Was kann man als Vermieter bei Streit mit dem Mieter unternehmen?
- Redaktion Anwaltfinden.at
Zu den wichtigsten Streitpunkten beim Streit mit dem Mieter zählen Mietrückstände, die Miethöhe, Mieterhöhungen, Kündigungen des Mietvertrags seitens des Vermieters, Wohnungsübergabe und Kaution, Haustierhaltung, Erhaltungspflichten und Wohnungsschäden, Untervermietung und Streitigkeiten zwischen den Mietern. Denn nicht selten ist der Streit mit dem Mieter durch den Vermieter ausgelöst, sondern durch das Miteinander mit anderen Mietern.
Der folgende Artikel erläutert Ihnen, was Sie als Vermieter bei Streit mit Mietern unternehmen können und diesen am besten lösen. Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter?
Inhaltsverzeichnis
- Streit mit dem Mieter kann aus unterschiedlichen Gründen entstehen: Mietrückstände, Kündigung, Rückzahlung der Kaution, Wohnungsschäden oder Konflikte zwischen Mietern.
- Konflikte zwischen Mieter und Vermieter können außergerichtlich und gerichtlich geklärt werden.
- Um Streit zu vermeiden, sollten Vermieter und Mieter über ihre Rechte und Pflichten Bescheid wissen.
- Ein Anwalt für Mietrecht kann Vermieter ausführlich beraten, um möglicherweise kostspielige Gerichtsverfahren zu vermeiden.
Streit mit dem Mieter wegen Mietrückstände und Mietschulden?
Der Mieter zahlt nicht? Mietrückstände sind ein häufiger Grund für einen Streit mit dem Mieter. Handelt es sich um ein einmaliges Versehen oder eine außergewöhnliche Lebenssituation im Leben des Mieters (Stress, Krankheit, Arbeitsstellenverlust etc.), ist der Konflikt meist durch ein Gespräch und individuelle Vereinbarungen zu beseitigen.
Meist reagieren die Mieter nach einer Mahnung des Vermieters und kommen ihren Mietschulden nach, um Streit mit dem Vermieter zu vermeiden.
In anderen Fällen kann der Streit mit dem Mieter komplizierter werden, wenn der Mieter trotz Mahnung nicht zahlt. In diesem Fall haben Sie als Vermieter die Möglichkeit, eine Mahnklage bei Gericht einzureichen oder eine fristlose Kündigung sowie Räumungsklage zu bewirken.
Zieht der Mieter trotz gerichtlichem Urteil und qualifizierenden Mietrückstände nicht aus, kann eine Delogierung durch einen Gerichtsvollzieher veranlasst werden.
Welche Möglichkeiten Sie als Vermieter bei Mietschulden des Mieters haben, erläutern wir Ihnen in den folgenden Leitartikeln:
- Mieter zahlt nicht
- Mieter kündigen – Wann darf ich einem Mieter kündigen?
- Fristlose Kündigung des Mieters
Mieterhöhung – Was kann ich bei Streit mit dem Mieter unternehmen?
Unter gewissen Voraussetzungen hat der Vermieter das Rechte eine Mieterhöhung vorzunehmen, was wiederum zu Streit mit dem Mieter führt. Um Konflikte mit dem Mieter zu vermeiden, ist vorab eine ausführliche Prüfung der rechtlichen Möglichkeiten sinnvoll.
Hierbei ist es zunächst wichtig, ob der Mietervertrag voll, nur teilweise oder nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.
Für Mietverträge mit Geltungsbereich des MRG gibt es drei unterschiedliche Mietzinsbeschränkungen, die Sie als Vermieter bei der Mieterhöhung beachten sollten: Richtwertzins, Kategoriemietzins oder angemessener Mietzins.
Allgemein formuliert gilt der Richtwertzins für Mietverträge, die ab dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden und der Kategoriemietzins für Mietverträge, die bis zum 1. März 1994 abgeschlossen wurden. Der angemessene Kategoriemietzins ist hauptsächlich für Geschäftsräume.
Ob Sie als Vermieter eine Mieterhöhung vornehmen dürfen oder nicht sowie wann welche Mietzinsbeschränkung gilt, erläutert unser „Mieterhöhung“ genauer. Unterliegt der Mietvertrag nicht dem MRG oder fällt er lediglich in dessen Teilanwendungsbereich, kann ein „freier Mietzins“ vereinbart werden.
Ist der Mieter mit der Mieterhöhung nicht einverstanden, müssen Sie rechtlich dagegen vorgehen. Ferner haben Sie die Möglichkeit, eine Schlichtungsstelle für das Außerstreitverfahren zu kontaktieren. Wir empfehlen Ihnen die Konsultation eines Anwalts für Mietrecht.
