Mieterhöhung – Wann kann der Vermieter den Mietzins erhöhen?
- Redaktion Anwaltfinden.at
Eine Mieterhöhung ist in Österreich nur unter gewissen Voraussetzungen möglich, denn der Mieter ist durch die Mietsicherungsklausel geschützt. Ein Vermieter muss Gründe nennen und Bedingungen erfüllen bevor er eine Mieterhöhung vornehmen kann.
Wie viel kann Miete erhöht werden? Wie lange vorher muss ich eine Mieterhöhung ankündigen?
Wie muss eine Mieterhöhung angekündigt werden? Ist eine Mieterhöhung ohne Begründung zulässig? Der folgende Beitrag erläutert Ihnen, wann der Vermieter das Recht auf Mieterhöhung hat und welche Richtwerte es gesetzlich gibt.
Inhaltsverzeichnis
- Unterliegt ein Mietvertrag nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder fällt er nur in dessen Teilanwendungsbereich, kann ein freier Mietzins vereinbart werden.
- Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, orientieren sich an Richtwerten; die Anpassung erfolgt alle 2 Jahre am 1. April.
- Mietverträge im Vollanwendungsbereich des MRG, die vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, orientieren sich am Kategoriemietzins.
- Für Mietverhältnisse, die dem MRG unterliegen, darf die Miete nicht rückwirkend erhöht werden.
- Bei freien Mietverhältnissen ist eine rückwirkende Mieterhöhung bis zu 3 Jahren zulässig.
Allgemeines zur Mieterhöhung
Ein Brief des Vermieters, der eine Mieterhöhung ankündigt, ist zunächst erschreckend. Allerdings sind nicht alle Mieterhöhungen zulässig. Sollten Sie sich nicht sicher sein, ob die Mieterhöhung zulässig ist oder nicht, kontaktieren Sie einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Seit dem Jahr 2000 ist der Mietspiegel in Österreich um 30 % gestiegen. Damit der Vermieter eine Mieterhöhung durchführen darf, muss im Mietvertrag eine Wertsicherungsklausel enthalten sein.
In Österreich können alle zwei Jahre am 1. April die Mieten an den Verbraucherindex angepasst werden. Doch wie viel kann die Miete erhöht werden und wie muss die Mieterhöhung angekündigt werden? Zunächst muss geprüft werden, ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht.
Mieterhöhung und MRG – Welche Regelungen gelten mit und ohne MRG?
Bevor man prüfen kann, inwieweit eine Mieterhöhung zulässig ist, muss geschaut werden, ob der Mietvertrag dem Mietrechtgesetz (MRG) voll, teilweise oder nicht unterliegt.
Bei den gesetzlichen Regelungen unterscheidet man zwischen zwei verschiedenen Fällen:
- Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrechtsgesetz nicht oder nur teilweise
- Der Mietvertrag unterliegt dem Mietrechtgesetz
Für Mietverträge, die dem MRG unterliegen, gibt es drei unterschiedliche Mietzinsbeschränkungen.
Diese Beschränkungen muss der Vermieter bei der Mieterhöhung unbedingt beachten:
- Richtwertzins
- Kategoriemietzins
- Angemessener Mietzins
Unterliegt der Mietvertrag nicht dem MRG oder fällt lediglich in dessen Teilanwendungsbereich, kann ein „freier Mietzins“ vereinbart werden.
Mietverträge nach MRG – Wann ist eine Mieterhöhung zulässig?
Damit der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen darf, muss der Mietvertrag bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Er muss über eine gültige Index- bzw. Wertsicherungsklausel verfügen. In der Regel haben Mietverträge, für welche das Mietrechtsgesetz gilt, eine Wertsicherungsvereinbarung oder Indexklausel. Hierbei handelt es sich um einen Absatz, welcher besagt, dass der Mietzins in Anlehnung an gewisse Richtlinien oder Kategoriebeträge erhöht werden darf.
Nicht immer ist diese Klausel richtig formuliert. Wie eine Wertsicherungsklausel auszusehen hat, können Sie im unteren Abschnitt nachlesen. Bei Mietverträgen, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, orientiert sich der Mietzins an den Richtwerten.
