Kündigung des Mietvertrags durch Mieter - Wie sollte man kündigen?
- Redaktion Anwaltfinden.at
- Lesezeit: 5 min
Wann kann ich den Mietvertrag kündigen? Möchte ein Mieter einen Mietvertrag kündigen, kann er unterschiedliche Gründe hierfür haben. Doch wie komme ich aus einem Mietvertrag wieder raus? Kann ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden und kann der Mietvertrag einseitig gekündigt werden?
Im folgenden Artikel erläutern wir Ihnen, was Sie als Mieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten müssen, welche Fristen Sie einhalten müssen, welche Rechte der Vermieter hat und wie man einen unbefristeten und befristeten Mietvertrag kündigen kann.
Inhaltsverzeichnis
- Der Mieter sollte den Mietvertrag per Einschreiben kündigen.
- Der Mieter kann den Mietvertrag vorzeitig kündigen, wenn triftige Gründe vorliegen: Das Mietobjekt ist gesundheitsschädigend oder nicht bewohnbar.
- Der Mieter kann nach Ablauf eines Jahres zum Monatsende unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist einen befristeten Mietvertrag kündigen, der im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG liegt.
- Unterliegt das Mietobjekt nicht dem MRG, endet der befristete Vertrag mit der vertraglich vereinbarten Befristung.
- Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Kündigungsfrist einen Monat.
Mietvertrag kündigen per Einschreiben
Damit der Mietvertrag nicht nach dem Auszug weiterläuft, müssen Mieter bei der Kündigung des Mietverhältnisses einiges beachten. Zunächst ist es wichtig, den Mietvertrag per Einschreiben zu kündigen. Damit die Kündigung des Mietvertrags anerkannt wird, muss diese immer schriftlich und auf Papier erfolgen.
Mündliche Kündigungen und Kündigungen per Fax reichen nicht aus; den Mietvertrag per E-Mail zu kündigen wird nicht empfohlen, ist allerdings mit einer speziellen elektronischen Signatur möglich. Wie diese Signatur auszusehen hat, erfahren Sie auf der Webseite des Bundesministeriums für Digitalisierung.
Wer auf Nummer sicher gehen möchte, sollte den Mietvertrag immer per Einschreiben kündigen.
Damit die Kündigung des Mietvertrags wirksam ist, ist es zwingend notwendig, dass alle Hauptmieter, die Kündigung unterschreiben.
Mietvertrag per Einschreiben kündigen – Welche Möglichkeiten gibt es?
Wer den Mietvertrag per Einschreiben kündigen kann, erhält gleichzeitig eine Versicherung, dass der Brief beim Vermieter eingetroffen ist.
Beim Kündigen des Mietvertrags kann der Mieter zwischen folgenden Möglichkeiten wählen:
- Die Wohnungskündigung per Einwurf-Einschreiben: Bestätigung durch den Postboten, dass der Brief in den Briefkasten des Vermieters gegeben wurde.
- Kündigung der Mietwohnung per Einschreiben mit Service „eigenhändig“: Bestätigung durch den Postboten, dass das Einschreiben an den Empfänger persönlich oder an eine bevollmächtigte Person gegeben wurde.
- Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben mit Service „eigenhändig“ – nicht an Postbevollmächtigte: Bestätigung, dass der Brief an den Empfänger persönlich ausgehändigt wurde.
Eine Alternative zur Kündigung des Mietvertrags per Einschreiben ist die persönliche Hinterlegung im Postkasten des Vermieters, allerdings fehlt dem Mieter die schriftliche Bestätigung. Daher sollte diese Variante nur mit einem oder mehreren Zeugen gewählt werden. Darüber hinaus ist auch eine persönliche Übergabe möglich, den der Vermieter quittiert.
Sollte es zwischen dem Vermieter und Mieter zu Diskrepanzen kommen, ist auch eine gerichtliche Kündigung beim zuständigen Bezirksgericht möglich.
Kündigungsfristen - Wann kann ich den Mietvertrag kündigen?
Wie komme ich aus einem Mietvertrag wieder raus? Doch nicht nur das Kündigungsschreiben ist wichtig bei einer rechtmäßigen Kündigung, sondern auch die Frist für die Kündigung des Mietvertrags. Die Fristen sind in der Regel im Mietvertrag festgelegt, andernfalls gilt die Zivilprozessordnung, die eine Frist von einem Monat vorsieht, sofern der Mietzins monatlich oder in kürzeren Abständen gezahlt wird. Bei längeren Abständen erhöht sich die Kündigungsfrist auf 3 Monate.
Laut Mietrecht ist die Kündigungsfrist der Zeitraum zwischen der Kündigungserklärung bis zur tatsächlichen Aufhebung des Mietvertrags. Grundsätzlich endet der Mietvertrag mit Ablauf der Mietvertragsbefristung, wobei bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter Fristen zu beachten sind.
Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Vermieter Ihre Kündigung erhalten hat. Grundsätzlich endet der Mietvertrag mit Ablauf der Mietvertragsbefristung, wobei bei einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter Fristen zu beachten sind. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der Vermieter Ihre Kündigung erhalten hat.
