Als Vermieter die Betriebskosten einklagen – Was ist zu beachten?
- Redaktion Anwaltfinden.at
Bei der Betriebskostenabrechnung kommt es oft zum Streit mit dem Mieter, wenn der Mieter eine zu hohe Nachzahlung der Betriebskosten leisten muss. Der Vermieter kann unter Umständen die Betriebskosten einklagen, wenn der Mieter nicht zahlt. Wie lange können Betriebskosten nachgefordert werden? Was tun, wenn Betriebskosten nicht gezahlt werden?
Der folgende Artikel erklärt, wie Sie als Vermieter die Betriebskosten einklagen können, welche Fristen für die Betriebskostenabrechnung in Österreich bestehen und wann die Verjährung für die Betriebskosten einsetzt.
Inhaltsverzeichnis
- Der Mieter muss die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen haben und kann Belege nachfordern, welche der Vermieter bis 31. Dezember vorlegen muss.
- Die Betriebskosten müssen vertraglich geregelt sein, ansonsten muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.
- Zahlt der Mieter die Betriebskosten nicht, muss der Vermieter mittels einer gerichtlichen Mahnklage die Betriebskosten einklagen.
- In der Regel sind ausstehende Betriebskosten kein Grund für eine fristlose Kündigung – es sei denn die ausstehende Nachzahlung übersteigt 2 Monatsmieten.
Was ist bei den Betriebskosten dabei?
Zu den Betriebskosten gehören:
- Wasser/Abwasser
- Wasserdichtheitsprüfung
- Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten bei einer Verbrauchsabrechnung
- Kanalräumung
- Müll
- Entrümpelung
- Schädlingsbekämpfung
- Kehrgebühren (Rauchfangkehrung)
- Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und der Gemeinschaftsbereiche
- Versicherungsprämien für Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserschaden
- Versicherungsprämien für Glasbruch und Sturmschäden
- Verwaltungshonorar
- Hausreinigung inklusive Schneeräumung
- öffentliche Abgaben
- laufende Betriebskosten von Gemeinschaftsanlage wie Strom, Service, Wartung (Aufzug, Heizung, Spielplatz, Tiefgarage, Schwimmbad, Sauna, Waschküche, Grünanlagen).
Allerdings muss für einige Betriebskosten eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter vorliegen. Im Mietvertrag werden die entsprechenden Vereinbarungen zu den Betriebskosten schriftlich festgehalten.
Der Vermieter muss alle Lasten und Abgaben selbst tragen, wenn keine vertraglichen Vereinbarungen bezüglich der Betriebskosten vorliegen.
Betriebskosten einklagen – Welche Regelungen sieht das MRG und ABGB vor?
Um die Betriebskosten einklagen zu können, sollten sich Vermieter und Mieter mit den gesetzlichen Grundlagen der Betriebskosten vertraut machen. Grundsätzlich regeln 3 Gesetze die Umlagefähigkeit der Betriebskosten: Das Mietrechtsgesetz (MRG), Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht (WGG) und das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB).
Fällt die Wohnung vollständig unter das Mietrechtsgesetz, regelt dieses vollständig welche Kosten für die Betriebskosten veranschlagt werden dürfen. Handelt es sich hingegen um eine Wohnung der gemeinnützigen Bauvereinigung, gelten meist die Regelungen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Werden die Betriebskosten nicht im Mietvertrag benannt, muss der Vermieter gemäß ABGB alle Betriebskosten selbst tragen.
Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen beim Aufsetzen eines rechtswirksamen Mietvertrags behilfliche sein und somit verhindern, dass die Floskeln bezüglich der Betriebskosten nicht ungültig sind. Darüber hinaus berät er Sie gerne in allen vertraglichen Fragen und unterstützt Sie auch beim Einklagen der Betriebskosten.
Nebenkosten und Betriebskosten – worin liegt der Unterschied?
Nebenkosten sind nicht von den Mietern zu tragen. Fälschlicherweise werden die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten miteinander verwechselt, dabei meinen sie völlig unterschiedliche Kostenpunkte.
Bei Nebenkosten handelt es sich um Ausgaben, die nicht zu den laufenden Kosten gezählt werden. Diese Kosten (z.B. Reparaturen) müssen vom Vermieter selbst getragen werden und können dem Mieter nicht angerechnet werden.
Welche Betriebskosten kann ich als Vermieter nicht auf den Mieter übertragen?
Im Grunde genommen, kann man als Vermieter alle genannten Betriebskosten auf die Mieter übertragen. Allerdings ist dabei darauf zu achten, dass die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden. Andernfalls könne Sie als Vermieter die Betriebskosten nicht einklagen und müssen diese selbst tragen. Nebenkosten sind nicht auf den Mieter übertragbar und müssen vom Vermieter selbst getragen werden.