Mietverträge, die vor dem 1. März 1994 geschlossen wurden, orientieren sich am Kategoriemietzins. Beide Mietrichtwerte werden in Österreich alle 2 Jahre angehoben; Stichtag ist der 1. April. Die nächste Anpassung erfolgt im Jahr 2021. Die Richtwerte unterscheiden sich nach Bundesland und die Kategoriemietzinsen nach Ausstattungskategorie der Wohnung.
Welche Richtwerte gelten für den Mietzins aktuell?
Wohnung, die im Vollanwendungsbereich des MRG liegen, müssen sich an gesetzliche Vorschriften für die Mieterhöhung halten. Der Richtwert wird für jedes Bundesland vom Bundesministerium für Justiz festgelegt. Bei der Berechnung werden Faktoren wie Ausstattung, Lage, Beschaffenheit und Wohnungsgröße berücksichtigt.
Mietverträge, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, müssen sich beim Mietzins an Richtwerten orientieren.
Der Richtwert ist allerdings nicht der maximal zulässige Mietzins, sondern lediglich ein Ausgangspunkt für die Berechnung. Hinzu kommen noch die Betriebskosten und verschiedene Zuschläge wie der Lagezuschlag oder Abschläge müssen noch einkalkuliert werden. Zu beachten ist auch, dass Mieterhöhungen nach dem MRG nicht rückwirkend eingefordert werden dürfen.
Seit 1. April 2019 gelten folgende Richtwerte für die einzelnen Bundesländer:
Bundesland | Richtwertmiete |
Vorarlberg | 8,92 €/m² |
Salzburg | 8,03 €/m² |
Steiermark | 8,02 €/m² |
Burgenland | 5,30 €/m² |
Wien | 5,81 €/m² |
Niederösterreich | 5,96 €/m² |
Oberösterreich | 6,29 €/m² |
Kärnten | 6,80 €/m² |
Tirol | 7,09 €/m² |
Wie hoch ist der Kategoriemietzins?
Neben dem Richtwertmietzins und dem angemessenen Mietzins ist der Kategoriemietzins einer der drei Mietzinsbegrenzungen in Österreich, welche im Rahmen des MRG gelten.
Mietverträge, die bis zum 1. März 1994 abgeschlossen wurden, müssen sich beim Mietzins am Kategoriemietzins orientieren.
Nichtsdestotrotz hat der Kategoriemietzins nur einen sehr geringen Anwendungsbereich, denn er kommt nur zur Anwendung, wenn es sich um eine Altbauwohnung der Kategorie D handelt.
Der Kategoriemietzins basierte auf 4 Ausstattungskategorien (A, B, C und D), wobei das MRG Maximalbeträge pro Quadratmeter für jede Kategorie festlegte. Nur für den Fall, dass der Mietvertrag für eine Altbauwohnung vor dem 1. März 1994 abgeschlossen wurde, gilt heute weiterhin der Kategoriemietzins.
Die Kategorie bezieht sich auf die Ausstattung der Wohnung. Ob eine Wohnung in Kategorie A, B, C oder D eingeordnet werden kann, hängt von vielen Faktoren ab. Eine Wohnung der Kategorie A hat eine Nutzfläche von mindestens 30 m² und besteht aus Wohnzimmer, Küche, Kochnische, Vorraum, Klosett und Badegelegenheit.
Der Kategorie D gehören Altbauwohnungen an, die keine Wasserentnahmestelle oder über kein Klosett im Inneren verfügen. Wohnungen der Kategorie D befinden sich meist in Wien; sie haben das WC auf dem Gang.
Sollte die Kategorisierung schwierig sein oder haben Sie eine Mieterhöhung vom Vermieter erhalten, empfehlen wir Ihnen, einen Anwalt für Mietrecht zu konsultieren.