Im Hinblick auf die Fristen ist es zunächst wichtig zu unterscheiden, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt, und ob es sich um einen Mietvertrag handelt, der auf dem Mietrechtsgesetz (MRG) beruht oder nicht.
Möchte Herr Müller zum 30. September aus seiner Mietwohnung ausziehen, muss die Kündigung bei einer Kündigungsfrist von einem Monat bis spätestens 31. August dem Vermieter vorliegen.
Befristeten Mietvertrag kündigen im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG
Bei befristeten Mietverträgen muss man zunächst unterscheiden, ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz voll, teilweise oder gar nicht unterliegt. Ist das MRG voll oder teilweise anwendbar, ist die Wohnung erst nach einem Jahr kündbar. Die Kündigungsfrist beträgt bei diesen Mietobjekten 3 Monate zum Monatsende. Ein Mieter, der zum 31.12 ausziehen möchte, muss bis zum 30.9 gekündigt haben.
Im Folgenden nochmal als Überblick: Der Mieter kann im Voll- und Teilanwendungsbereichs des Mietrechtgesetzes:
- Nach Ablauf eines Jahres der vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses
- zum Ende des Monats
- gerichtlich oder schriftlich
- unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen
Befristeten Mietvertrag kündigen ohne MRG
Kann ein befristeter Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden? Unterliegt das Mietobjekt jedoch nicht dem MRG, endet der Vertrag mit der im Vertrag festgelegten Befristung. Sollte jedoch ein triftiger Grund vorliegen, ist die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter möglich. Aus welchen Gründen Sie einen Mietvertag vorzeitig und fristlos kündigen können, erfahren Sie im Verlauf dieses Artikels.
Unbefristeten Mietvertrag kündigen
Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, beträgt die Kündigungsfrist einen Monat. Ebenso wie beim befristeten Mietvertrag muss auch beim unbefristeten Vertrag zum Monatsende gekündigt werden. Ein Mieter, der zum 31.12 ausziehen möchte, muss bis zum 30.11 die Kündigung eingereicht haben. Unter Umständen sind aber auch andere Kündigungsfristen möglich, wenn diese im Vertrag vereinbart wurden.
Vorzeitige Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter
Der Mieter kann auch die vorzeitige Kündigung des Mietvertrags veranlassen, wenn ein triftiger Grund vorliegt. Hierfür ist eine formlose Erklärung an den Vermieter notwendig, wodurch das Mietverhältnis beendet ist. Um einen unbefristeten Mietvertrag vorzeitig kündigen zu können, muss der Mieter einige Voraussetzungen erfüllen.
Gründe für die Auflösung des Mietvertrags können sein:
- Das Mietobjekt ist unbrauchbar
- Das Mietobjekt ist gesundheitsschädlich
Ist die Wohnung nicht mehr bewohnbar, kann der Mieter vom Mietvertrag zurücktreten. Bei übermäßigem Schimmelbefall kann der Mieter vorzeitig den Mietvertrag kündigen. Sowohl Mietverträge von Wohnungen, die dem Mietrechtgesetz (MRG) unterliegen als auch Wohnungen, die dem MRG nicht unterliegen, können bei Vorliegen eines wichtigen Grunds vorzeitig gekündigt werden. Unterliegt die Wohnung nicht dem MRG, gilt § 1118 ABGB.
Vorzeitige Kündigung der Wohnung durch Nachmieter
Mieter, die einen befristeten Mietvertrag haben, können diesen vorzeitig kündigen, wenn sie einen Nachmieter finden. Allerdings muss der Vermieter der Wahl des Nachmieters nicht zustimmen. Ist er jedoch mit der Wahl einverstanden, wird ein neuer Mietvertrag aufgesetzt.
Oft nehmen Vermieter dies als Vorwand, um den Mietzins zu erhöhen, was aber nur bis zu einem gewissen Grad erlaubt ist. Die Erhöhung ist nämlich im Rahmen des MRG geschützt und muss die rechtlichen Rahmenbedingungen berücksichtigen.
Ist Ihr Mietzins zu hoch? Dann können Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden, den Konsumentenschutz oder die österreichische Mietervereinigung um Hilfe bitten.
Muster zur Auflösung des Mietvertrags - Was muss das Kündigungsschreiben beinhalten?
Um eine rechtskräftige Auflösung des Mietvertrags anhand eines Musters zu erzielen, erläutern wir Ihnen in diesem Abschnitt, welche inhaltliche Form eine Mietvertragskündigung haben sollte. Im Grunde genommen, kann der Mieter dem Vermieter lediglich ein Schreiben zukommen lassen, das er die Wohnung zum nächstmöglichen Termin kündigen möchte. Allerdings ist es ratsam, dem Kündigungsschreiben der Mietwohnung weitere Informationen beizufügen.