Gleiches gilt für Wohnungsschäden, denn diese müssen separat mit dem Mieter verrechnet werden und dürfen nicht als Betriebskosten verrechnet werden. Kosten die für die Warmwasserversorgung, den Strom und für Heizkosten entstehen, wird für jede Wohnung einzeln abgerechnet.
Nur in seltenen Fällen wird hier der Quadratmeterschlüssel zurate gezogen und die Kosten auf alle Mieter aufgeteilt. Von dieser Regelung ist allerdings abzuraten und nur nach Zustimmung aller Mieter anzuwenden, da die Mieter sich meist benachteiligt fühlen. Eine separate Abrechnung reduziert auch das Risiko, die Betriebskosten einklagen zu müssen.
Darüber hinaus dürfen folgende Kosten nicht angerechnet werden und gelten nicht als einklagbare Betriebskosten:
- Schäden am Kamin oder an der Therme
- Schäden durch einen Rohrbruch sowie dessen Reparatur
- Anschluss der öffentlichen Versorgungseinrichtungen
- Verwaltungskosten (Zinsen, Telefongebühren, Bankspesen)
- Reparaturen des Hauses (Stiegenhauslicht, Aufzug)
- Sperrmüllkosten
- Rechtsanwaltskosten
Ebenso kann man keine Mietzinsrückstände in den Betriebskosten verrechnen, sondern muss diese vom jeweiligen Mieter einfordern. Was Sie als Vermieter unternehmen können, wenn der Mieter nicht zahlt oder wie Sie dem Mieter kündigen, erläutern wir Ihnen in unseren Leitartikeln.
Betriebskostenabrechnung in Österreich
Bei der Betriebskostenabrechnung in Österreich müssen gewisse formale Ansprüche erfüllt und Fristen eingehalten werden. Worauf Sie als Vermieter bei einer Betriebskostenabrechnung in Österreich achten sollten und welche Frist eingehalten werden muss, können Sie im Hauptartikel „Betriebskostenabrechnung – das sollten Vermieter wissen!“ nachlesen.
Die Betriebskostenabrechnung muss in Österreich vollständig und für den Mieter nachvollziehbar sein. Außerdem ist die Frist für die Abgabe einzuhalten, d.h. bis zum 30. Juni des Folgejahres muss dem Mieter die Abrechnung vorliegen. Der Mieter hat 3 Jahre Zeit, dieser zu widersprechen. Beachten Sie die zeitlichen und formalen Vorgaben, um gegebenenfalls die Betriebskosten einklagen zu können.
Wann tritt die Verjährung der Betriebskostenabrechnung in Österreich ein?
Um die Betriebskosten einklagen zu können, ist es wichtig, dass sich der Vermieter an die Fristen hält. Damit ein Vermieter seine Ansprüche nicht verliert, muss dem Mieter die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorliegen.
Dies gilt sowohl beim Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) als auch beim Mietrechtsgesetz (MRG). Erhält der Mieter die Abrechnung nicht bis zum 30. Juni des Folgejahres, kann der Vermieter nicht die Betriebskosten einklagen und verliert jegliche Ansprüche auf Betriebskostenzahlung.
Bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung gibt es jedoch andere Regelungen, da das Ende der Abrechnungsperiode von den Anbietern abhängig ist. Erst 6 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode muss die Abrechnung vorliegen. Endet die Abrechnungsperiode im September, dann muss die Abrechnung bis 31. März des Folgejahres vorliegen.
Gibt es eine Verjährung der Betriebskosten? Möchte der Mieter gegen die Betriebskostenabrechnung Einspruch einlegen, hat er hierfür gemäß MRG und ABGB 3 Jahre Zeit, diesen dem Vermieter mitzuteilen. Danach tritt die Verjährung der Betriebskostenabrechnung in Österreich ein und gilt als akzeptiert.
Wann muss der Mieter die Betriebskosten zahlen?
Hat der Mieter keine Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung oder fordert weitere Belege, dann muss er die Nachzahlung der Betriebskosten mit der übernächsten Mietzahlung begleichen. Gleiches gilt für das Guthaben, denn auch dieses wird mit dem übernächsten Zinstermin fällig.
Hat der Mieter im Juni die Abrechnung erhalten, dann ist die Nachzahlung der Betriebskosten mit der August-Miete zu leisten. Allerdings kann es durch individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag auch zu anderen Regelungen kommen. Überprüfen Sie daher unbedingt den Mietvertrag.
Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, hat er das Recht die Betriebskosten einzuklagen. Kontaktieren Sie einen Anwalt für Mietrecht, um sich ausführlich beraten zu lassen.
Für welchen Zeitraum muss der Mieter die Nachzahlung der Betriebskosten leisten?