Es gelten die folgenden Kategoriebeiträge:
Kategorie | Kategoriebetrag |
A | 3,60 €/m² |
B | 2,70 €/m² |
C und D (brauchbar) | 1,80 €/m² |
D (unbrauchbar) | 0,90 €/m² |
Was versteht man unter einem angemessenen Mietzins?
Eine weitere Mietzinsbegrenzung ist der angemessene Mietzins, der für wenige Mietverhältnisse gilt.
Der angemessene Mietzins gilt für:
- Mietobjekte, die als Geschäftsräume genutzt werden.
- Das Mietobjekt ist in einem denkmalgeschützten Gebäude.
- Die Wohnung hat die Ausstattungskategorie A oder B und ist größer als 130m².
- Es handelt sich um ein Mietobjekt mit unbefristetem Mietvertrag, für welches eine nachträgliche Mietzinsvereinbarung nach der Mindestmietdauer von einem Jahr abgeschlossen wurde.
Werden die obigen Voraussetzungen nicht erfüllt, gelten die Begrenzungen des Richtwertmietzinses. Sind die obigen Voraussetzungen jedoch erfüllt, kann dem Mietobjekt ein angemessener Mietzins zugrunde gelegt werden.
Danach darf nur der Mietzins vereinbart werden, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses nach Größe, Art, Beschaffenheit, Lage, Ausstattungs- und Erhaltungszustand angemessen ist.
Der angemessene Mietzins wird anhand des zweistufigen Verfahrens festgelegt:
- Ein Immobiliensachverständiger berechnet den ortsüblichen Mietzins, indem er den Mietzins mit möglichst vielen Objekten vergleicht (Vergleichsmethode).
Wie wird die Wertsicherungsklausel richtig formuliert?
Nicht immer sind Mietverträge transparent und nachvollziehbar formuliert. Eine Wertsicherungsklausel ist richtig formuliert, wenn:
- Der Mietvertrag muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass er einer Wertsicherungsklausel unterliegt.
- Es muss definiert werden, auf welchen Index sich die Klausel bezieht.
- Die Ausgangsbasis (Indexzahl) muss benannt werden.
- Es muss angegeben werden, in welchem Ausmaß eine Mieterhöhung zu erwarten ist.
- Es muss darauf hingewiesen werden, ab welchem Termin die Mieterhöhung gilt und welche Fristen durch den Vermieter einzuhalten sind.
Sollten Sie Bedenken haben, dass die Klausel nicht zulässig ist oder ist der Mietvertrag missverständlich formuliert, empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines Rechtsanwalts für Mietrecht.
Welche Fristen sind nach dem MRG einzuhalten?
Wie lange vorher muss ich eine Mieterhöhung ankündigen? Wie muss eine Mieterhöhung angekündigt werden? Wohnungen, die dem MRG unterliegen, haben besondere Fristen bei der Mieterhöhung.
Der Vermieter hat die Pflicht, dem Mieter die Mieterhöhung 14 Tage vor Fälligkeit des nächsten Mietzinses schriftlich mitzuteilen. Seit 2013 gilt der 5. eines jeden Monats als Fälligkeitstermin. Ist die Anpassung der Richtwerte am 1. April erfolgt, kann der Mietzins erst für den darauffolgenden Monat erhöht werden.
Das Mieterhöhungsschreiben muss beim Mieter bis zum 21. April eingegangen sein, da der nächste Mietzins zum 5. Mai fällig ist. Versäumt der Vermieter diese Frist, kann die Miete erst im nächsten Monat erhöht werden. Enthält der Mietvertrag angemessene oder freie Vereinbarungen, richten sich die Bedingungen der Mieterhöhung sowie die Fristen nach dieser Klausel.
Für Wohnungen, die dem MRG unterliegen, darf die Miete nicht rückwirkend erhöht werden. Für Mietverhältnisse ohne MRG sind rückwirkende Mieterhöhungen bis zu 3 Jahren zulässig.
Mieterhöhung ohne Anwendungsbereich des MRG
Für Mietverhältnisse außerhalb des MRG gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Hinsichtlich der vertraglichen Gestaltung hat der Vermieter relativ viele Freiräume.
