Welche Fehler können bei der Vertragsgestaltung auftreten? – Interview mit Rechtsanwalt und Vertragsrechtsexperte Mag. Stefan Traxler

anwaltfinden.at: Herr Mag. Traxler, können Sie sich unseren Lesern kurz vorstellen?

Ich bin Rechtsanwalt in Mödling und ein Einzelkämpfer. Ich habe mich im Immobilienrecht spezialisiert, mein großes Standbein ist also die Abwicklung von Bauträgerverträgen, Kaufverträgen, etc. Damit beschäftige ich mich seit 25 Jahren, bin also auf diesem Gebiet gut bewandert.

anwaltfinden.at: Als Anwalt beschäftigen Sie sich unter anderem mit dem Vertragsrecht. Mit welchen Verträgen und Problemstellungen kommen Sie dabei besonders häufig in Berührung?

Sehr oft ist es so, dass Leute selbst versuchen, Verträge aufzusetzen. Das ist heute aber sehr kompliziert und nur mehr sehr schwer möglich. Vor 20 Jahren war das noch nicht so, inzwischen sind viele Themen hinzugekommen, wie zum Beispiel Geldwäsche oder die Immobilienertragssteuer, auch Treuhandschaften werden kontrolliert. Die Vertragsinhalte sind komplizierter, das Konsumentenschutzgesetz kommt immer mehr zum Tragen.

Beispiel Immobilienertragssteuer: Viele Verkäufer – zum Beispiel Erben von Liegenschaften – wissen nicht, dass sie beim Verkaufen mit einer Steuer rechnen müssen, wenn sie beispielsweise dort nicht ihren Hauptwohnsitz hatten. Sie müssen dann plötzlich einen gar nicht so kleinen Betrag an Steuern bezahlen; das sorgt immer für Unmut.

Viele Leute vergessen auch, Details in ihren Entwürfen zu regeln, die von Relevanz sind. Ein Beispiel: Sie versuchen, ein Haus zu verkaufen und schreiben nichts über den Zustand des Hauses in den Vertrag, auch wenn das Dach undicht ist. Danach streitet man darüber.

anwaltfinden.at: Was muss ein Vertrag enthalten? Was kann er enthalten?

• Grundsätzlich muss ein Vertrag nur Ware und Preis beinhalten. Also zum Beispiel ein Auto gegen 5.000 Euro. Das ist auch bei einer Liegenschaft der Fall.
• Manchmal gibt es gewisse Formalitäten, die eingehalten werden müssen, vor allem für das Grundbuch.
• Darüber hinaus muss man auch regeln, ob eine Liegenschaft lastenfrei, ohne Mieter und ohne Pfandrechte verkauft wird.
• Die Gewährleistung muss definiert werden – Haftet man für den Zustand oder nicht?
• Außerdem muss bekanntgegeben werden, wann und wohin bezahlt wird; und ob zum Beispiel auch Gläubigerbanken noch bezahlt werden müssen.
• Ein Stichtag sollte ausgemacht werden, ab welchem beispielsweise die Betriebskosten vom Käufer zu bezahlen sind.
• Auch gibt es Themen wie Grundverkehr – Ausländer dürfen nicht immer einfach in Österreich kaufen. Themen wie Geldwäsche sind auch relevant; mit Geld aus Dubai kann man grundsätzlich nicht bezahlen. Ich habe derzeit einen Fall: Eine große Liegenschaft mit einem Kostenpunkt von einer Million Euro sollte mit Geld aus Dubai bezahlt werden. Wegen der Geldwäschegefahr darf das Geld allerdings nicht von dort überwiesen werden.

Schreibt man zu wenig in den Vertrag, kann es sein, dass man später streitet und vor Gericht gehen muss.

anwaltfinden.at: Aus Ihrer Erfahrung: Warum kann es bei der Vertragsgestaltung zu Fehlern kommen?

