Betriebskostenabrechnung für Mieter – Das sollten sie wissen!
- Redaktion Anwaltfinden.at
Aus der Betriebskostenrechnung ergibt sich für den Mieter entweder eine Nachzahlung der Betriebskosten oder ein Guthaben. Was ist in den Betriebskosten alles enthalten und was gehört zu den Betriebskosten in Österreich? Wann ist die Betriebskostenabrechnung fällig? Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?
Wann der Vermieter zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung verpflichtet ist, welche Frist in Österreich für die Betriebskostenabrechnung besteht und alle weiteren wichtigen Informationen für die Betriebskostenabrechnung für Mieter können Sie in diesem Artikel nachlesen. Sind Sie Vermieter, dann möchten wir Sie auf unseren Artikel „Betriebskostenabrechnung für Vermieter“ hinweisen.
Inhaltsverzeichnis
- Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter bis zum 30. Juni vorliegen.
- Unterliegt die Wohnung dem MRG, kann der Mieter 3 Jahre rückwirkend Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen; gemäß WGG und HeizKG nur 6 Monate.
- Fällt die Wohnung nicht unter das MRG, müssen die Betriebskosten im Mietvertrag vereinbart werden, andernfalls muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.
- Mietzinsrückstände, Nebenkosten, Wohnungsschäden und Reparaturen dürfen nicht in der Betriebskostenabrechnung verrechnet werden.
- Die Betriebskostenabrechnung ist vom Mieter bis zum übernächsten Zinstermin nach deren Legung zu begleichen, d.h. bis spätestens 1. August des Folgejahres.
Welche rechtliche Grundlage besteht für die Betriebskostenabrechnung?
Die rechtlichen Bestimmungen zur korrekten Erstellung einer Betriebskostenabrechnung sind in drei Gesetzen geregelt:
- Mietrechtsgesetz (MRG)
- Wohnungsgemeinnützigkeit (WGG)
- Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG)
Darüber hinaus sind im MRG und WGG auch Regelungen zu den Hausbetriebskosten zu finden, die abgerechnet werden dürfen. Nicht alle Mietobjekte fallen unter das Mietrechtsgesetz (MRG), sodass die Regelungen des ABGB gelten.
Einige Mietverträge unterliegen dem ABGB, für welche die Betriebskostenabrechnung vertraglich vereinbart werden muss. Andernfalls besagt § 1099 ABGB, dass der Vermieter alle Kosten selbst tragen muss.
Was gehört zu den Betriebskosten in Österreich?
Was ist alles in den Betriebskosten enthalten? Betriebskostenabrechnungen sind nicht immer nachvollziehbar und beinhalten komplexe Kostenpositionen. Eine Prüfung der vorliegenden Betriebskostenabrechnung und der vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag kann durchaus sinnvoll sein.
Als Betriebskosten kann der Vermieter alle Kosten verrechnen, die ihm durch das Grundstückseigentum oder die Nutzung des Gebäudes entstehen. Hierbei unternimmt man eine Unterscheidung zwischen kalten und warmen Betriebskosten, wobei Heizung und Warmwasser als warme Kosten gelten.
Anhand eines sogenannten Katalogs der Ausgaben für Hausbetriebskosten für Altbauten und geförderte Neubauten sind die zulässigen Betriebskosten einsehbar.
Gemäß MRG/WGG dürfen folgende Betriebskosten in der Betriebskostenabrechnung berechnet werden:
- Wasser/Abwasser
- Müllabfuhr
- Versicherungsprämien für Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserschaden, Glasbruch und Sturmschaden
- Verwaltungshonorar
- Entsorgung von herrenlosem Gut
- Öffentliche Abgaben
- Betriebskosten für Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Spielplatz, Schwimmbad, Saune, Waschküche, Garten, Außenbereiche, Gemeinschaftsräume usw.)
- Schornsteinfegergebühren
- Bekämpfung von Schädlingen
- Prüfung der Wasserleitungen
- Eich-, Ablese- und Abrechnungskosten für die Verbrauchsabrechnung
- Kanalräumung
- Strom für die Beleuchtung des Stiegenhauses und anderer Gemeinschaftsflächen
- Hausreinigung inkl. Schneeräumung
Nicht abgerechnet werden dürfen hingegen Mietzinsausfälle und Instandhaltungskosten sowie Wohnungsschäden, die durch den Mieter verursacht wurden. Hierfür bedarf es einer separaten Abrechnung.
