Welche Mietregelungen gelten eigentlich? Bezahle ich zu hohe Betriebskosten? Und für welche Art von Instandhaltung bin ich als Mieter oder Vermieter verantwortlich? 43 Prozent der Österreicher leben in einem Mietverhältnis, viele wissen aber nicht, was erlaubt ist und was nicht. Welche Klauseln im Mietvertrag nicht übersehen werden sollten und wann es empfehlenswert ist, einen Anwalt aufzusuchen, erklärt Mietrechtsexperte Dr. Herbert Veit im Gespräch.
Mein Name ist Dr. Herbert Veit, ich bin seit 1989 selbständiger Rechtsanwalt in Linz. Meine Schwerpunkte liegen auf Wohn-, Miet- und Liegenschaftsrecht.
Ja, ich sehe immer wieder Verträge, die nicht dem Stand der Rechtslage und der Judikatur entsprechen. Vor allem Verträge, die Klauseln enthalten, die einerseits unwirksam und andererseits oft sinnlos sind, weil sie Themen betreffen, bei denen man keine vom Gesetz abweichenden Regelungen vereinbaren kann. Was mir ebenso untergekommen ist, sind Verträge mit Klauseln, die zu unklar formuliert sind.
Zu Beginn stellt sich immer die Frage, wer zu mir kommt. Kommt ein Mieter mit einem ihm vorliegenden Vertragsentwurf zu mir, den ich überprüfen soll, so werde ich ihm erklären, welche Klauseln gelten bzw. welche unwirksam sind. Wenn allerdings der Vermieter zu mir kommt, kann ich ihm einen Mietvertrag erstellen, der für sein Objekt maßgeschneidert ist. Einen Mietvertrag zu errichten ist oftmals sehr komplex, weil die unterschiedlichen gesetzlichen Regelungen oftmals vom Errichtungsjahr des Mitobjekts und dessen Verwendungszweck abhängig sind.
In den Mietvertrag sollte neben dem Namen auch das Geburtsdatum des Mieters aufgenommen werden, um für eine mögliche Exekution vorzusorgen. Als weiterer Punkt wäre es ratsam, den Beruf des Mieters sowie allenfalls dessen Arbeitgebers aufzunehmen. Und natürlich eine Zustelladresse, sofern diese vom Mietobjekt abweicht.
Der Wohnungsgegenstand sollte eindeutig identifizierbar sein. Überaus wichtig ist die Größe der Nutzfläche, angegeben in Quadratmetern, und dessen Anteil an der Gesamtnutzfläche des Hauses. Besonders aus der Sicht des Mieters ist dieses Wissen essenziell, da man ansonsten die Betriebskostenabrechnung nicht überprüfen kann. Des Weiteren ist das Baujahr des Hauses zu vermerken, da davon viele gesetzliche Bestimmungen abhängig sind.
Ein wichtiger Eckpunkt ist der 30. Juni 1953. Auf Gebäude, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel nach diesem Datum (der Baubewilligung) errichtet wurden, ist das Mietrechtsgesetz nur teilweise anwendbar. Insbesondere die Mietzinsbildungsvorschriftengelten des MRG sind nicht anwendbar. Dasselbe gilt für vermietete Wohnungseigentumsobjekte, die nach dem 8. Mai 1945 (Baubewilligung) errichtet worden sind. Sollte man diese Daten nicht wissen, wird es schwer, herauszufinden, welche gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung kommen. Aus Sicht des Vermieters – im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes – ist es auch wichtig, die Lage des Mietobjektes konkret zu beschreiben, damit hierzu ein Lagezuschlag verrechnet werden kann ist. Eine ruhige Lage, die Erreichbarkeit der öffentlichen Verkehrsmittel und der Nahversorger etc. – diese Dinge sollten daher detailliert angeführt werden.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt der Betriebskostenkatalog der §§ 21 bis 24 MRG, wo die verrechenbaren Betriebskosten abschließend aufgezählt sind. Im Teilanwendungsbereich des MRG hingegen muss man im Vertrag die Betriebskosten des gesamten Hauses definieren und die einzelnen Positionen beschreiben. Hier ist ein Verweis auf die gesetzliche Regelung möglicherweise nicht ausreichend, sondern die einzelnen Punkte müssen möglichst detailliert ausformuliert werden. Aus der Sicht des Vermieters ist es hier aber möglich, in einem gewissen Ausmaß auch den Ersatz anderer als der im MRG genannten Betriebskosten zu vereinbaren.