Kündigung durch den Vermieter
Auch eine Kündigung führt häufig zum Streit mit dem Mieter. Obschon der Mieter bei Mietverträgen, die dem MRG unterliegen einen gewissen Kündigungsschutz genießt, hat der Vermieter unter Umständen das Recht, dem Mieter zu kündigen. Je nachdem, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt und ob dieser dem MRG unterliegt oder nicht, kann der Vermieter dem Mieter die Kündigung aussprechen.
Hierbei unterscheidet man zwischen der fristlosen und ordentlichen Kündigung, wobei die fristlose Kündigung nur bei Mietrückständen oder einer erheblich nachteiligen Nutzung der Wohnung möglich ist.
Unbefristete Mietverträge außerhalb des Geltungsbereichs des MRG können durch Einhaltung der Fristen ohne Angaben von Gründen vom Vermieter gekündigt werden; befristete nur bei qualifizierten Mietrückständen oder nachteiligem Gebrauch.
Unbefristete MRG-Mietverträge dürfen vom Vermieter nur bei Vorliegen wichtiger Gründe gekündigt werden; befristete Mietverträge nur bei qualifizierten Mietrückständen oder nachteiligem Gebrauch.
Um Streit mit dem Mieter zu vermeiden, sollten Vermieter ihre Rechte vorab genau den Mietvertrag prüfen lassen und schauen, ob sie dem Mieter kündigen dürfen.
Rückgabe der Kaution – Wann darf man als Vermieter die Kaution einbehalten?
Ein weiterer Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter ist die Rückgabe der Kaution und die Frage, wann ein Vermieter die Kaution einbehalten darf. Sind Wohnungsschäden durch den Mieter entstanden oder liegen qualifizierte Mietrückstände vor, hat der Vermieter das Recht, die Kaution einzubehalten.
Beim Auszug muss der Mieter kleine Ausbesserungen vornehmen, nicht aber Teppichböden entfernen, Paketböden abschleifen oder Deckenrisse beseitigen. Beim Auszug aus der Mietwohnung muss der Mieter keine vollständige Renovierung vornehmen.
Zu kleinen Reparaturen zählen:
- Das Streichen von Innentüren und Fenster sowie Außentüren
- Das Streichen von Heizkörper, Heizungsrohren und Holzfußböden
- Das Streichen von Decken und Wänden oder das Kalken
Wann der Vermieter die Kaution einbehalten darf und wann ein Wohnungsschaden vorliegt, für den ein Mieter aufkommen muss, können Sie in unseren Artikeln „Wohnungsschäden durch Mieter“ und „Mietkaution – was Sie wissen sollten“ nachlesen.
Erhaltungsverpflichtungen und Wohnungsschäden – Welche Schäden übernimmt der Mieter?
Streit mit dem Mieter wegen Erhaltungspflichten tritt auch sehr häufig auf. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter haben eine gewisse Verpflichtung, die Wohnung instand zu halten. Für allgemeine Bereiche des Hauses und der Wohnung ist der Vermieter zuständig.
Hierzu zählen zum Beispiel Außenfenster, die Fassade, Außentüren, das Stiegenhaus, Leitungen und gemeinschaftliche Räume, aber auch größere Schäden am Mietgegenstand gehören zur Erhaltungspflicht des Vermieters. Wasserrohrbrüche, Schimmel und defekte Leitungen gehören zum Aufgabenbereich des Vermieters, doch auch der Mieter muss seinen Pflichten nachkommen.
Wie sieht es mit Wohnungsschäden aus, die vom Mieter verursacht wurden? Der Mieter ist für die Wartungen und Instandhaltungen von Gas-, Wasser- und Lichtleitungen und der sanitären Anlagen verantwortlich.
Hierzu zählt eine defekte WC-Spülung oder kleine Ausbesserungen ist der Mieter zuständig. Größere Schäden, welche die Gesundheit der Mieter gefährdet, sind im Zuständigkeitsbereich des Vermieters. Meist handelt er sich hierbei um Schimmelbefall, Feuchtigkeitsschäden oder defekte Gasleitungen.
Wohnungs- und Balkonnutzung – Was ist zulässig?
Ebenso sind Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungs- und Balkonnutzung oftmals ein Grund für Streit mit dem Mieter. Ein Mieter hat zwar das Recht einen Balkon, eine Terrasse und eine Mietwohnung nach eigenen Wünschen zu gestalten, allerdings muss sich der Mieter auch beim Wohnungsumbau an Regeln handeln.
Was für einen Mieter erlaubt ist und was nicht, haben wir im Artikel „Wohnungsumbau durch den Mieter“ erklärt. Beispielsweise sind Dekorationen und Veränderungen am Balkon und am Mietobjekt unzulässig, wenn sie das Gesamtbild des Hauses zerstören bzw. zu wesentlichen Veränderungen (z.B. neue Fenster einbauen, Wand rausreißen) führen.