Welche Betriebskosten sind zulässig?
Welche Betriebskosten abgerechnet werden, ist abhängig davon, ob der Mietvertrag dem MRG unterliegt oder nicht. Gilt das MRG voll, dann ist genau geregelt, welche Betriebskosten in der Abrechnung erscheinen dürfen.
Als Orientierung dient der im oberen Abschnitt erwähnte Katalog der Ausgaben für Hausbetriebskosten für Altbauten und geförderte Neubauten. Positionen, die nicht im Katalog enthalten sind, dürfen dem Mieter nicht angerechnet werden.
Folgende Kosten dürfen laut MRG nicht in der Betriebskostenabrechnung gelistet werden:
- Strom für die Wohnungen
- Kosten zur Behebung von Wasserleitungsbrüchen
- Kosten für den Anschluss an das öffentliche Wassernetz
- Kosten für die Entrümpelung des Hauses
Fällt das Mietobjekt nicht unter das MRG, dann gelten die Regelungen des ABGB. Somit richten sich die Betriebskosten in der Abrechnung nach den individuellen Vereinbarungen mit dem Vermieter. Wurde vertraglich keine Vereinbarung getroffen, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen.
Wie muss eine Betriebskosten abrechnung inhaltlich aussehen?
Eine Betriebskostenabrechnung sollte inhaltlich folgende Punkte beinhalten:
- Name und Anschrift des Mieters
- Benennung der Abrechnungspositionen
- Nennung des Abrechnungszeitraums
- Erklärung des Aufteilungsschlüssel
- Erklärung zu abweichenden Aufteilungen
- Genaue Kostenaufstellung der Betriebskosten
- Summe der Betriebskosten und Anteil der Wohneinheiten
- Verrechnung des Guthabens oder der Nachzahlung der Betriebskosten anhand der Vorauszahlungen
Die Betriebskostenabrechnung muss alle Positionen einzeln auflisten und Summenpositionen reichen nicht aus. Eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung darf beispielsweise bei der Position „Wasser/Abwasser“ nicht lediglich 1.200 € vermerken, sondern muss sämtliche Vorschreibungen des Wasserwerks mit Datum und Kubikmeterpreisen nennen. Es muss für den Mieter erkennbar sein, wie sich die Gesamtsumme zusammensetzt.
Der Mieter hat jederzeit das Recht, die Belege der Betriebskosteneinzusehen und kann diese nachfordern. Der Vermieter muss die Belege bis zum 31. Dezember vorlegen, ansonsten können die entsprechenden Positionen nicht berechnet werden.
Sonstiges als Kostenposition in der Betriebskostenabrechnung zulässig?
Die Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter nachvollziehbar und vollständig sein. Meist sieht man in einer Betriebskostenabrechnung den Punkt „Sonstiges“ und der Mieter kann sich nicht viel darunter vorstellen. Ist der Betrag der Kostenposition „sonstiges“ gering, fragen die meisten Mieter nicht nach.
Allerdings haben Sie als Mieter das Recht, die Kosten zu hinterfragen und eine genaue Bezeichnung des Kostenpunkts zu verlangen. Fordern Sie die Belege für die entsprechende Position, um nachvollziehen zu können, wofür die Kosten berechnet wurden. Der Vermieter hat bis 31. Dezember Zeit die entsprechenden Belege nachzureichen.
Wann muss die Betriebskostenabrechnung vorliegen?
Wann ist der Vermieter zur Vorlage der Betriebskostenabrechnung verpflichtet und welche Frist gilt für die Zahlung der Betriebskostenabrechnung in Österreich? Gemäß MRG und WGG muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres vorlegen. Die Betriebskostenabrechnung nach dem Mietrechtsgesetz (MRG) bzw. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) gelten für den Zeitraum eines Kalenderjahrs.
Nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG) für Gemeinschaftsanlagen muss die Betriebskostenabrechnung zwar ein Jahr umfassen, allerdings legt der Wärmeabgeber den Zeitraum fest. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung muss innerhalb von 6 Monaten ab Ende der Abrechnungsperiode vorlegt werden.
