Die zukünftige Wohnung selbst mitplanen – kauft man bei einem Bauträger, kann dieser Wunsch in Erfüllung gehen. Jedoch ist der Erwerb einer unfertigen Immobilie auch mit Risiken verbunden, allen voran einer möglichen zukünftigen Insolvenz des Bauträgers. Wie das Risiko des Käufers mittels Bauträgervertrag minimiert werden kann, was darin unbedingt enthalten sein muss und wieso man ihn von einem Anwalt prüfen lassen sollte, verrät Immobilien- und Vertragsrechtsexpertin Mag. Christina Drösler im Gespräch mit anwaltfinden.at.
Ich bin mittlerweile seit über zehn Jahren als Rechtsanwältin in Wien selbstständig, meine Schwerpunkte liegen im Immobilien-, Miet- und Wohnrecht, hauptsächlich im vertragsrechtlichen Bereich. Auch meine Ausbildungszeit habe ich beinahe ausschließlich in Rechtsanwaltskanzleien absolviert, die im Immobilienrecht tätig sind. Dabei habe ich meine Leidenschaft für Immobilien entdeckt, die bis heute anhält. Das Immobilienrecht ist ein sehr breites und abwechslungsreiches Tätigkeitsfeld, sodass die Arbeit immer spannend ist.
Ein Bauträger ist eine Person oder ein Unternehmen, das mit der organisatorischen Abwicklung von Bauvorhaben betraut ist – von der Errichtung bis zur Vermarktung.
Ein Vorteil des Erwerbs beim Bauträger ist, dass man relativ früh, meist wenn planliche Änderungen noch möglich sind, erwerben kann. Dann hat man Mitgestaltungsmöglichkeiten bei der Planung des Objekts. Ein Nachteil ist, dass üblicherweise vom Käufer gefordert wird, Vorauszahlungen zu leisten. Damit für den Käufer die dabei bestehenden Risiken minimiert werden, gibt es das Bauträgervertragsgesetz.
Ein Bauträgervertrag hat den Erwerb von noch nicht fertigen Objekten, für die eine Vorauszahlung von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter zu leisten ist, zum Inhalt. Der Vertrag unterliegt dann dem Bauträgervertragsgesetz. Das Bauträgervertragsgesetz dient dem Schutz des Erwerbers durch Festlegung von zwingenden inhaltlichen Regelungen für den Bauträgervertrag. Für die Absicherung des Erwerbers gibt es dabei unterschiedliche Möglichkeiten.
Das Bauträgervertragsgesetz regelt, was konkret im Bauträgervertrag enthalten sein muss. Das muss zum einen der konkrete Vertragsgegenstand sein, also die Wohnung oder das Haus. Aber auch die Beschreibung von Allgemeinflächen – bei einer Wohnung etwa des Stiegenhauses, Kellerbereiches oder der Gartenanlagen – muss enthalten sein. Es muss außerdem angegeben werden, ob die Anlage in einer Gefahrenzone oder in einem Hochwasserabflussgebiet liegt oder ob eventuell Altlasten auf dem Grundstück bekannt sind, damit der Käufer weiß, worauf er sich einlässt. Falls irgendwelche Belastungen zu übernehmen sind, zum Beispiel Leitungsrechte für die Stromversorgung, muss das ebenfalls angeführt werden.
Auch der Preis muss festgelegt werden, er ist konkret zu vereinbaren. Zusatzleistungen oder Sonderleistungen, Steuern und Gebühren im Zusammenhang mit der Vertragserrichtung, die noch hinzukommen, sind anzuführen. Es muss festgehalten werden, wann Kaufpreise und sonstige Zahlungen vom Erwerber zu leisten und auf welches Konto sie einzuzahlen sind. Wann der Vertragsgegenstand spätestens übergeben wird, muss ebenfalls angegeben werden, denn wann das Objekt fertig ist, kann ganz zu Beginn taggenau nicht gesagt werden. Es muss geklärt werden, welche Sicherungsmittel im Fall einer Insolvenz des Bauträgers zum Einsatz kommen, ob ein Treuhänder bestellt wird und um wen es sich dabei handelt.
Bauträgerverträge sind zumeist sehr umfangreich, sie beinhalten oft sogar mehr als sie müssen, manchmal auch mehr als sie dürfen. Das ist aufgrund des Umfangs für den durchschnittlichen Erwerber, der sich üblicherweise nicht jeden Tag mit dem Kauf beim Bauträger befasst, gar nicht erkennbar.
Das Gesetz sieht verschiedene Möglichkeiten vor. Bei der schuldrechtlichen Sicherung erhält der Erwerber eine Garantie, etwa eine Bankgarantie oder eine Versicherung, zur Absicherung seiner Vorauszahlungen. Es gibt aber auch die grundbücherliche Sicherstellung durch Eintragung im Grundbuch gemeinsam mit einer Zahlung nach Ratenplan. Und es besteht die Möglichkeit einer pfandrechtlichen Sicherung, die relativ selten vorkommt.
