Bei der Abwicklung eines Liegenschaftskaufes, insbesondere dessen vertragsrechtliche Gestaltung, können häufig Fehler entstehen, die später gegebenenfalls zu Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien führen. Rechtsanwalt und Vertragsrechtsexperte Mag. Dominik Brun klärt Sie im folgenden Interview über die Tücken des Liegenschaftskaufvertrages auf und auf was Sie hier besonders Acht geben sollten.
Ich habe meine Kanzlei im März 2017 gegründet und bin seitdem selbstständiger Rechtsanwalt in Hard, bei Bregenz. Ich habe in Innsbruck studiert und bin dann wieder nach Vorarlberg zurück, um hier meine Anwaltslaufbahn einzuschlagen.
Mir persönlich ist es immer wichtig, dass ich den Leuten auch mit möglichst verständlichen Worten erkläre, was im Vertrag steht. Die Verträge sind zwangsläufig immer in einem Juristendeutsch abgefasst, was für jemanden natürlich schwer verständlich ist, wenn man nicht laufend damit zu tun hat. Alleinig durch das Durchlesen ergeben sich also schon sehr viele Fragen bei den Mandanten. Hierbei bin ich wirklich bemüht, Ihnen den Vertragsinhalt zu erklären und in verständliche Worte zu fassen. Auf meiner Kanzleihomepage steht, dass mir eine Kommunikation auf Augenhöhe sehr wichtig ist. Die Leute sollen ja auch verstehen was im Vertrag steht; es sind meine Mandanten und die sollen sich auskennen. Ich versuche mir immer für meine Mandanten ausreichend Zeit zu nehmen, um mit Ihnen alles Nötige umfassend besprechen zu können.
Das Vertragsrecht an sich ist eine der wichtigsten Thematiken in unserem alltäglichen Leben. Das betrifft nicht nur Liegenschaftskaufverträge, sondern es gibt ja auch ganz normale Kaufverträge, wo die Gewährleistung daraus resultiert. Deshalb ist es ein Rechtsgebiet, welches sehr viele Leute betrifft. Von dieser Spezialisierung heraus ergeben sich die weiteren Thematiken, wie etwa Schadenersatzrechte aus einem abgeschlossenen Vertrag. Das kann beispielsweise auch ein Kaufvertrag von einem KFZ sein, welches ich erwerbe, das Mängel aufweist. Eine Gewährleistung kommt immer aus dem Vertrag heraus, daher ist für mich das Vertragsrecht die Grundbasis des alltäglichen Lebens.
Im speziellen Fall ist es beim Liegenschaftskaufvertrag so, dass ich einen schriftlichen Vertrag brauche, um ins Grundbuch zu kommen. Gerade auch bei Personen, die sich ein Eigenheim kaufen wollen und sich in dieser Thematik nicht gewohnt sind zu bewegen, gibt es bestimmte Aspekte, welche man vereinbaren kann und auch Dinge, welche Leute so vielleicht nicht sehen. Ist es beispielsweise ein älteres Haus, sollte man sich fragen, ob es hier irgendwelche Dienstbarkeiten darauf gibt. Manchmal sind solche Dienstbarkeiten dem Verkäufer gar nicht so bewusst, darauf sollte man jedoch unbedingt schauen. Auch wenn ich beispielsweise eine Wohnung kaufe, sollte man sich zuvor erkundigen, wie hoch der Reparaturfonds dotiert ist. Das sind Dinge, welche der Fachanwalt aus der Praxis kennt und auf die man eben hinweisen kann. Auch bei steuerlichen Thematiken gilt Obacht! Immobilientransaktionen sind stets mit steuerlichen Aspekten verbunden, wobei man hier möglicherweise Optimierungen schaffen kann; je nachdem wer kauft, wann man kauft und wie man kauft. Aus diesem Grund kann ein Anwalt natürlich sehr gut zur Seite stehen und dementsprechend vielleicht sogar Kosten sparen.