Endet die Abrechnungsperiode im September, dann muss der Wärmeabgeber die Abrechnung bis spätestens 31. März des Folgejahres vorlegen. Ist das Ende des Abrechnungszeitraum das Ende des Kalenderjahrs, erhalten Sie am 30. Juni die Abrechnung. Bei Mietverträgen, die nicht dem MRG unterliegen, gelten die rechtlichen Bestimmungen des ABGB und somit die individuellen vertraglichen Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter.
Wann ist die Betriebskostenabrechnung fällig?
Die Betriebskostenabrechnung ist vom Mieter bis zum übernächsten Zinstermin nach deren Legung zu begleichen, d.h. bis spätestens 1. August des Folgejahres muss die Nachzahlung der Betriebskosten erfolgen. Unter Umständen erwartet der Mieter auch eine Gutschrift. Diese ist vom Vermieter ebenfalls bis zum übernächsten Zinstermin nach Legung und spätestens bis zum 1. August zu zahlen.
Die Kosten der Abrechnung sind von denjenigen zu tragen, die zum Zeitpunkt der Bilanz in der Wohnung gelebt haben. Zieht ein Mieter erst im April ein, muss er dennoch die gesamte Nachzahlung übernehmen. Er kann aber auch von einer Gutschrift profitieren.
Wie hoch sind die Betriebskosten in der Regel?
Wie hoch die Betriebskostenrechnung letztendlich ausfällt, ist von vielen Faktoren abhängig. Ein Großteil der Kosten fällt auf die Gebäudereinigung und die Versicherung, aber auch für die Verwaltung fällt ein gewisser Anteil der Betriebskosten an.
Die Kosten für Wasser, Abwasser, Kanal und Müllentsorgung machen demgegenüber nur ein Drittel der Gesamtkosten der Betriebskosten aus. Als Richtwert kann man 1,80 € pro Quadratmeter Wohnfläche für die Betriebskosten in Österreich einkalkulieren.
Sollten Sie das Gefühl haben, dass Ihre Betriebskostenabrechnung zu hoch ist, können Sie jederzeit die Belege vom Vermieter einfordern und prüfen, ob die angegebenen Kostenpositionen gerechtfertigt sind.
Muss der Mieter die Betriebskostenabrechnung akzeptieren?
Der Mieter muss die Betriebskostenabrechnung nicht akzeptieren, wenn diese nicht vollständig oder nachvollziehbar ist. Er kann die Belege der einzelnen Abrechnungspositionen jederzeit vom Vermieter einfordern, der die Belege bis zum 31. Dezember nachreichen muss. Kann er die Belege der gewünschten Positionen bis dahin nicht nachreichen, muss er die Kosten selbst tragen. Die Nachzahlung für diese Positionen ist nicht fällig.
Oftmals kommt es vor, dass der Vermieter Kosten aus vergangenen Jahren verrechnet. Auch dies ist unzulässig, denn die Betriebskostenanteile sind verjährt. Die Verjährung beträgt ein Jahr und beginnt mit Ablauf des Jahres, in welchem die Betriebskosten dem Vermieter gegenüber fällig wurden. Demnach kann eine Rechnung aus dem Jahr 2018 nicht mehr im Jahr 2020 eingefordert werden. Eine Prüfung der Betriebskostenabrechnung kann für den Mieter durchaus sinnvoll sein.
Wie lange kann man Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung einlegen?
Eine Betriebskostenprüfung kann vom Mieter bis zu 3 Jahre rückwirkend durchgeführt werden, sofern die Wohnung dem MRG oder ABGB unterliegt.
Darüber hinaus muss die Betriebskostenabrechnung vorliegen. Anders sieht es hingegen bei Wohnungen aus, die nicht dem MRG unterliegen. Im WGG und im HeizKG hat der Mieter bei Vorliegen der Betriebskostenabrechnung lediglich 6 Monate Zeit, um einen schriftlichen Einspruch einzulegen.
Legt er keinen Einspruch ein, gilt sie als akzeptiert. Wurde allerdings rechtzeitig Einspruch eingereicht, hat der Mieter auch hier drei Jahre Zeit ab der Fälligkeit der Nachzahlung für die Rückforderung der Betriebskosten.