Zuerst muss die Frage geklärt werden, ob der Vertrag befristet oder unbefristet sein soll. Eine Befristung ist nach dem Mietrechtsgesetz nur dann wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt und wenn die Mietdauer einer Wohnung mindestens drei Jahre beträgt. Diese Dreijahresfrist gilt auch bei einer Verlängerung des Mietvertrages. Sollte der Vertrag nach Fristablauf verlängert werden, muss auch die Verlängerung wieder mindestens drei Jahre betragen.
Die Kaution dient der Sicherung der Bezahlung des Mietzinses und der Betriebskosten sowie der Deckung allfälliger Schäden und ist meist bei Vertragsabschluss an den Vermieter zu bezahlen.
Eine Ablöse liegt dann vor, wenn man dem Vormieter oder einem Dritten Geld dafür bezahlt, dass man die Wohnung überhaupt mieten darf. Eine solche Ablöse ist verboten und kann zurückgefordert werden.
Nicht verboten und durchaus üblich ist die entgeltliche Übernahme des Inventars vom Vormieter, welches nach Mieterwechsel in der Wohnung bleiben soll, wie etwa eine Küchenausstattung. Auch dieser Kauf wird oft als Ablöse bezeichnet.
Sowohl im Voll- als auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes werden die möglichen Kündigungsgründe des Vermieters im § 30 MRG gesetzlich genau definiert. Diese sind sehr mieterfreundlich. Zusammenfassend kann man sagen, dass es für den Vermieter nur möglich ist, seinen Mieter zu kündigen, wenn sich dieser etwas zu Schulden kommen lässt, er die Wohnung nicht selbst benützt oder wenn der Vermieter die Wohnung zu eigenen Zwecken benötigt.
Eine Kündigung durch den Vermieter muss immer gerichtlich erfolgen. Der Mieter hingegen kann ohne Angabe eines Grundes kündigen und dies entweder gerichtlich oder auch nur schriftlich. Einzuhalten sind aber in jedem Fall die vereinbarten Kündigungsfristen und Termine.
Es gibt jedoch auch Objekte, die gänzlich aus der Regelung des Mietrechtsgesetzes herausfallen. Vor allem gilt das für Häuser mit maximal zwei Mietobjekten, wobei ein Dachgeschossausbau nicht mitzählt. Hierbei kann der Vermieter den Mieter kündigen, ohne einen besonderen Grund zu benötigen, sofern ein solcher nicht eigens vertraglich vereinbart wird. Der gesetzliche Kündigungsschutz des Mieters ist in bei diesen Objekten äußerst gering.
Bei einem befristeten Mietverhältnis bedarf es hingegen keiner Kündigung, dieses endet mit Ablauf der Frist.
Grundsätzlich haftet der Mieter für Schäden, die er verursacht hat. Allerdings zählen hier nur Schäden dazu, die über die normale Abnützung der Wohnung hinausgehen. Durch die Zahlung der Miete wird die Abnützung der Wohnung grundsätzlich abgedeckt. Bei der Beendigung des Mietverhältnisses ist daher wichtig, dass die Wohnung nicht beschädigt ist – wie gesagt, die Abnützung zählt hier nicht dazu.
