Plattformen für kurzzeitige Vermietung, wie z.B. Airbnb, erfreuen sich großer Beliebtheit, nicht nur bei Kunden, weil die Unterkünfte günstiger sind als herkömmliche Hotels, sondern auch bei Vermietern, die damit höhere Umsätze erwirtschaften können. In der folgenden Blogbeitrags-Reihe werden die rechtlichen Regelungen für die kurzfristige Vermietung in drei Teilen (Öffentliches Recht, Gewerberecht und Zivilrecht) beleuchtet.
Teil 1 – Öffentliches Recht
Definition der kurzfristigen Vermietung. Was als „kurzfristige“ Vermietung zu verstehen ist, war lange Zeit umstritten und ist nicht gesetzlich geregelt. Der Verwaltungsgerichtshof hat „Kurzfristigkeit“ in diesem Zusammenhang als „Vermietungsdauer von bis zu 30 Tagen“ definiert; der OGH hat sich dieser Meinung angeschlossen. Wenn einzelne Vermietungen länger als 30 Tage erfolgen, wird dies dennoch als kurzfristige Vermietung qualifiziert. Eine Vermietung mit der Zielgruppe „Touristen“ stellt aufgrund der typischerweise eher kurzgehaltenen Aufenthalte jedenfalls eine kurzfristige Vermietung dar.
Wohnzone. Die Politik hat auf die rasante Entwicklung der kurzfristigen Vermietung mit der Novelle der Wiener Bauordnung im Jahr 2019 reagiert. Nach § 7a Abs 3 (letzter Satz) BauO ist die Nutzung von Wohnraum in Wohnzonen für die gewerbliche Nutzung für kurzfristige Beherbergungszwecke nicht zulässig. Ob eine Wohnung in einer solchen Wohnzone liegt, kann man in Wien unter www.wien.gv.at/flaechenwidmung/public/start.aspx selbst prüfen.
Ortstaxe. Auch bei einer Privatunterkunft ist die Ortstaxe zu entrichten. Es gibt zwar Ausnahmen, diese sind in der Praxis aber wenig relevant. Dem Magistrat muss angezeigt werden, wenn man Unterkünfte zur kurzeitigen Vermietung anbietet. Weiters ist die Ortstaxe bei den Preisen auszuweisen.
Statistische Meldepflicht. Den Unterkunftsgeber treffen umfassende Meldepflichten, wobei zwischen einer Einzelmeldung binnen 48 Stunden nach Ankunft eines jeden Gastes und einer Gesamtmeldung am fünften eines jeden Monats optieren werden kann. Bei der Einzelmeldung müssen jeweils nach jeder Ankunft und nach jeder Abreise unverzüglich, längstens binnen 48 Stunden, das Datum der Ankunft bzw. das Datum der Abreise sowie die Anzahl der Übernachtungen aufgeschlüsselt nach dem Herkunftsland des jeweiligen Gastes an die Gemeinde gemeldet werden. Für die Gesamtmeldung am Fünften eines jeden Kalendermonats stellt die Bundesanstalt Statistik Österreich ein Erhebungsformular (“Betriebsbogen”) zu Verfügung, auf dem die folgenden Daten eingetragen werden müssen: Bezeichnung und Anschrift des Beherbergungsbetriebes, Kalendermonat und Jahr der Erhebung, Art des Beherbergungsbetriebes, Zahl der Ankünfte und Übernachtungen, gegliedert nach Herkunftsländern der Gäste.
Für diese verpflichtenden Meldungen gibt es in Wien ein Online-Portal. Um Zugang zu diesem Portal zu erhalten kann man sich per E-Mail (tourismus-statistik@ma23.wien.gv.at) an das Magistrat wenden.
Meldegesetz. Neben der statistischen Meldepflicht sind auch die Bestimmungen des Meldegesetzes 1991 einzuhalten. Folgende Daten müssen von jedem Gast abgefragt und sieben Jahre lange aufbewahrt werden: Name, Geburtsdatum, Geschlecht, Staatsangehörigkeit, Herkunftsland und Adresse samt Postleitzahl sowie – bei ausländischen Gästen – die Art, die Nummer, das Ausstellungsdatum und die ausstellende Behörde des Reisedokumentes. Jeder Gast hat die Richtigkeit seiner Daten mit seiner Unterschrift zu bestätigen. Zu dieser Meldepflicht gibt es nur wenige Ausnahmen, etwa für Reisegruppen, auf die hier aber nicht näher eingegangen wird.
Der Inhaber eines Beherbergungsbetriebes oder dessen Beauftragter hat ein Verzeichnis über die bei ihm untergebrachten Gäste zu führen (Gästeverzeichnis), aus dem die Daten der Gäste sowie das Datum der Ankunft und der Abreise ersichtlich sind. Das Gästeverzeichnis ist sieben Jahre lang aufzubewahren. Der Meldebehörde und den Organen des öffentlichen Sicherheitsdienstes ist auf Verlangen jederzeit in diese Aufzeichnungen Einsicht zu gewähren. Bei automationsunterstützter Verarbeitung sind auf Verlangen schriftliche Ausfertigungen aus dem Gästeverzeichnis auszuhändigen oder die Daten im Datenfernverkehr zu übermitteln.
Für den Fall, dass ein Gast länger als zwei Monate bleibt, muss sich dieser Gast spätestens am dritten Tag nach Ablauf dieser zwei Monate beim Magistratischen Bezirksamt per Meldezettel, auf dem auch der Unterkunftsgeber aufscheint und unterschreiben muss, anmelden.
Für Verstöße gegen die Meldepflichten droht das Gesetz mit Geldstrafen in der Höhe bis € 726,00; im Wiederholungsfall bis zu € 2.180,00. Für die Verwirklichung dieses Verwaltungsstraftatbestandes genügt es bereits, das Gästeverzeichnis unvollständig auszufüllen.
Datenschutz. Für die Abwicklung der Mietverträge sind die Vermieter zur Verarbeitung von Daten nach Art 6 Abs 1 lit b DSGVO berechtigt. Zur Erfüllung eines Vertrages müssen regelmäßig Daten verarbeitet werden. Sobald also nun „Airbnb-Gäste“ ihre Daten zum Zweck der Buchung zur Verfügung stellen, dürfen diese vom Vermieter verarbeitet und für die Dauer der Vertragsabwicklung gespeichert werden.
Die obige Übersicht wurde sorgfältig erstellt, ersetzt jedoch keine detaillierte Beratung im Einzelfall. Die Autoren übernehmen daher keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit.
Bei Fragen zur kurzfristigen Vermietung stehen wir jederzeit gerne zu Verfügung.
Artikel verfasst von Dr. Franz A. Höfer, LL.M. / Matthias Löcker, LL.B.
