Nicht nur beim Auszug aus der Mietwohnung, sondern auch während der Vertragslaufzeit stellt sich oft die Frage, wer den Schaden in der Wohnung, wie z. B. kaputte (Küchen)geräte, Thermen zu bezahlen hat oder wer die Wartungs- und Erhaltungsarbeiten vorzunehmen hat.
In der Folge erfolgt ein kurzer Überblick über die jeweiligen Pflichten des Vermieters und des Mieters, wobei es maßgeblich darauf ankommt, ob der Mietvertrag dem Vollanwendungsbereich oder außerhalb des Vollanwendungsbereichs bzw. dem sog. Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (kurz: MRG) unterliegt.
1.1. Die Erhaltungspflicht des Vermieters umfasst die allgemeinen Teile des Hauses, wobei es sich unter anderem um das Dach, die Fassade, die Mauern, die Außenfenster, die Außentüren, das Stiegenhaus, diverse Leitungen und Gemeinschaftsanlagen wie Lift, Waschküche, Zentralheizung und Garten handelt.
Weiters obliegen der Erhaltungspflicht des Vermieters die Erfüllung von Verwaltungsvorschriften oder Energiesparmaßnahmen.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters für Mietgegenstände besteht dann, wenn ein ernster Schaden oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt (z. B. Wasserrohrbruch, Schimmelpilz an den Wänden, undichte bzw. lebensgefährliche Leitungen).
Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, ein Haus bzw. einen Mietgegenstand wieder herzustellen, wenn dieser durch einen außergewöhnlichen Zufall wie z. B. Feuer, Überschwemmung udgl. nicht mehr gebrauchsfähig ist.
Zusammengefasst hat der Vermieter aufgrund des Mietvertrages für nachstehenden Zustand zu sorgen:
Hingegen ist es entgegen der häufigen Annahme keinesfalls so, dass der Vermieter auch zur Reparatur von Küchengeräten, die er zur Verfügung gestellt hat, verpflichtet ist. Diesbezüglich gilt die allgemeine Regelung, wonach der Vermieter nur dann verpflichtet ist, Schäden im Inneren des Mietobjekts zu beheben, wenn ein ernster Schaden für die Gebäudesubstanz oder eine erhebliche Gesundheitsgefährdung vorliegt. Ohne diesen Schweregrad besteht keine Verpflichtung des Vermieters, mitvermietete Geräte (mit Ausnahme der Therme) zu reparieren.
1.2. Die Erhaltungspflicht des Mieters am Mietgegenstand umfasst unter anderem die Wartung der Therme, die Wartung und Instandhaltung der Heizung und Sanitäranlagen, sowie teilweise auch die Wartung von Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
Unter Wartung versteht man die regelmäßige Pflege des mitgemieteten Mobilars wie Geschirrspüler, Herd, Kühlschrank, Mikrowelle usw.
Weiters obliegt es dem Mieter Heizkörper zu entlüften, Siphone zu reinigen, Armaturen zu entkalken, Silikonfugen zu erneuern, Funktionstüchtigkeit und Dichtheit von wasserführenden Geräten wie Waschmaschine, Geschirrspüler udgl. zu kontrollieren.
Darunter fallen Wohnungen die sich in einem Neubau oder in einem Ein- und Zweifamilienhaus befinden.
Bei diesen ist – mit Ausnahme der Erhaltungspflicht mitvermieteter Heizthermen und/oder Wasserboiler – die vertragliche Vereinbarung hinsichtlich der Behebung der Schäden und der Wartung maßgeblich.
Infolge dessen ist es wesentlich, dass im Mietvertrag die Reparatur- und Erhaltungs- bzw. Wartungspflichten möglichst präzise vereinbart werden.
Kommt der Vermieter seinen Reparatur- und Erhaltungsverpflichtungen nicht nach, so dass eine Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, ist der Mieter grundsätzlich berechtigt, eine sog. Mietzinsminderung geltend zu machen. Da jedoch der Einbehalt der Miete das Risiko mit sich bringt, dass der Vermieter den Mietvertrag kündigt bzw. den aushaftenden Betrag gerichtlich einklagt, ist es unter Umständen ratsam, den Mietzins weiterhin zu bezahlen, doch dem Vermieter gleichzeitig mitzuteilen, dass dieser nur unter Vorbehalt bezahlt werde.