Wohnt ein Mieter nicht für das gesamte Abrechnungsjahr in der Wohnung, hat der dennoch anteilig die Nachzahlung der Betriebskosten zu leisten bzw. das Guthaben zu erhalten.
Doch auch hier kann es durch Vereinbarungen im Mietvertrag zu anderen Regelungen kommen, daher sollte unbedingt der Mietvertrag überprüft werden, ob die Nachzahlung der Betriebskosten zutrifft oder nicht.
Wird die Abrechnung nicht nach MRG vorgenommen oder eine spezifische Regelung getroffen, dann muss dem Mieter bei Auszug eine Schlussabrechnung überreicht werden. Sollten Sie als Vermieter die Betriebskosten einklagen müssen, sollten Sie sich unbedingt mit einem Anwalt für Mietrecht in Verbindung setzen.
Wie lange können Betriebskosten nachgefordert werden?
Der Mieter hat das Recht 3 Jahre rückwirkend die Betriebskostenrechnung zu beanstanden und unberechtigte Kosten zurückzuverlangen. Ebenso kann der Vermieter seine Ansprüche 3 Jahre lange rechtlich durchsetzen, sofern Sie als Vermieter alle notwendigen Fristen zur Einreichung der Betriebskostenrechnung bzw. Nachreichung der Belege eingehalten haben.
In diesem Zusammenhang muss beachtet werden, dass der Mieter nach Erhalt der Abrechnung weitere Belege fordern darf. Damit Sie als Vermieter nicht ihre Ansprüche verlieren, sollten Sie diese unbedingt nachreichen.
Allerdings haben Sie 6 Monate Zeit, die entsprechenden Belege nachzureichen. Versäumen Sie die Frist zum 31. Dezember, dann muss der Mieter die Betriebskosten nicht zahlen und Sie können nicht die Betriebskosten einklagen.
Wann darf ich als Vermieter eine Betriebskostenerhöhung festlegen?
Sollten die Betriebskosten sich zum Jahresende erhöht haben, kann der Vermieter diese Erhöhung verrechnen. Allerdings darf er von seinem Mieter nur eine maximale Erhöhung der Betriebskostenpauschale von 10 % verlangen. Die Betriebskosten dürfen nur einmal im Jahr erhöht werden. Die durchschnittlichen Betriebskosten werden jährlich von der Mietervereinigung Wien im Betriebskosten-Spiegel veröffentlicht.
Diese Regelung gilt auch dann, wenn der Mieter die Betriebskostenabrechnung zum gesetzlichen Stichtag erhalten hat. Grundsätzlich gilt der gesetzliche Stichtag, wenn der Mietvertrag dem Mietrechtgesetz (MRG) unterliegt. Vertraglich können aber auch andere Zahlungszeiträume vereinbart worden sein.
Wer die Betriebskosten einklagen möchte, muss unbedingt die entsprechenden Fristen und gesetzlichen Vorgaben beachten, um seine Ansprüche nicht zu verlieren.
Kann man die Betriebskosten zurückfordern?
Der Mieter kann Betriebskosten zurückfordern, sofern die Berechnung einzelner Positionen nicht berechtigt ist. Ebenso kann er die Betriebskosten zurückfordern, wenn diese nicht vertraglich geregelt wurden.
Die Positionen, die nicht zulässig sind in der Betriebskostenabrechnung, werden nicht berücksichtigt. Somit werden die Beträge, die zu viel berechnet wurden an den Mieter als Guthaben zurückgezahlt. Sollte der Mieter eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung vornehmen wollen, ist dies bis zu 3 Jahren rückwirkend möglich, sofern die Betriebsabrechnung vorliegt und die Wohnung voll dem MRG oder AGBG unterliegt.
Beim WGG und HeizKg hat der Mieter aber nur 6 Monate Zeit, gegen die Betriebskostenabrechnung schriftlich Einspruch einzulegen. Wurde der Einspruch rechtzeitig eingereicht, beginnt die Frist von 3 Jahren ab Fälligkeit der Nachzahlung der Betriebskostenrückforderung zu laufen.
Was tun, wenn der Mieter die Betriebskosten nicht bezahlt?
Normalerweise erheben Mieter keine Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, sondern fordern allenfalls Belege nach, um die Betriebskosten nachvollziehen zu können. In einigen Fällen kann es aber zum Streit mit dem Mieter kommen, wenn er sich im Unrecht fühlt.
Dann kann es dazu kommen, dass der Vermieter die Betriebskosten einklagen muss. Möchte der Mieter die Betriebskosten nicht zahlen, dann sollten Sie ihn zunächst anmahnen bevor Sie die Betriebskosten einklagen.