Sehr gerne werden heutzutage Muster aus dem Internet als Vorlagen herangezogen, die aber veraltet oder ungenau sein können. Auch kann es zu Fehlern kommen, weil die Details, die ich zuvor aufgezählt habe, nicht aufgenommen wurden.

Beispiel Lastenfreiheit/ Bestandfreiheit: Der Verkäufer übergibt ein Haus mit drei Wohnungen. In einer befindet sich ein Mieter. Wenn solche Themen nicht geregelt sind, kann es zu verschiedenen Auffassungen kommen – der Käufer könnte in diesem Beispiel davon ausgegangen sein, dass der Mieter aus der Wohnung auszieht. In der Folge kann es zu Streitigkeiten kommen.

anwaltfinden.at: Verträge können auch mündlich abgeschlossen werden. Welche Fehler können hier auftreten?

Viele glauben, dass man jemandem mündlich zusichern kann, ihm etwas abzukaufen, ohne dass das als verbindliche Erklärung gilt. Mündliche Vertragserklärungen sind aber gültig. Das heißt, wenn man am Stammtisch ausmacht, die Liegenschaft um einen bestimmten Preis zu verkaufen, dann gilt das.

Dann gibt es das Problem, dass wichtige Nebenregelungen nicht getroffen werden, darüber kann man – wie gesagt – streiten. Besser ist es also, gleich einen schriftlichen Vertrag abzuschließen.

Es kommt auch oft vor, dass man von einem Makler ein Anbot bekommt, in dem die wesentlichen Eckdaten aufgezeichnet sind – der Kaufpreis und die Liegenschaft. Nachdem ein bisschen verhandelt wurde, nimmt der Käufer das Anbot an; auch das ist schon ein bindender Vertrag. Auf Basis eines solchen gegengezeichneten Anbots entstehen nicht selten Streitigkeiten über Nebenklauseln; beispielsweise den Stichtag. Für den einen war klar, dass er erst in einem Jahr auszieht, der andere fragt: „Wo steht das?“

anwaltfinden.at: Nun zu schriftlichen Verträgen: Gibt es Fehler, die allein durch Sprache und Formulierungen entstehen können?

Im Mündlichen wie im Schriftlichen kann es auch zu sprachlichen Fehlern kommen, wenn man das Rechtsdeutsch nicht kennt. Ein laienhafter Vertrag könnte beispielsweise beinhalten, dass man ab 1. Jänner Besitzer einer Liegenschaft wird. Rechtlich gibt es aber einen großen Unterschied zwischen Besitz und Eigentum. Oder die Formulierung „Kontaminierung“: Diese beschreibt die Verschmutzung einer Liegenschaft. Ist mit Freiheit von Kontaminierung im Vertrag aber nur eine Verschmutzung gemäß eines Altlastengesetzes gemeint oder auch ein Autowrack, das auf dem Grundstück steht und aus dem Öl tropft? Aus ungenauen Formulierungen können also Streitigkeiten resultieren.

anwaltfinden.at: Welche Formfehler können außerdem bei der Vertragsgestaltung auftreten?

Gewisse Verträge unterliegen einer Formpflicht. Sind sie nicht in dieser Form abgeschlossen, sind sie ungültig. Ein klassischer Fall ist der Notariatsakt. Zum Beispiel gelten Kaufverträge zwischen Ehegatten nur in Notariatsaktform; das wissen viele nicht. Das gilt auch für Schenkungsverträge ohne Übergabe, in denen nur beschrieben ist, dass jemandem etwas geschenkt wird. Laien stolpern hier in Unkenntnis des Gesetzes über diese Formpflicht. Ein Resultat kann die Ungültigkeit des Vertrages sein – man glaubt, Eigentümer einer Liegenschaft zu sein, ist es aber nicht.

anwaltfinden.at: Was gilt es diesbezüglich zu beachten, wenn es sich um einen internationalen Vertrag handelt?