Die häufigsten Fehler in der Betriebskostenabrechnung
Als Mieter sollte man unbedingt prüfen, ob die Betriebskostenabrechnung vollständig und nachvollziehbar ist. Nicht immer sind alle berechneten Kostenpositionen zulässig und müssen daher nicht vom Mieter gezahlt werden.
Zunächst einmal ist die Einhaltung der Frist bis zum 30. Juni des Folgejahres wichtig. Liegt keine Betriebskostenabrechnung bis dahin vor, kann der Vermieter die Kosten nicht geltend machen. Gleiches gilt für das Versäumen der Frist vom 31. Dezember für das Nachreichen der Belege.
Auch die erwähnte Abrechnungsposition „Sonstiges“ ist genau zu prüfen, da hier meist Kosten veranschlagt werden, die in der Betriebskostenabrechnung nicht zulässig sind.
Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?
Meist entsteht bei der Verwendung der Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten Verwirrung, da sie synonym verwendet werden. Mit Nebenkosten sind wiederum andere Kosten gemeint als die Betriebskosten.
Die Betriebskosten sind ein Bestandteil der Nebenkosten und sind im Grunde genommen alle Kosten, die dem Eigentümer entstehen. Als Nebenkosten bezeichnet man hingegen die außerhalb der laufenden Kosten anfallenden Ausgaben, wie beispielsweise für Reparaturen.
Allerdings sind diese Kosten kein Bestandteil der Miete und dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden. Eine Ausnahme besteht aber dann, wenn eine vertragliche Vereinbarung vorliegt.
Wann darf der Vermieter eine Betriebskostenerhöhung vornehmen?
Der Vermieter kann zum Jahresende eine Betriebskostenerhöhung vornehmen, wenn sich die Kosten seiner Ausgaben erhöht haben. Allerdings darf er dem Mieter zum Jahreswechsel lediglich eine um 10 % höhere Betriebskostenpauschale berechnen. Diese Erhöhung ist auch dann möglich, wenn sie zum gesetzlichen Stichtag, zu dem Ihnen die Betriebskostenabrechnung vorgelegt wird, erfolgt.
Betriebskostenabrechnung bei Auszug des Mieters
Zur Nachzahlung verpflichtet oder zur Gutschrift berechtigt, ist immer derjenige Mieter, der zum Zeitpunkt der Abrechnungslegung in der Wohnung lebt. Ist der Mieter erst im März eingezogen und erhält er im Juni die Betriebskostenabrechnung, dann muss er die Nachzahlung leisten oder erhält eine Gutschrift.
Dabei spielt es keine Rolle, dass die Abrechnung sich auf das vorherige Kalenderjahr bezieht und er zu diesem Zeitpunkt nicht in der Wohnung gewohnt hat. Allerdings gilt dies nur, wenn der Mietvertrag auf dem MRG beruht.
Das Heizungskostenabrechnungsgesetz (HeizKG) und das ABGB sieht andere Regelungen vor, nach welchen die Mieter nur für Betriebskosten aufkommen müssen, die während der jeweiligen Mietdauer entstanden sind. Die jährliche Betriebskostenabrechnung wird demnach bei einem Wechsel zwischen den beiden Mietern aufgeteilt.
Vermieter reicht geforderte Belege der Betriebskostenabrechnung nicht nach – was nun?
Der Vermieter hat bis Ende des Jahres bis zum 31. Dezember Zeit, die Belege für die Betriebskostenabrechnung nachzureichen. Kommt er seiner Verpflichtung bis zu diesem Datum nicht nach, muss der Mieter die entsprechenden Abrechnungspositionen nicht zahlen.
Wurden für alle Positionen Belege gefordert und nicht bis zum 31. Dezember nachgereicht, muss der Vermieter die Kosten selbst tragen. In diesem Fall ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß und die Nachzahlung der Betriebskosten nicht fällig.
Kommt der Vermieter der Aufforderung nicht nach, kann der Mieter ein Antrag auf Legung der Betriebskosten stellen. Sollten Sie als Mieter Mitglied der Mietervereinigung Österreich (MVÖ) sein, können Sie die Vereinigung bevollmächtigen, um das Verfahren für Sie zu führen.
