Undichte Fenster, feuchte Keller & fehlerhafte Bauarbeiten: Liegen solche oder andere Probleme vor, handelt es sich mit großer Wahrscheinlichkeit um Baumängel. Was Sie als Immobilienkäufer und -mieter über Schadenersatz und Gewährleistung bei baulichen Mängeln wissen sollten, erklärt Ihnen im folgenden Interview Dr. Hanspeter Feix, Rechtsanwalt in Innsbruck.
Ich bin Partner der Kanzlei Feix & Palma Rechtsanwälte in Innsbruck. Zuvor habe ich mein Studium in Innsbruck absolviert und auch das Gerichtsjahr in Innsbruck gemacht, war dann später eine Zeit lang in Linz Assistent an der Universität am Institut für Zivilrecht. Anschließend habe ich einen Teil meiner Ausbildung in einer Kanzlei absolviert, die speziell auf Immobilienrecht, Baurecht und Architekturrecht spezialisiert war, und daher kam es dazu, dass ich in diesem Rechtsbereich geblieben bin und mich hierzu spezialisiert habe.
Grundsätzlich ist das Schadenersatz- und Gewährleistungsrecht ein sehr breites Feld und nicht auf ein bestimmtes Rechtsgebiet beschränkt. Dadurch, dass ich sehr viel mit Bau- und Immobilienrecht zu tun habe, kommt es natürlich vermehrt in diesem Bereich zu Anfragen – sei es von Häuselbauerseite oder auch von Unternehmerseite, die mit Mängelrügen oder Schadenersatzansprüchen konfrontiert sind.
Im Vordergrund steht natürlich immer das Interesse des Mandanten. In erster Linie sollte hierbei immer abgeklärt werden, welche Ziele der Mandant verfolgen will. Ob nun aufseiten des „Häuselbauers“- bei etwaigen Mängeln, die repariert werden müssen oder bei optischen Mängeln, welche eine Preisminderung fordern – oder seitens der Werkunternehmer, die das Gebrechen verursacht haben. Dabei sollte man sich in der Beratung mit den Werkunternehmern immer die Fragen stellen: Will man reparieren bzw. sanieren oder zahlt man lieber einen Betrag retour?
Auf den Wunsch des Mandanten zu schauen und zu prüfen, ob und wie dieser umgesetzt werden kann, steht somit im Fokus meiner anwaltlichen Tätigkeit bei schadenersatz- und gewährleistungsrechtlichen Angelegenheiten. Besonders bei Baumängeln, wenn man beispielsweise an ein undichtes Dach denkt, welches natürlich unbedingt saniert bzw. repariert werden sollte, reicht eine Preisminderung oftmals nicht aus.
Ein baulicher Mangel ist die Abweichung des Ist-Zustandes vom vertraglich vereinbarten Zustand. Sprich, wenn ich von einem Dachdecker ein Dach richten lasse –und es stellt sich dann später heraus, dass dieses undicht ist, ist der Ist-Zustand ein undichtes Dach und dies weicht vom vertraglichen vereinbarten Zustand ab.
In der Praxis haben wir oftmals Probleme bezüglich der Dichtheit von Dächern, Fenstern oder Garagen, die vom Boden Feuchtigkeit aufnehmen. Momentan gibt es vermehrt Probleme mit der Feuchtigkeit und Dichtheit und das kann natürlich mehrere Gründe haben. Um nur einige hiervon zu nennen: Beispielsweise, wenn Fensterbänke falsch gebaut werden, bei denen das Regenwasser nicht nach außen abrinnt, sondern in Richtung Fenster rinnt, oder man vergisst, Wasserablässe zu machen und daher Wasserablagerungen in Wänden entstehen. Oftmals entstehen schon beim Verputzen Fehler, wenn das falsche Material verwendet oder nicht richtig verarbeitet wurde. Baumängel sind stets unterschiedlichster Natur!
Einen versteckten Mangel kann man offenkundig nicht erkennen. Wenn ich jedoch ein Fenster eingebaut bekomme und dieses einen Sprung aufweist, ist das ein offener Mangel. Werden Wasserrohre unter dem Putz einbaut und ein Wasserrohr ist undicht, kann man solch einen Mangel natürlich nicht sofort erkennen. Das große Problem bei versteckten Mängeln ist, dass die Gewährleistungsfrist nach der mittlerweile gesicherten Judikatur nicht erst mit der Erkennbarkeit des Mangels beginnt, sondern bereits mit Übergabe.
