In der aktuellen Entscheidung des OGH zu 5 Ob 18/23t erblickte der OGH keine Fehlberurteilung der Vorinstanzen dahingehend, dass der Klage des Nachbarn auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes und Unterlassungsbegehren hinsichtlich ähnlicher Maßnahmen gegen einen Miteigentümer, der in seinem Garten (als Zubehör der Eigentumswohnung) eine Terrassenverbauung – ohne Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft, sohin eigenmächtig und wohl auch gutgläubig – errichtet hatte, inhaltlich stattgegeben wurde.
Bereits das Berufungsgericht hatte der Klage Folge gegeben und den „gartenumgestaltenden“ Miteigentümer dazu verurteilt, den vorherigen Zustand durch Entfernung der Terrassenverbauung wiederherzustellen und zukünftige ähnliche Handlungen zu unterlassen.
Ein derartiges Ändern des Erscheinungsbildes des Gartens bedarf nämlich der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder einer Genehmigung durch den Außerstreitrichter, andernfalls handelt der Änderungswillige in unerlaubter Eigenmacht.
Im Detail gilt laut OGH aus juristischer Sicht:
Gemäß § 16 Abs 2 WEG ist der Wohnungseigentümer zu Änderungen (einschließlich Widmungsänderungen) an seinem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten unter dort näher beschriebenen Voraussetzungen berechtigt. Der Änderungsbegriff des § 16 Abs 2 WEG ist nach ständiger Rechtsprechung des OGH weit. Jede Änderung, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, bedarf der Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter in einem Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 2 WEG.
Holt der änderungswillige Wohnungseigentümer die Zustimmung der anderen Miteigentümer oder die Genehmigung des Außerstreitrichters nicht ein oder setzt er sich über den Widerspruch eines anderen Miteigentümers hinweg, handelt er in unerlaubter Eigenmacht und kann im streitigen Rechtsweg zur Beseitigung der Änderung (gegebenenfalls auch zur Unterlassung künftiger Änderungen) verhalten werden.
Bei Gartengestaltungsmaßnahmen kann das Vorliegen einer Änderung laut Rechtsprechung nur für bagatellhafte Umgestaltungen verneint werden.
Derartige zulässige Bagatellmaßnahmen waren laut früheren OGH-Entscheidungen etwa Gartengestaltungsmaßnahmen in Form der Errichtung eines Maschendrahtzauns, Verlegung einer Terrassenfläche von (nicht den gesamten Garten umfassenden) 13,5 m² samt Randleiste, Anbringung von drei Betonringen im Boden zur Verwendung als Blumentröge und Errichtung von 8 cm hohen Randleisten.
Laut OGH ist bei der Beurteilung der Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung auch die mögliche Interessenbeeinträchtigung der anderen Mit- und Wohnungseigentümer durch eine erhebliche Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes des Hauses und/oder Gartens zu berücksichtigen.
Bei der konkreten Terrassenverbauung in diesem aktuellen Verfahren handelte es sich jedoch um keine bagatellhafte Änderung, da der gesamte Hausgarten zur Terrasse umgestaltet wurde, und dies daher der Zustimmung sämtlicher übriger Mit- und Wohnungseigentümer bedurft hätte.
Nach Ansicht der Gerichte war trotz sogenannter „schwimmender Verlegung und leichter Entfernbarkeit“ bereits die Abtragung der obersten Erdschicht samt Bewuchs, die Anbringung einer Schotterschicht und die Verlegung der Terrassenplatten ausreichend, um diese Verbauung als eine auf Dauer angelegte Widmungsänderung des Hausgartens auf Terrasse anzusehen.
Rechtstipp: Je aufwendiger und umfassender Sie Ihre „bauliche“ Gartenumgestaltung als Wohnungseigentümer planen, holen Sie sich unbedingt vorab die schriftliche Zustimmung der übrigen Wohnungs- und Miteigentümer ein, um sich vor einer ansonsten drohenden Klagsführung zu schützen.
Sofern Sie keine Zustimmung im Vorfeld einholen wollen, bewegen Sie sich mit Ihrem Vorhaben jedenfalls innerhalb der obig zitierten „Bagatellgrenzen“, andernfalls kann es sich im Streitfall nicht nur um eine frustrierte Investition in Ihren Garten, sondern für Sie auch um nachteilige „Prozesskostenauswüchse“ handeln, welche im Vorfeld bei gehöriger Einbeziehung der übrigen Eigentümer jedenfalls vermieden werden hätten können.
