Das neue Bestellerprinzip – wer bestellt, bezahlt!

Das neue Bestellerprinzip, das ab Anfang 2023 für die Vermietung von Wohnungen gelten soll, ist in aller Munde. Der vorliegende Gesetzesentwurf wird heiß diskutiert. Die Details im Überblick:

Bestellerprinzip für Mietwohnungen. „Wer bestellt, bezahlt“ soll künftig bei der Vermietung von Wohnungen gelten. Mit der aktuellen Novelle des Maklergesetztes soll das Bestellerprinzip für Mietwohnungen eingeführt werden; die Gesetzeslage für die Vermittlung von Immobilienkaufverträgen ist vom geplanten Bestellerprinzip nicht umfasst! Diese Klarstellung erscheint vorab erforderlich, da der Begriff „Bestellerprinzip“ einen weiteren Anwendungsbereich (und zwar auch auf Kaufverträge) suggeriert. Bei Mietwohnungen soll nur noch derjenige, der den Immobilienmakler beauftragt, diesen auch bezahlen. Dadurch sollen einkommensschwache Familien sowie Studierende und Lehrlinge entlastet werden, die von Maklerprovisionen im Schnitt am stärksten betroffen sind. Bisher war im Zusammenhang mit der Maklerprovision eine Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter üblich. Dies ist auch einer der Gründe, weshalb Österreich die höchsten Maklergebühren im EU-Vergleich aufweist. Während der Vermieter im Regelfall eine Provision in der Höhe von drei Bruttomonatsmieten bezahlte, musste der Mieter Provisionszahlungen in der Höhe von meist zwei Bruttomonatsmieten leisten. Mit der Einführung des Bestellerprinzips soll damit Schluss sein.

Zukünftige Gesetzeslage. Das Bestellerprinzip soll durch einen neuen § 17a Maklergesetz umgesetzt werden. Wenn ein Vermieter in Zukunft als erster Auftraggeber einen Immobilienmakler mit der Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags beauftragt, kann der Makler nur mit ihm eine Provision vereinbaren. Im Gegensatz dazu hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision vom Wohnungssuchenden, wenn dieser der erste Auftraggeber ist. Diesbezüglich ist es jedoch notwendig, dass der Makler eine Wohnung vermittelt, hinsichtlich derer er nicht schon vorher mit der Vermittlung beauftragt war. Die Formulierung des Gesetzentwurfes schließt daher in der der Praxis in den meisten Fällen de facto aus, dass der Mieter als Auftraggeber auftritt.

Ausnahme vom Bestellerprinzip. Nicht anwendbar ist das Bestellerprinzip bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen, die von Dienstgebern als Mieter geschlossen werden, um Dienstnehmern eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung zur Verfügung zu stellen. Dabei handelt es sich aber um die einzige Ausnahme vom Anwendungsbereich.

Mieter als Erstauftraggeber. Für den Fall, dass der Wohnungssuchende dennoch als Erstauftraggeber fungiert, sieht der aktuelle Gesetzesentwurf drei Ausnahmereglungen vor, die einen Provisionsanspruch gegen den künftigen Mieter ausschließen. Demnach darf der Makler keine Provision vom Wohnungssuchenden verlangen, sofern der Vermieter am Unternehmen des Maklers beteiligt ist oder Einfluss auf dieses Unternehmen ausüben kann. Außerdem entfällt der Provisionsanspruch gegen den Mieter, wenn der Vermieter vom Abschluss eines Maklervertrags abgesehen hat, damit der Mieter als Erstauftraggeber provisionspflichtig wird, sowie wenn der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert oder zumindest für einen eingeschränkten Interessentenkreis auf andere Weise bewirbt. In der Regel zahlt daher ausschließlich der Vermieter.

Sanktionen. Vereinbarungen, die die Zahlungsverpflichtung des Vermieters auf den Wohnungssuchenden überwälzen sollen, sind unwirksam. Des Weiteren stellen Verstöße gegen das Bestellerprinzip Verwaltungsübertretungen dar, die mit einer Geldstrafe bis zu 3.600 Euro für den Vermieter oder den Makler bedroht sind. Zusätzlich kann der Immobilienmakler aufgrund unterlassener Dokumentation des Maklervertrages mit einer Geldstrafe von bis zu 1.500 Euro bestraft werden.

Stellungnahmen zum Gesetzesentwurf. Während der vor kurzen abgelaufenen Begutachtungsfrist sind 127 Stellungnahmen zu dem Änderungsentwurf des Maklergesetzes eingegangen. Einerseits wird vom Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) kritisiert, dass den Maklern die Geschäftsgrundlage entzogen wird und das Bestellerprinzip zum Wegfall tausender Arbeitsplätze führt. Des Weiteren wird von der Immobilienbranche beanstandet, dass es kaum Spielräume gibt, mieterseitige Provisionen zu lukrieren und vom Gesetzgeber zu wenig Ausnahmeregelungen getroffen wurden. Außerdem würden aufgrund der allgemeinen Formulierungen noch zu viele Fragen offenbleiben. Im Gegensatz dazu kritisiert die Arbeiterkammer die Einschränkung auf Mietverträge und würde eine Ausdehnung des Bestellerprinzips auf Kaufgeschäft begrüßen. Außerdem wird angezweifelt, ob der Gesetzesentwurf einen ausreichenden Schutz vor systematischen Umgehungsversuchen durch Makler und Vermieter bietet. In diesem Zusammenhang wird beispielsweise eine Beweislastumkehr vorgeschlagen, wobei der Makler, sofern er eine Provision vom Wohnungssuchenden verlangt, nachweisen muss, dass er erst nach Erteilung des Suchauftrages Kenntnis von der Vertragsgelegenheit erhalten habe. Zusätzlich werden von der Arbeiterkammer höhere Strafen gefordert, die eine abschreckende Wirkung entfalten sollen.

Geltung des Bestellerprinzips. Nach dem Beschluss im Parlament und einer sechsmonatigen Übergangsfrist soll das Bestellerprinzip Anfang 2023 in Kraft treten. Aufgrund der zahlreichen kritischen Stellungnahmen während der Begutachtungsfrist ist allerdings unklar, ob der Gesetzesentwurf in seiner jetzigen Fassung umgesetzt und rechtzeitig verabschiedet wird. Ob der Gesetzgeber auf die zahlreichen Stellungnahmen der Interessensvertretungen und Privatpersonen reagiert oder den Entwurf unverändert umsetzt, wird sich demnächst zeigen. Über die tatsächlich geltende neue Gesetzeslage werden wir Sie auf dem Laufenden halten!