Das praktisch häufigste Modell ist die grundbücherliche Sicherstellung mit Zahlung nach Ratenplan. Diese sichert den Erwerber im Insolvenzfall so ab, dass durch Grundbuchseintragung das Eigentumsrecht gesichert wird. Der Kaufpreis wird dabei nach Baufortschritt in Raten ausgezahlt. Es soll damit sichergestellt werden, dass im Falle einer Insolvenz des Bauträgers noch genügend Geld vorhanden ist, um den Bau mit einem anderen Unternehmen fertigzustellen. Beim schuldrechtlichen Sicherungsmodell, das in der Praxis ebenfalls immer wieder vorkommt, allerdings nicht so populär ist wie das grundbücherliche Sicherungsmodell, ist es so, dass Erwerber im Insolvenzfall des Bauträgers die Garantie ziehen können. Damit lösen sie den Vertrag auf, bekommen ihr Geld zurück, haben aber am Ende auch keine Immobilie. Diese Modelle gewähren also auch zwei unterschiedliche Ausstiegsszenarien.
Gerade beim grundbücherlichen Sicherungsmodell ist es so, dass das verbliebene Geld möglicherweise für die Fertigstellung nicht ausreicht, wenn in der Zwischenzeit die Baukosten gestiegen sind. Das Baukostenrisiko ist schwer zu kalkulieren, weil die Entwicklung der Baukosten nicht genau vorhersehbar ist. Mit dem schuldrechtlichen Sicherungsmodell bekommt man das, was man bezahlt hat samt Verzinsung retour.
anwaltfinden.at: Wann ist es möglich, als Käufer vom Vertrag zurückzutreten?
Der Bauträger ist unter anderem verpflichtet, dem Erwerber den Vertragsinhalt spätestens eine Woche vor Vertragsunterfertigung schriftlich mitzuteilen. Wenn er das nicht tut, hat der Erwerber ein Rücktrittsrecht. Der Erwerber soll vor Abgabe seiner Vertragserklärung über alle wesentlichen Informationen über den Kaufgegenstand verfügen. Die Bauträger sind hierfür aber schon sehr sensibilisiert und achten zumeist darauf, alle Informationen zeitgerecht zu erteilen.
Rücktrittsrechte gibt es aber ebenso, wenn gesetzliche Vorschriften bei der Sicherungspflicht nicht eingehalten werden können oder beispielsweise dann, wenn bei der schuldrechtlichen Sicherung kein Treuhänder bestellt werden soll.
In diesem Zusammenhang ist es mit wichtig festzuhalten, dass ein abgegebenes Kaufanbot rechtlich bindend ist und zum Vertragsabschluss verpflichtet. Leider kommt es in der Praxis immer wieder vor, dass dies Käufern gar nicht bewusst ist und dadurch Schadenersatzansprüche auf Verkäuferseite entstehen können.
Der Bauträger kann sich für den Fall ein Rücktrittsrecht vorbehalten, dass er bis zu einem bestimmten Zeitpunkt eine bestimmte Anzahl an Objekten nicht verkaufen kann. Auch wenn der Erwerber vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt, Unterschriften nicht leistet, Förderungen nicht beantragt oder sonstige Sicherheiten, die vereinbart wurden, nicht erfüllt, kann der Bauträger vom Vertrag zurücktreten.
Das ist sehr wichtig. Wenn die Sicherungsmodelle nicht ordnungsgemäß abgestimmt sind oder eingehalten werden, könnte es bei der Abwicklung Schwierigkeiten geben. Es ist unbedingt zu prüfen, ob die praktisch vorgesehene Umsetzung auch den gesetzlichen Bestimmungen entspricht. Daher sollte ein Bauträgervertrag bereits vor Abgabe des Kaufanbots einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin zur Prüfung vorgelegt werden.
Ich bin seit vielen Jahren im Immobilienrecht tätig und fungiere auch selbst regelmäßig als Treuhänderin bei der Abwicklung von Bauträgerprojekten. Ich kann Bauträgerverträge aufgrund meiner langjährigen Erfahrung rasch und kompetent prüfen und auch Empfehlungen geben, wo noch Verbesserungen möglich sind, um den Erwerber noch besser zu schützen. Üblicherweise handelt es sich um standardisierte Verträge, aber einen gewissen Verhandlungsspielraum gibt es je nach Größe des Bauträgerprojektes meist dennoch.
Egal, ob Sie Fragen zum Bauträgervertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Architektenvertrag, Maklervertrag oder Baurechtsvertrag haben – Mag. Christina Drösler weiß Bescheid. Die Anwältin widmet sich in ihrer Kanzlei in 1030 Wien vorrangig dem Vertrags- und Immobilienrecht und berät Sie diesbezüglich gerne während eines Erstgesprächs. Nähere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Christina Drösler auf anwaltfinden.at.