Meist kann der Konflikt durch eine Mahnung beseitigt werden und nur in seltenen Fällen ist der gerichtliche Weg notwendig. Ist Ihnen als Vermieter tatsächlich ein Fehler bei der Betriebskostenabrechnung unterlaufen oder haben Sie unzulässige Positionen verrechnet, können Sie die Abrechnung korrigieren.
Unter Umständen kann es auch passieren, dass der Mieter zahlungsunfähig ist und gerne in Raten zahlen würde. Befindet sich der Mieter in einer besonders schwierigen Lebenssituationen (Jobverlust, Krankheit etc.) sollte eine individuelle Vereinbarung getroffen und diese schriftlich festgehalten werden.
Werden die Nachzahlungen der Betriebskosten nicht vom Mieter gezahlt, muss der Vermieter die Betriebskosten einklagen. Hierfür muss er einen gerichtlichen Mahnbescheid oder eine Mahnklage einreichen.
Wie reicht man eine Mahnklage ein, um die Betriebskosten einzuklagen?
Der Mieter hat 3 Jahre Zeit Einwände gegen die Abrechnung einzulegen; bei Genossenschaftswohnungen beträgt die Frist 6 Monate. Sie müssen als Vermieter nicht unbedingt einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, um eine Mahnklage einzureichen. Allerdings ist eine anwaltliche Beratung sinnvoll, um Ihnen Ihre Möglichkeiten beim Einklagen der Betriebskosten zu offerieren.
Beim zuständigen Bezirksgericht erhalten Sie die notwendigen Formulare, um die gerichtliche Mahnklage einzureichen. Durch das Gericht wird dann ein Zahlungsbefehl an den Mieter gesendet. Der Mieter kann binnen vier Wochen Einspruch gegen die Mahnklage einlegen, andernfalls gilt die Mahnklage als angenommen und ist vollstreckbar. Die Verjährung des gerichtlichen Mahnbescheids beträgt 30 Jahre, d.h. der Vermieter hat 30 Jahre Anspruch auf die ausstehenden Nachzahlungen der Betriebskosten.
Sollten Sie nicht nur die Betriebskosten einklagen müssen, erhalten Sie in diesem Artikel weitere Informationen, wie Sie vorgehen können, wenn der Mieter nicht zahlt.
Betriebskosten einklagen und Mieter kündigen?
Kann man als Vermieter die Betriebskosten einklagen und den Mieter kündigen? Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig? Zahlt ein Mieter die Betriebskosten nicht, hat der Vermieter kein Recht, dem Mieter zu kündigen.
Bei den Betriebskosten handelt es sich um einmalige Zahlungen, die wiederum keinen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Möchten Sie die Betriebskosten einklagen, können Sie lediglich eine Mahnklage bei Gericht einreichen.
Es gibt allerdings eine Ausnahme, für die eine fristlose Kündigung zulässig ist. Übersteigt die ausstehende Nachzahlung der Betriebskosten zwei Monatsmieten, ist eine fristlose Kündigung möglich.
Mietrückstände und Betriebskosten einklagen – Wann ist eine Kündigung zulässig?
Wie bereits erwähnt ist eine fristlose Kündigung dann zulässig, wenn die ausstehende Nachzahlung zwei Monatsmieten übersteigt. Darüber hinaus hat der Vermieter das Recht, den Mieter zu kündigen, wenn es sich um Betriebskostenvorauszahlungen handelt, die im Rahmen der monatlichen Mietzinszahlungen erfolgen. Zahlt der Mieter nicht oder nur teilweise, liegt ein qualifizierter Mietrückstand vor.
Jedoch ist hierbei auch zu prüfen, ob eine berechtigte Mietminderung vorliegt und der Mieter aus diesem Grunde nicht zahlt. In diesem Fall kann ein Kündigungsgrund für den Vermieter vorliegen und er kann unter Umständen eine gerichtliche Mahnklage und/oder eine Räumungsklage veranlassen.
Fristlose Kündigung, Mietklage, Räumungsverfahren und Delogierung – Was ist möglich?
Sind alle Wege erfolglos, müssen Sie als Vermieter die Betriebskosten einklagen. Bei besonders schwierigen Fällen stehen nicht nur die Betriebskosten aus, sondern auch Mietzahlungen.
Dann muss der Vermieter eine fristlose Kündigung mit Räumungsverfahren in die Wege leiten. Wie hoch die Kosten für die Räumungsklage sind, wie Sie einen Mieter kündigen und gegen Mietnomaden vorgehen, erläutern wir Ihnen in unseren Leitartikeln.
Liegt ein qualifizierter Mietrückstand vor und möchten Sie diesen und die Betriebskosten einklagen, empfehlen wir Ihnen eine ausführliche Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht. Er hilft Ihnen, Ihre Ansprüche gerichtlich durchzusetzen und erläutert Ihnen alle weiteren Schritte.