Demnach sind auch Wertsicherungsvereinbarungen zulässig, die sich nicht an Kategoriebeiträgen oder Richtwerten orientieren. Nichtsdestotrotz gibt es bei der Miethöhe Einschränkungen, sodass ein enorm hoher Mietzins nicht möglich ist.
Gemäß ABGB sind Verträge nichtig, sobald der Preis für die Leistung zur Leistung selbst in einem auffallenden Missverhältnis stehen. Wer als Mieter eines Mietobjekts außerhalb des MRG einen unangemessen hohen Mietzins reduzieren möchte, muss einen Anwalt für Mietrecht zurate ziehen, wenn keine Einigung mit dem Vermieter möglich ist.
Bei freien Mietverhältnissen ist eine Mieterhöhung bis zu drei Jahren rückwirkend möglich, daher sollte ein Anwalt für Mietrecht zur Prüfung des Mietvertrags herangezogen werden.
Fristen für die Mieterhöhung außerhalb des MRG
Bei Mieterhöhungen von Wohnungen, die nicht dem MRG unterliegen, gibt es keine klassischen Fristen. Der Vermieter hat sogar das Recht, Mieterhöhungen bis zu drei Jahre rückwirkend einzufordern.
Haben Sie eine Mieterhöhung erhalten und Ihr Mietverhältnis unterliegt nicht dem MRG, dann sollten Sie umgehend einen Anwalt für Mietrecht konsultieren, sofern keine Einigung mit Ihrem Vermieter möglich ist. Doch bereits vor dem Unterschreiben des Vertrags, kann eine eingehende Prüfung durch einen Anwalt sinnvoll sein.
Sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen möglich?
Doch nicht nur über Richtwerte und Kategoriebeiträge kann der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen, denn auch Erhaltungsarbeiten können eine Begründung für die Mieterhöhung sein. Wurden größere Sanierungsarbeiten vorgenommen, kann der Vermieter die Maßnahmen umgerechnet auf die nächsten 10 Jahre dem Mieter durch einen höheren Mietzins in Rechnung stellen.
Allerdings ist das nur dann zulässig, wenn die Mieteinnahmen die Ausgaben nicht innerhalb von 10 Jahren decken werden. Ferner kann die Mieterhöhung auch nicht ohne die Zustimmung einer Schlichtungsstelle oder eines Gerichts erfolgen und ist daher für den Vermieter ein wenig komplizierter durchzusetzen.
Mieterhöhungen sind allerdings nicht zulässig, wenn die Wohnung in die Ausstattungskategorie D fällt oder wenn es sich um einen befristeten Mietvertrag mit einer Dauer von weniger als 4 Jahren handelt.
Durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhung nicht unmittelbar gerechtfertigt, sondern muss von einer Schlichtungsstelle oder einem Gericht geprüft werden. Eine Mieterhöhung ist aber auch dann ohne Verfahren erlaubt, wenn Mieter und Vermieter zustimmen.
Mieterhöhung durch Staffelmiete möglich?
In Österreich kann im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart werden, welche zu einer automatischen Erhöhung des Mietzinses zu einem vereinbarten Zeitpunkt führt. Die Mieterhöhung muss dann für mindestens ein Jahr gelten; Staffelungen im sechsmonatigen Rhythmus sind nicht zulässig.
Darüber hinaus muss die Staffelmiete in expliziten Beträgen angegeben werden und Prozentangaben sind nicht erlaubt. Bei dieser Form der Mieterhöhung kann es zu einem höheren ortsüblichen Mietzins kommen.
Mieterhöhung und Kappungsgrenze
Obschon in Österreichs Städten der Wohnungsmarkt knapper wird und die Nachfrage steigt, wird es in Österreich bei der Mieterhöhung keine Kappungsgrenze wie in Deutschland geben. Anstatt auf eine Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung setzt Österreich zunächst auf neue Maßnahmen, um finanzierbaren Lebensraum zu schaffen.