Darüber hinaus dürfen die Dekorationen wie Blumenkästen keine Gefahr oder Beeinträchtigung für andere Personen darstellen. Um Streit mit den Mietern zu vermeiden, sollten die Regeln genau kommuniziert werden. Dies erleichtert die Mietverhältnisse zwischen anderen Mietern und dem Vermieter ungemein.
Streit mit dem Mieter wegen Haustierhaltung
Ein Haustierverbot gibt es im Grunde genommen nicht, allerdings kann der Vermieter die Haltung bestimmter Tiere im Mietvertrag untersagen. Hierzu zählen große Hunde oder gefährliche Tiere wie Schlangen und Giftspinnen.
Nur Blinden- und Assistenzhunde können ohne Zustimmung des Vermieters in der Wohnung gehalten werden. Wird die Regelung missachtet, stellt dies keinen Kündigungsgrund dar, kann aber zu Streit mit dem Mieter führen.
Der Vermieter hat das Recht, eine Unterlassungsklage einzubringen. Bei einem Hamster, einem Vogel oder einem mittelgroßen Aquarium wird eine Unterlassungsklage in den meisten Fällen keine Wirkung haben.
Verursachen Haustiere Schäden am Mietobjekt, muss der Mieter diese beheben und für die Kosten aufkommen.
Konflikte zwischen Mieter und Vermieter wegen Untervermietung
Sofern der Mietvertrag dem MRG unterliegt, kann die Untervermietung vom Vermieter untersagt werden und sogar ein Kündigungsgrund darstellen. Allerdings kann die teilweise Untervermietung eines Parkplatzes oder eines Zimmers nicht vom Vermieter untersagt werden, wenn der Mieter selbst in der Wohnung lebt.
Demgegenüber stehen spezifische Regelungen wie die Untervermietung vertraglich erfolgen muss. Wie die Untervermietung inklusive Untervermietungsvertrag geregelt ist, erfahren Sie in unseren Leitartikeln.
Streit mit dem Mieter wegen der Betriebskostenabrechnung
Ein Streit zwischen Vermieter und Mieter kann auch aufkommen, wenn es um die Betriebskostenabrechnung geht. Wie hoch die Betriebskosten ausfallen, ist abhängig davon, ob der Vertrag dem MRG unterliegt oder nicht.
Bei MRG-Verträgen muss der Vermieter dem Mieter die Abrechnung bis zum 30. Juni des Folgejahres senden, wobei der Mieter weitere Belege fordern kann. Daraufhin muss der Vermieter innerhalb von 6 Monaten die Belege nachreichen, ansonsten ist der Mieter nicht verpflichtet die Posten ohne Belege zu bezahlen. Unterliegt der Vertrag allerdings dem ABGB, dann gelten andere Regelungen.
Wie Sie als Vermieter die Betriebskosten einklagen können, thematisieren wir im verlinkten Beitrag .
Streit wegen Kostenübernahme – welche Kosten muss der Mieter übernehmen?
Ein weiterer Streitpunkt mit dem Mieter ist die Kostenübernahme von Reparaturen. Die Therme ist hierfür ein bekanntes Beispiel, jedoch muss der Vermieter nur die Kosten für die Reparatur übernehmen und der Mieter für die Wartungsarbeiten.
Zum Streit mit dem Mieter kommt es deswegen, weil es eine Grauzone darstellt. Hat ein Vormieter sich nicht ordnungsgemäß um die Wartung gekümmert, ist der Vermieter zuständig.
Konflikt wegen Schimmelbildung im Mietobjekt – Welche Pflichten hat der Vermieter?
Des Weiteren kann der Mieter Mietminderungen fordern, wenn spezifische Reparaturen notwendig sind und diese vom Vermieter nicht durchgeführt werden. Dies führt zu Streit zwischen Mieter und Vermieter. Hierzu zählt vor allem Schimmelbildung im Mietobjekt, aber auch Lärmbelästigung durch andere Mieter würde ein Grund für einen Mietminderung darstellen.
Bei Schimmelbildung muss zunächst unterschieden werden, wie schwer der Befall ist. Oberflächlicher Befall muss vom Mieter entfernt werden, wohingegen Schimmel, der durch die Bausubstand verursacht wurde, vom Vermieter zu entfernen ist. Ferner hat der Mieter die Verantwortung durch regelmäßiges Lüften und richtiges Heizen die Schimmelbildung in der Wohnung zu verhindern.
Als Vermieter dürfen Sie sich den Schaden ansehen und einen Gutachter für die Ursachenforschung beauftragen. Liegt es nicht an der Bausubstanz, muss der Mieter selbst für die Beseitigung aufkommen. Kam es zu Streit mit dem Mieter und Sie benötigen anwaltlichen Rat? Dann kontaktieren Sie nun einen Anwalt für Mietrecht!
