stark gefährdet ist.
Eine Beratung beim Anwalt für Mietrecht ist daher sinnvoll, um größere Komplikationen und einen teuren Rechtstreit zu vermeiden.
Welche Konsequenzen kann eine Mietzinsminderung haben?
Theoretisch kann durch die Mietzinsminderung ein Mietzinsrückstand eintreten, wodurch der Vermieter berechtigt ist, das Mietverhältnis zu beenden und bei Gericht eine Mietzins- und Räumungsklage einreichen. Im Gerichtsverfahren wird dem Vermieter entgegengehalten, dass die Minderzahlung aufgrund des Mangels erfolgte. Ist die Höhe der Mietzinsminderung gerechtfertigt, trifft den Mieter keine Schuld.
Ist sie allerdings zu hoch angesetzt, müssen die Mietzinsrückstände vom Mieter gezahlt werden. Allerdings ist das Mietverhältnis bei einer Mietzins- und Räumungsklage beendet, auch wenn der Differenzbetrag gezahlt wird.
Das Gericht wird in diesem Fall entscheiden, ob eine Mangelhaftigkeit des Mietobjekts vorlag, ob diese vom Mieter verursacht wurde und in welcher Höhe und für welche Dauer die Minderung gerechtfertigt ist.
Daher ist es günstigere, den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen und die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen. Wird der Mangel behoben, kann für den Zeitraum der Beeinträchtigung im Nachhinein Entschädigung verlangt werden. Somit bleibt das Mietverhältnis unangetastet.
Gewährleistung im Mietrecht - Die Ersatzvornahme
Wird die Mängelanzeige des Mieters vom Vermieter ignoriert, kann er über die Ersatzvornahme den Schaden beheben lassen und sich die Kosten erstatten lassen.
Allerdings gilt dies nur dann, wenn der Vermieter über die Ersatzvornahme informiert wurde. Ansonsten verliert der Mieter seinen Anspruch auf Kostenerstattung. Um bezüglich Ihrer Ansprüche bei der Gewährleistung im Mietrecht auf Nummer sicher zu gehen, sollten Sie daher einen Anwalt für Mietrecht kontaktieren.
Gewährleistung im Mietrecht – Die Klage
Fällt der Mietvertrag vollständig unter das Mietrechtsgesetz, dann kann der Mieter einen Antrag auf Durchsetzung der Erhaltungspflichten des Vermieters stellen. Über den weiteren Verlauf entscheidet das Bezirksgericht.
Sollte der Vermieter sich trotz rechtlicher Anordnung weigern, den Schaden zu beheben, kann der Mieter einen Zwangsverwalter bestellen. Doch auch im Rahmen der Gewährleistung im Mietrecht können Mieter den Vermieter verklagen.
Schadenersatz und Gewährleistung im Mietrecht
Ist Gefahr in Verzug hat der Mieter die Pflicht, sofort zu handeln (z.B. bei einem Wasserrohrbruch). Es ist seine Aufgabe, größere Schäden zu verhindern, denn andernfalls kann der Vermieter von ihm Schadenersatz fordern.
Doch auch der Vermieter kann gegenüber seinem Mieter schadensersatzpflichtig werden, wenn eine Gefahr absehbar war.
Gleichzeit muss der Mieter aber auch Schäden abwenden und wird zur Rechenschaft gezogen, wenn er seinen Pflichten nicht nachkommt.
Das Sonderkündigungsrecht
Im Rahmen der Gewährleistung im Mietrecht hat der Mieter unter Umständen auch das Recht, Gebrauch vom Sonderkündigungsrecht zu machen. Dieses Recht greift aber nur dann, wenn der Wohnraum nicht mehr bewohnbar und der Zustand der Wohnung unerträglich bzw. gesundheitsgefährdend ist.
Obschon man zunächst eine Einigung mit dem Vermieter finden sollte, kann dies Schwierigkeiten darstellen. Schlimmstenfalls muss man Ansprüche gerichtlich geltend machen. Wer von seinen Rechten Gebrauch machen möchte, sollte unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht kontaktieren – sei es für das Sonderkündigungsrecht, die Ersatzvornahme, den Schadenersatz oder die Mietzinsminderung empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht zu kontaktieren. Er berät Sie ausführlich über Ihre Möglichkeiten und bewahrt Sie vor voreiligen Schritten.