Ich spreche speziell über Liegenschaften, das gilt aber ganz allgemein für Verträge: Erstens geht es darum, welches Recht anzuwenden ist. Auch innerhalb der EU kann das problematisch und sehr unterschiedlich sein. Französisches Recht unterscheidet sich z.B. stark vom österreichischen Recht. Sehr oft gibt es Überraschungen, weil Dinge, die bei uns gelten, in ausländischen Rechtsnormen so nicht gelten. Man sollte sich also darum kümmern, einen Experten aus dem Ausland hinzuzuziehen, der dieses Recht kennt, wenn nicht österreichisches Recht zur Anwendung kommt.

Wenn man in Österreich lebt und sich hier aufhält, sollte man eine Gerichtsstandsvereinbarung in den Vertrag aufnehmen, die besagt, dass österreichische Gerichte zuständig sind und man für Streitigkeiten nicht ins Ausland fahren und teure ausländische Anwälte beauftragen muss.

anwaltfinden.at: Welche Folgen können Fehler in Verträgen nach sich ziehen?

Das größte Problem ist, dass der ganze Vertrag ungültig ist, wenn man gewisse Formalismen nicht eingehalten hat. Oder Unsicherheiten, wenn man auf gewisse Themen wie Kontaminierung, Stichtag oder Lastenfreiheit nicht eingeht. Folgen sind außerdem verschiedene Ansichten, wie ob es in der gekauften Liegenschaft einen Mieter gibt oder nicht. Daraus kann auch ein Gerichtsstreit resultieren, den niemand möchte – denn er ist teuer und dauert ewig.

anwaltfinden.at: Können Sie hierzu ein Beispiel nennen, das Ihnen untergekommen ist?

Ich erzähle ein Beispiel aus meiner Zeit als Konzipient: Ein Haus wurde damals um sechs Millionen Schilling übergeben, bevor die Käuferin den Kaufpreis beim Treuhänder bezahlt hat. Sie hatte das Haus, aber das Geld dafür nicht. Das war ein großes Drama. Das Ehepaar, das das Haus verkaufte, konnte sich nicht wie geplant mit dem Geld die Pension finanzieren. Der Ehemann hat sich sogar umgebracht, es war furchtbar. Die Dame war zwei Jahre lang im Haus, ohne einen Cent zu bezahlen. Man kann also schon einige große Unglücke erleben, wenn man einen Vertrag nicht ordentlich erstellt oder abwickelt.

anwaltfinden.at: Rechtstipp: Welche Punkte sollte man bei der Vertragsgestaltung unbedingt im Auge behalten?

Ich kann wirklich nur empfehlen, sich eines Juristen zu bedienen. Gerade, weil es bei Liegenschaften um große Beträge geht und dadurch auch hohe Schäden entstehen können. Ein Anwalt ist nicht nur ein Experte, sondern auch für Fehler haftpflichtversichert.

anwaltfinden.at: Wie können Sie – als Anwalt im Vertragsrecht – Menschen, die Verträge benötigen, helfen?

Auf zwei Arten:

• Vertragsabwicklung: Am liebsten ist mir, den Vertrag selbst zu errichten, weil ich weiß, worauf man schauen muss.
• Vertragsprüfung: Manchmal bringen Klienten Verträge von Kollegen mit, die ich mir auch gerne ansehe. Verträge können einseitig gestrickt werden: Ein Anwalt, der einen Vertrag für seine Mandanten macht, versucht sie pflichtgemäß ein bisschen zu bevorzugen. Das geht bis hin zur Überprüfung, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Mag. Stefan Traxler – Ihr erfahrener Anwalt im Vertragsrecht

Verträge benötigen oft den rechtskundigen Blick eines Anwalts. Genau damit kann Sie Mag. Stefan Traxler in seiner Kanzlei in 2340 Mödling unterstützen. Er prüft nicht nur Immobilienverträge, sondern errichtet sie auch selbst. Gerne berät er Sie bei einem Erstgespräch! Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Stefan Traxler auf anwaltfinden.at.