Die bloße Abnützung alleine rechtfertigt beispielsweise auch nicht das Ausmalen der Wohnung durch den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses. Anders ist es, wenn der Mieter beispielsweise Löcher in die Wand gebohrt hat oder seine Kinder Zeichnungen an die Wand gemalt haben. In solchen Fällen wird der Mieter vor seinem Auszug die Wohnung ausmalen müssen, um den Rückerhalt seiner Kaution nicht zu gefährden. Der Mieter muss vor seinem Auszug daher allfällige Schäden beheben, aber nicht die Folgen einer normalen Abwohnung.
Solche Klauseln betreffen oft die Frage, was der Mieter in der Wohnung verändern darf. Darunter fallen unter anderem bauliche Veränderungen, die im Vorhinein auch mit dem Vermieter abgesprochen oder von ihm genehmigt werden müssen. Auch Folgen bei der Beendigung eines Mietverhältnisses können darin geregelt werden. Beispielsweise kann bestimmt werden, dass der Mieter bei seinem Auszug den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen muss. Unter sonstige Vereinbarungen kann auch ein Tierhaltungsverbot fallen – was allerdings nach der neueren Judikatur nur für größere Tiere, wie z.B. Hunde, möglich ist. Die Haltung kleiner Tiere, wie Vögel oder Hamster, kann nicht wirksam verboten werden.
In den letzten Jahren hat der Oberste Gerichtshof in etlichen Entscheidungen eine ganze Reihe von oft verwendeten Klauseln für rechtswidrig erklärt. Unter anderem fallen die Verpflichtung zum Ausmalen der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses oder das Tierhaltungsverbot darunter. Auch zum Thema Instandhaltungsverpflichtungen gibt es Entscheidungen, dass man nicht alles auf den Mieter überwälzen kann. Immer wieder gab es auch die Problematik, wer die Heizungstherme warten und allenfalls erneuern muss. Dies ist mittlerweile gesetzlich geregelt, es ist Vermieterangelegenheit; dies gilt auch im Teilanwendungsbereich des MRG. Weiters sind hier Ablöseregelungen zu erwähnen, die meistens rechtswidrig sind.
Von Mieterseite ist immer wichtig, zu wissen, welche Rechtslage anwendbar ist; das hängt wie bereits erörtert meistens von Zeitpunkt der Errichtung des Hauses und davon ab, ob öffentliche Mittel verwendet wurden. Dies ist dann die Grundlage für die Zulässigkeit der Höhe des vereinbarten Mietzinses und für die Rechtswirksamkeit verschiedenster weiterer Bestimmungen.
Ganz wichtig ist hierbei auch die Anzahl der Wohnungen. Miete ich mich in ein Ein- oder Zweifamilienhaus ein, habe ich kaum einen gesetzlichen Schutz. Kündigungsbeschränkungen des Vermieters müssen in diesem Fall unbedingt im Mietvertrag vereinbart werden. Jeder Mieter sollte somit vor Vertragsunterfertigung überprüfen, welche Schutzbestimmungen auf ihn zutreffen und welche Klauseln zu beachten sind.
Ganz wichtig für den Vermieter ist – vor allem im Teilanwendungsbereich des MRG – die Auflistung der einzelnen Betriebskostenpositionen im Mietvertrag. Wenn diese dort nicht genau definiert werden, kann es passieren, dass der Vermieter hierfür keine Betriebskosten verrechnen kann.
Generell kann gesagt werden, dass nach der neueren Judikatur unklare Bestimmungen meist zu Lasten des Vermieters ausgelegt und Bestimmungen, die den Mieter gröblich benachteiligen, für unwirksam erklärt werden.
Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind: Dr. Herbert Veit steht ihnen gerne mit einem aufschlussreichen Rat zur Seite. Ob Sie Fragen zu Betriebskosten haben, Hilfe bei der Mietvertragserstellung benötigen oder gerne ein zweites Paar Augen hätten, das sich Ihren Mietvertrag vor der Unterzeichnung ansieht – Dr. Herbert Veit berät Sie gerne in seiner Kanzlei in 4020 Linz. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Dr. Herbert Veit auf anwaltfinden.at.