Streit wegen Lärmbelästigung
Neben Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt es auch häufig zu Streitereien unter den Mietern, die der Vermieter regeln muss. Lärmbelästigung ist ein beliebtes Thema, das für Streit mit Mietern sorgt.
Als Vermieter können Sie veranlassen, dass der störende Mieter die Störung unterlässt. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, dass andere Mieter sich nicht gestört fühlen und dadurch eingeschränkt sind. Im schlimmsten Fall kann der sich gestört fühlende Mieter eine Mietminderung einfordern. Als Mieter haben Sie unter Umständen das Recht, den störenden Mieter zu kündigen.
Streit zwischen den Mietern – Welche Gründe gibt es?
Neben der Lärmbelästigung kann es jedoch weitere Gründe für einen Streit zwischen den Mietern geben.
Hierzu zählen beispielsweise:
- Lärm aus der Nachbarwohnung, im Treppenhaus, im Hof und im Garten.
- Lautstärke, die durch lautes Telefonieren, Streitgespräche, Kindergeschrei, nächtliches Duschen oder Baden, Fernseher oder Musik verursacht wird.
- Waschmaschinen und Trockner, die in der Nacht genutzt wurden.
- Lautes Stühlerücken, Türen zuschlagen, lautes Runterlassen von Rollläden.
- Latute Gespräche im Treppenhaus und nächtliche Unterhaltungen auf dem Balkon
- Abfallgerüche oder Küchendunst, Rauchen im Treppenhaus, in der Waschküche und auf dem Balkon
- Grillen auf dem Balkon
- Unsachgemäße Müllentsorgung, Zwischenlagerung von stinkenden Abfällen oder Müll auf dem Balkon, keine Mülltrennung.
- Nicht Abschließen der Haustüren, offen-stehende Fenster im Treppenhaus, Lagern von Gegenständen im Treppenhaus
- Laute Partys, Dealen von Drogen oder Prostitution in der Wohnung
Mietminderung wegen Beeinträchtigungen – was ist möglich?
Ein kleiner Streit mit dem Mieter wird in der Regel durch ein Gespräch oder eine Ermahnung zu beseitigen sein, ein größerer Streit mit dem Mieter kann jedoch zu finanziellen Benachteiligungen für den Vermieter führen. Wird ein Mieter in erheblichem Maße beeinträchtigt, hat der Mieter das Recht, eine Mietminderung für die Dauer der Beeinträchtigung zu fordern. Er hat solange Anspruch, bis der Vermieter die Beeinträchtigung eingestellt hat.
Gründe für eine Mietminderung können sein:
- Lärmbelästigung durch Dritte
- Schimmelbefall
- Heizungsausfall
- Ausfall oder unzureichende Grundversorgung (Strom, Wasser)
- Langfristige Bauarbeiten mit Lärm und Schmutz
- Undichte Fenster und nicht schließende Türe
- Ungezieferbefall
Wird eine Beeinträchtigung angezeigt, hat der Vermieter die Pflicht, sich darum zu kümmern. Ist die Beschwerde berechtigt, muss der Vermieter Abhilfe schaffen. Bevor man als Vermieter rechtliche Schritte einleitet oder eine Mahnung an den störenden Mieter einreicht, sollte man das Gespräch mit dem störenden Mieter suchen. Bestenfalls sucht man als Vermieter beim Streit mit Mietern das klärende Gespräch mit beiden Parteien.
Gerichtliche und außergerichtliche Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter
Die Meisten Streitfälle, denen das Mietrechtsgesetz zugrunde liegt, werden im außergerichtlichen Verfahren geklärt. Insbesondere Streitpunkte wie Mieterhöhungen, Kautionsstreitigkeiten oder Konflikte wegen Erhaltungs- und Reparaturarbeiten. Andernfalls können auch Schlichtungsstellen bei der Konfliktbewältigung behilflich sein.
Ist in der Gemeinde keine Schlichtungsstelle für Streit mit Mietern vorhanden, ist das zuständige Bezirksgericht zuständig. Wir empfehlen eine ausführliche Beratung bei einem spezialisierten Anwalt für Mietrecht.
Kommt es zu Streit mit Mietern kann dieser meist außergerichtlich geklärt werden. Doch in einigen Fällen ist eine gerichtliche Klärung notwendig. Insbesondere dann, wenn der Mieter trotz Mahnung seine Miete nicht zahlt und ein gerichtliche Mahnklage, fristlose Kündigung oder Räumungsklage vom Vermieter eingereicht werden muss.
Sind die Streitigkeiten nicht auf schriftlichem Wege zu regeln, kommt es zur Gerichtsverhandlung. In diesem Fall sollten Sie sich als Vermieter unbedingt von einem Anwalt für Mietrecht beraten und vertreten lassen.