Folgende Aspekte sollten in der Kündigung des Mietvertrags enthalten sein:
- Kündigungsfrist und Datum, zu welchem das Mietverhältnis endet (letzter Tag)
- Willensbekundung, dass die Wohnung gekündigt werden soll
- Unterschrift aller Hauptmieter
- Adresse der Mietwohnung inklusive Stockwerk und ggf. Apartmentnummer
- Datum des Vertragsabschlusses
- Bitte um Terminvereinbarung für die Wohnungsübergabe
- Bitte die Kaution zurückzuzahlen ggf. mit Terminierung
- Aufforderung zur Bestätigung der Kündigung durch den Vermieter
In Österreich muss der Vermieter die Kaution innerhalb weniger Tage nach der Übergabe zurückzahlen und er kann lediglich bestimmte Beträge für Reparaturen einbehalten. Dies muss aber begründet sein. Bei Auszug aus der Mietwohnung ist es ratsam ein Übernahmeprotokoll anzufertigen, in welchem die Rückstellung der Wohnung bestätigt wird und Schäden dokumentiert werden.
Zur Auflösung des Mietvertrags können Sie ein Muster auf der folgenden Webseite herunterladen: oesterreich.gv.at.
Kann ein Mietvertrag einseitig gekündigt werden?
Wer darf einen Mietvertrag kündigen? Sowohl der Mieter als auch der Vermieter darf einen Mietvertrag kündigen. Allerdings genießt der Mieter Kündigungsschutz, daher kann der Vermieter den Mietvertrag nur unter gewissen Voraussetzungen kündigen. Der Vermieter kann die Kündigung nur unter Angabe eines Kündigungsgrunds gerichtlich aufkündigen.
Wichtige Gründe können beispielsweise sein:
- Der Mietzins wurde trotz Mahnung nicht rechtzeitig gezahlt
- Weitervermietung des Mietobjekts oder Untervermietung zu einem überhöhten Mietzins
- Todesfall des Mieters
- Anmeldung von Eigenbedarf
- Bedarf für Familienmitglieder, wenn der Vermieter dem Mieter einen adäquaten Ersatz bietet
- Abbruchsfälle
- Im Mietvertrag ist ein wirksam festgehaltener Grund vereinbart worden. Achtung: Die meisten Gründe sind nicht rechtmäßig. Lassen Sie einen Anwalt für Mietrecht Ihren Vertrag prüfen!
- Durch die Fortführung des Mietvertrages und den Mietzins können die Erhaltungskosten des Hauses dauerhaft nicht getragen werden und eine baubehördliche Abtragung wurde veranlasst und dem Mieter ein Ersatz beschafft.
- Gründe des öffentlichen Interesses, wenn dem Mieter ein Ersatz angeboten wird
Wohnung mit Untermieter kündigen
Sollte sich ein Untermieter in der Wohnung befinden, muss ihn der Hauptmieter umgehend informieren, dass die Wohnung gekündigt wurde. Da er lediglich Untervermieter und nicht Hauptvermieter ist, muss er sich nicht an triftige Gründe für die Kündigung halten, sondern lediglich den Untermieter rechtzeitig in Kenntnis setzen.
Demnach kann der Untermieter keinen Einspruch einlegen. Ist der Hauptvermieter mit einer Übernahme der Wohnung durch den Untermieter als Hauptmieter einverstanden, kann der Untermieter einen neuen Vertrag aufsetzen und zum Hauptmieter werden.
Was passiert, wenn der Vermieter nicht auf die Kündigung reagiert?
Selbst wenn die Kündigung rechtmäßig ist, kann es sein, dass der Vermieter das Schreiben ignoriert oder das Einschreiben nicht annimmt. Da der Vermieter nicht immer in unmittelbarer Nähe wohnt, ist eine persönliche Übergabe des Schreibens nicht immer möglich.
Sollte der Vermieter die Kündigung nicht akzeptieren, ist es ratsam eine gerichtliche Kündigung durchzusetzen. Die gerichtliche Kündigung kann beim zuständigen Bezirksgericht eingereicht werden.
Wann endet das Mietverhältnis?
Wurde der Mietvertrag ordnungsgemäß unter Einhaltung der Fristen gekündigt, müssen sich beide Parteien an die Vereinbarung halten.
Der Mieter ist demnach zum Auszug verpflichtet. Am letzten Tag des Mietverhältnisses findet die Wohnungsübergabe statt, welche man mithilfe des Wohnungsübergabeprotokolls protokollieren sollte. Unter Umständen ist die Wohnungsübergabe aber auch früher möglich. Es wird jedoch davon abgeraten, nach Ende des Mietverhältnisses die Wohnungsübergabe zu vereinbaren. Gegebenenfalls kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung für einen Mietzinsausfall geltend machen.
Und sollte eine vereinbarte Nachvermietung aufgrund des verspäteten Auszugs des Vormieters scheitern, kann er sogar Schadenersatzansprüche geltend machen. Wer eine Mietwohnung gekündigt hat, sollte sich unbedingt an das Ende des Mietverhältnisses halten und die Wohnungsübergabe rechtzeitig vereinbaren.