Es kann also passieren, dass Sie bei undichten Rohren erst nach 5-10 Jahren bemerken, dass das Mauerwerk feucht ist; dann ist die dreijährige Gewährleistungsfrist schon abgelaufen. Besonders in der Feststellbarkeit zwischen dem versteckten und offenen Mangel liegt somit die Schwierigkeit. Bei einem offenen Mangel kann ich diesen sofort rügen, bei einem versteckten Mangel oftmals nicht.
Ich habe beide Möglichkeiten. Es sind zwar unterschiedliche Rechtsinstitute, die beide verschiedene Voraussetzungen haben, aber das eine schließt das andere nicht aus.
Die Gewährleistung heißt, die Haftung für Mängel zum Zeitpunkt der Übergabe. Sprich, wenn zum Zeitpunkt der Übergabe das Rohr undicht ist, habe ich ein Recht auf Ausbesserung bzw. Reparatur des Rohres. Entsteht durch den Mangel auch noch zusätzlicher Schaden, wie etwa im vorherigen Beispiel die Feuchtigkeit des gesamten Mauerwerks, habe ich auch Anspruch auf Schadenersatz. Die Mauer selbst war ursprünglich in Ordnung; sie wurde erst durch den Mangel beschädigt. Ansprüche auf Gewährleistung sowie auf Schadenersatz kann ich dann hierbei sehr wohl parallel geltend machen. Der Vorteil beim Schadenersatz: Die dreijährige Schadenersatzfrist bzw. die Verjährung beginnt erst bei Erkennbarkeit des Mangels. Erst von dem Zeitpunkt weg, als ich den Schaden erkannt habe, habe ich drei Jahre Zeit.
Fehlt darüber hinaus die zugesicherte Eigenschaft – vertraglich wurde festgelegt, dass das Dach mindesten 10 Jahre dicht bleibt, nach 5 Jahren ist es jedoch undicht – beginnt die Gewährleistungsfrist ab dieser Erkennbarkeit. Auch wenn die eigentliche Gewährleistungsfrist nach 3 Jahren schon angelaufen ist!
Schadenersatz ist natürlich immer schwerer durchzubringen, da ich ein Verschulden auf der Gegenseite haben muss. Die Gewährleistung ist verschuldensabhängig. Entdecke ich beim Einbauen lassen des Fensters einen Sprung, ist es in der Gewährleistung egal, wer diesen verschuldet hat oder nicht. Wenn ich jedoch Schadenersatz fordern will, muss ich nachweisen könne, wer den Sprung verursacht hat und ob derjenige auch ein Verschulden daran hat. Ist der Verantwortliche beispielsweise gestolpert, besteht selbstverständlich kein Verschulden.
Bei der Gewährleistung haftet immer der Vertragspartner; der in den meisten Fällen daher auch der Ansprechpartner bei etwaigen Mängeln ist. Beauftrage ich einen Installateur für gewisse Arbeiten, ist dieser auch mein Ansprechpartner, da er auch die Möglichkeit haben muss, eine Reparatur durchzuführen; ich muss ihm somit immer die Gelegenheit geben, den verursachten Mangel ausbessern zu können. Habe ich bei größeren Projekten, wie etwa bei einem Hausbau, einen Generalbeauftragten, ist jener mein Ansprechpartner und ich wende mich bei Mängeln an diesen.
Beim Schadenersatz habe ich zwei Möglichkeiten: Entweder wende ich mich an den Vertragspartner oder – wenn der den Auftrag in Substitution weitergegeben hat – an eine andere Firma, mit der ich jedoch kein Vertragsverhältnis habe. Besteht ein aufrechtes Vertragsverhältnis, habe ich immer eine sogenannte Beweislastumkehr, bei der vermutet wird, dass ein Verschulden vom Vertragspartner da ist. Dieser muss also sein Verschulden freibeweisen und nicht ich sein Verschulden! Habe ich keinen Vertrag mit dem Unternehmen, muss ich das Verschulden selbst nachweisen. Ein Werkunternehmer hat im Normalfall immer eine Haftpflichtversicherung, wenn er gewerblich tätig ist. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird dann der Schadensfall mit der zuständigen Versicherung abgewickelt.
