In einer aktuellen Entscheidung des OGH zu 2 Ob 13/23k wurde der erheblich nachteilige Gebrauch, welcher einen gesetzlichen Auflösungsgrund des Bestandsverhältnisses verwirklichen kann, wieder als sehr umfassend charakterisiert, jedoch kam es interessanterweise zu einer mieterfreundlichen Entscheidung. Dennoch ist Obacht geboten, da es stark einzelfallbezogene und im Ergebnis unterschiedliche Verfahrensausgänge geben kann.
Grundsätzlich reicht aus Sicht des Vermieters auch das bloße Drohen eines Schadens zur Geltendmachung dieses Aufhebungsgrunds, wie überhaupt auch negative Auswirkungen auch die wirtschaftlichen und persönlichen Interessen von anderen Mietern zur Auflösung des Bestandverhältnisses berechtigen.
Ein erheblich nachteiliger Gebrauch vom Mietgegenstand iSd § 30 Abs 2 Z 3 erster Fall MRG und des gleichlautenden Vertragsaufhebungsgrundes nach § 1118 erster Fall ABGB liegt nach der Rechtsprechung des OGH vor, wenn durch eine „wiederholte, länger währende vertragswidrige Benützung des Bestandobjekts oder durch eine längere Reihe von Unterlassungen notwendiger Vorkehrungen eine erhebliche Verletzung der Substanz des Mietgegenstands erfolgte oder auch nur droht, oder wenn durch das nachteilige Verhalten des Mieters wichtige wirtschaftliche oder persönliche Interessen des Vermieters oder der anderen Mieter gefährdet werden“.
Dies kann (muss aber nicht) laut OGH bei drohender Substanzgefährdung aufgrund eines unsachgemäßen Einbaus einer Dusche ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung von einem dazu nicht befugten Gewerbsmann der Fall sein.
Im konkreten Fall wurde dies auf Basis des Beweisverfahrens der Vorinstanzen verneint, zumal ein Unternehmen beigezogen wurde, welches zwar nicht über eine konkrete Gewerbeberechtigung zur Vornahme von Installationsarbeiten verfügte, aber immerhin Installateure beschäftigte und vergleichbare Tätigkeiten jahrzehntelang durchführte. Die fehlende Gewerbeberechtigung fiel dem Mieter bei Auftragserteilung nicht auf, das Sachverständigengutachten im Verfahren konnte letztlich keine Gefährdung der Substanz – trotz diverserer Unklarheiten – feststellen.
Erheblich nachteiliger Gebrauch lag jedoch historisch im Rahmen der Entscheidung zu 1 Ob 562/94 vor, in der ein Mieter sein schon bisher mit keiner ausreichenden Feuchtigkeitsisolierung ausgestattet gewesenes Badezimmer durch – ohne Baubewilligung durchgeführte – Umbauten auf einen weiteren Raum ausdehnte, dort – wieder ohne entsprechende Feuchtigkeitsisolierung – eine Badewanne installierte, und dadurch die Gefahr der Durchfeuchtung der Träme der Zwischendecke zum unteren Geschoss durch Spritzwasser aus dem Badezimmer hervorgerufen wurde.
Umgekehrt war im Rahmen der Entscheidung zu 4 Ob 107/19t der Einbau einer Dusche ohne Feuchtigkeitsisolierung durch wenngleich unbefugte Fachleute vor mehreren Jahren, ohne dass Schäden entstanden sind, kein Kündigungsgrund.
Es liegt daher eine stark einzelfallbezogene Judikatur vor, die Notwendigkeit sich als das Badezimmer umbauender Mieter richtig zu verhalten, um keinen Auflösungsgrund zu verwirklichen, ist daher groß.
Mag daher im Rahmen eines Umbaus (noch) kein Schaden entstanden sein, es reicht für den Aufhebungsgrund des Vermieters, dass ein solcher droht.
Mag auch der Zustand des Bestandobjekts vor dem Umbau nicht fachmännisch ausgeführt sein, bedeutet dies jedoch grundsätzlich nicht, dass eine Veränderung des Bestandobjekts ebenso unfachmännisch vorgenommen und zB auf andere Räume ausgedehnt werden darf.
Rechtstipp: Wer sich für Umbauarbeiten im Bestandobjekt nicht befugter Gewerbsleute bedient, muss laut ständiger Rechtsprechung alles vorkehren, damit keine Schäden an der Substanz entstehen. Treten Schäden auf, muss er sofort Abhilfe schaffen. Natürlich kann der Mietvertrag Regelungen dahingehend enthalten, dass in jedem Fall nur befugte Professionisten beauftragt werden dürfen.
Bei einem Umbau des Badezimmers ist daher zur eigenen Absicherung eines Mieters nicht nur die grundsätzliche Zustimmung des Vermieters einzuholen, sondern wohl auch das beauftragte Unternehmen bekanntzugeben und vom Installateur dessen Gewerbeberechtigung konkret anzufragen und dies dem Vermieter vor Beginn der Umbauarbeiten nachzuweisen. Ebenso einzuholen sind die baubehördlichen Genehmigungen, sodass die Gefahr der Geltendmachung eines „erheblich nachteiligen Gebrauchs“ und entsprechenden Auflösungsgrundes (mit sofortiger Wirkung) bestmöglich vermieden wird. Nur so kann einem Mieter kein Vorwurf der „Vertrauensunwürdigkeit“ gemacht werden, welche den wahren Grund und Überbegriff für die Auflösungsberechtigung aus Vermietersicht darstellt.
Artikel verfasst von Mag. iur. Christian Sander