Zu jenen Maßnahmen gehören vor allem Neubauprojekte zur Wohnraumschaffung entlang der Stadtgrenzen sowie eine neue Investitionsbank für die Finanzierung von Krediten. Hierdurch entstehen wiederum Anreize für Privatinvestoren. Die Österreichische Mietervereinigung versucht jedoch eine Mietzinsgrenze bzw. eine Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung durchzusetzen.
Mieterhöhung bei Neuvermietung – Wann ist dies erlaubt?
Bei einem Mieterwechsel ist eine Mieterhöhung nicht unüblich, insbesondere dann, wenn Sanierungs- und Erneuerungsarbeiten durchgeführt worden sind. Unterliegt der Mietvertrag dem MRG, dann sind diese Mieterhöhungen an Mietbegrenzungen gebunden. Nur bei freien Mietverhältnissen ist das nicht der Fall.
In Österreich kann eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel in den folgenden drei Situationen verhindert werden:
- Übernahme des Mietvertrags
- Durch den Eintritt in einen bestehenden Mietvertrag in einer WG
- Übernahme eines Nachmieters, ohne dass ein neuer Mietvertrag aufgesetzt wird
Wie kann man einen Mietvertrag übernehmen?
Um einer Mieterhöhung bei einem Mieterwechsel auszuweichen, kann der Mietvertrag übernommen werden. Allerdings ist dies nicht bei allen Wohnungen möglich, sondern nur bei Objekten, die dem MRG unterliegen.
Unter den folgenden Gegebenheiten ist eine Weitergabe des Mietvertrags zulässig:
- Es besteht ein dringendes Wohnbedürfnis.
- Der neue Mieter ist eine Person aus der nahen Verwandtschaft.
- Der Mieter hat zuvor bereits mindestens 2 Jahre in der Wohnung gelebt.
Ist eine der obigen Bedingungen erfüllt, kann der vorherige Mietvertrag übernommen und eine Mieterhöhung verhindert werden.
Was geschieht bei Nachmietern ohne neuen Mietvertrag?
Bei dieser Herangehensweise muss der Mieter sich mit dem Vermieter einig werden, dass der vorgeschlagene Nachmieter den vorherigen Mietvertrag übernehmen kann. Ist der Vermieter einsichtig und hatte er ein gutes Verhältnis zum Vormieter, ist diese Lösung möglich. Jedoch muss der Vermieter dem Nachmietervorschlag keinesfalls zustimmen und kann den bestehenden Mietvertrag auflösen, um somit eine Mieterhöhung durchzusetzen.
Kann man gegen eine Mieterhöhung Einspruch einlegen?
Nicht alle Mieterhöhungen sind rechtens, da die Wertsicherungsklausel im Mietvertrag fehlt oder falsch formuliert wurde oder weil der erhöhte Mietzins nicht den gesetzlichen Richtwerten, dem angemessenen Mietzins oder den Kategoriebeiträgen entspricht.
Daher können Mieter gegen eine Mieterhöhung rechtlich vorgehen und haben Anspruch auf eine Rechtsberatung durch einen Rechtsanwalt für Mietrecht. Insbesondere bei Mietverträgen, die nicht dem MRG unterliegen, ist die Konsultation eines Anwalts sehr ratsam, da Mieterhöhungen bis zu 3 Jahre rückwirkend eingefordert werden können.
Ein Anwalt kann aber bereits vor Vertragsabschluss den Mietvertrag prüfen, inwieweit ein Vermieter Anspruch auf Mieterhöhungen hat.
Um rechtlich gegen eine Mieterhöhung vorzugehen, können Sie eine Schlichtungsstelle kontaktieren, welche Ihren Mietzins überprüft und gegebenenfalls herabsetzt. Dabei sind allerdings wichtige Fristen einzuhalten:
- Bei unbefristeten Verträgen müssen sich Mieter innerhalb von 3 Jahren nach der Mieterhöhung melden.
- Bei befristeten Verträgen müssen sich Mieter innerhalb von 6 Monaten nach der Mieterhöhung melden.
Wer als Mieter die Frist versäumt, verliert seinen Anspruch auf Prüfung und Herabsetzung des Mietzinses.