Wichtig ist, dass im Vorfeld genau festgehalten wird, was Vertragsgegenstand ist. Als Beispiel: Möchte ich meine Wohnung ausmalen lassen, muss ich daher schon im Vorhinein genauestens definieren, welche Farbe ich haben will, welche Qualität diese haben soll oder welche Wände überhaupt angestrichen werden sollten etc. Dies soll im besten Falle immer schriftlich festgehalten werden, damit es später gar nicht erst zu Diskussionen kommt, wenn vom vertraglich Vereinbarten abgewichen wird oder jenes sich als mangelhaft erweist.
Kommt es anschließend tatsächlich zu Abweichungen bzw. Baumängel, dann gilt: dokumentieren, dokumentieren & dokumentieren! Ratsam wäre, jeden Mangel genauestens zu fotografieren, um alles festhalten zu können.
Primär gilt natürlich: dokumentieren. Das Schlechteste, was man tun kann, ist den Mangel selbst zu beheben. Sollte man diesen verändern, sind sämtliche Gewährleistungsansprüche und Schadenersatzansprüche weg. In erster Linie daher nur dokumentieren, den Vertragspartner kontaktieren, ihn auf den Mangel aufmerksam machen und ihn auffordern, diesen zu beheben. Es ist daher meine Aufgabe, meinem Vertragspartner den Mangel mitzuteilen, weil dieser im Rahmen der Gewährleistung die Möglichkeit haben muss, diesen auch zu beheben. Erst dann, wenn er dies ablehnt oder nicht richtig durchführt, kann man beispielsweise eine Drittfirma beauftragen.
Es heißt: Je detaillierter, desto besser. Das ist natürlich ein großer Aufwand! Das Beste ist, Fotos von jedem Mangel zu haben. Ist der Baumangel sehr groß, stellt sich die Frage, ob man ein sogenanntes Beweissicherungsverfahren macht; da es gewisse Mängel gibt, die man einfach sanieren muss. Ist beispielsweise ein Fenster kaputt und es stellt dadurch eine Gefahr für andere dar, gibt es keine andere Möglichkeit, als dieses sanieren bzw. reparieren zu lassen. In solchen Fällen gibt es die Möglichkeit eines Beweissicherungsverfahrens. Hierbei muss man den Antrag beim zuständigen Bezirksgericht stellen; anschließend wird ein Sachverständiger bestellt, der sich die Sachlage anschaut, fotografiert und genau dokumentiert. In Folge könnte man zu sanieren beginnen, da der mangelhafte Urzustand vom Sachverständigen bereits dokumentiert wurde.
Ich kann ihnen vom Anfang bis zum Ende meine Betreuung und Beratung anbieten.
Sei es bevor der Mangel auftritt – wenn die Werkverträge auf Inhalt und Haftungen geprüft werden – bei der Vertragsgestaltung oder anschließend bei der Überprüfung, ob Verträge eingehalten werden. Kommt es zu einem Mangel, helfe ich meinen Mandanten bei dessen Geltendmachung, und dies immer in Verbindung mit den zuständigen Sachverständigen. Juristen sind nun einmal keine Techniker, daher können wir auch nicht feststellen, ob ein wesentlicher oder unwesentlicher, ein behebbarer oder behebbarer Mangel besteht und, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, diesen zu reparieren bzw. sanieren. Natürlich wird auch die Seite des Unternehmers von uns umfangreich vertreten, wenn dieser mit Mängelbehebungsansprüchen oder Schadenersatzforderungen konfrontiert wird, damit man auch von Unternehmerseite entsprechende Erfolge erzielen kann.
Vielen Dank für das interessante Interview!
Haben Sie einen Schaden entdeckt oder treten noch vor Fertigstellung Ihrer Immobilie Komplikationen auf, zögern Sie nicht einen fachkundigen Rechtsanwalt im Schadenersatz- und Baurecht zu kontaktieren! Kontaktieren Sie die Rechtsanwaltskanzlei in 6020 Innsbruck und vereinbaren Sie einen Termin für ein aufschlussreiches Erstberatungsgespräch. Für weitere Informationen sowie Kontaktdaten besuchen Sie das Profil von Dr. Hanspeter Feix auf anwaltfinden.at.