Der Liegenschaftskaufvertrag ist die schriftliche Urkunde mittels welchem der Kauf verschriftlicht wird. Dieser Vertrag ist erforderlich, damit ich im Grundbuch die Eintragung meines Eigentumsrechts beantragen kann. Grundsätzlich sagt uns das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch), dass Verträge auch mündlich geschlossen werden können und das auch bindend.
Was brauche ich also, um einen Vertrag abzuschließen? Ich brauche eine Einigung über das Kaufobjekt (das kann ein Haus, eine Liegenschaft oder eine Wohnung sein) und über den Kaufpreis. Wenn ich eine Einigung erzielt habe, habe ich eigentlich bereits einen bindenden Kaufvertrag abgeschlossen.
Nehmen wir das Kaufanbot als Beispiel, welches ich über einen Makler abgebe und in dem ich schreibe: „Ich will diese Wohnung kaufen, biete dafür Betrag X an.“ Der Makler legt dem Verkäufer das Kaufanbot anschließend vor und der Verkäufer nimmt es an, indem er unterschreibt. Hier habe ich bereits einen verbindlichen Vertrag abgeschlossen! Im Liegenschaftskaufvertrag wird dann alles andere geregelt, wie etwa Gewährleistungsrechte, wann wird die Liegenschaft übergeben, wie funktioniert das mit der Treuhandschaft, wann ist der Kaufpreis zu bezahlen, wem steht der Reparaturfond zu und alle möglichen sonstigen Vereinbarungen. Natürlich zieht man hier den schriftlichen Vertrag vor, weil der mündliche Vertrag immer ein gewisses Beweisproblem hat. Denn falls es zu einem Streit kommt und es steht Aussage gegen Aussage, wird es schwer für einen Richter objektiv feststellen zu können, was vereinbart wurde.
Um Eigentum zu erwerben brauche ich einen sogenannten Titel und einen Modus. Der Titel ist der Vertrag. Der Modus ist die Übergabe; die Übergabe muss demnach stattfinden, damit ich Eigentümer werde. Bei der Liegenschaft hat man den Sonderfall des Grundbuchs. Das Grundbuch ist ein öffentliches Buch, welches die Eigentumsverhältnisse abbildet und ein Dritter darf darauf vertrauen, dass dieser Eigentumsstand korrekt ist. Ich kann auch außerbücherlicher Eigentümer sein: Ich habe den Vertrag abgeschlossen, habe den Kaufpreis schon bezahlt und habe die Schlüssel für das Haus schon bekommen – dann bin ich Eigentümer dieses Hauses stehe allerdings (noch) nicht im Grundbuch.
Damit ich ins Grundbuch komme, brauche ich einen schriftlichen Kaufvertrag, insbesondere brauche ich die Aufsandungserklärung für das Grundbuch. Hier wird dem Grundbuch mitgeteilt, dass der jetzige Eigentümer laut Grundbuch einwilligt, dass das Eigentumsrecht des Käufers ins Grundbuch einverleibt wird. Mit dieser Aufsandungserklärung kann ich im Grundbuch die Eintragung veranlassen.
Jedenfalls erforderlich ist Name und Geburtsdatum der Vertragsparteien. Es muss klar daraus ersichtlich sein, was gekauft wird. Hierzu nimmt man meistens Bezug auf das Grundbuch. Dann muss klar herausgehen welchen Kaufpreis ich bezahle, wann ich ihn zu bezahlen habe und wann die Übergabe stattfindet und natürlich auch die Aufsandung für das Grundbuch. Die Unterschriften müssen beglaubigt geleistet werden.
Natürlich. Zum Beispiel Gewährleistungsverpflichtungen, die natürlich das Um und Auf sind. Wenn Mängel da sind, sollten diese bestehenden Mängel im Vertrag notiert sein, sodass keine Rechtsstreitigkeiten im Nachhinein entstehen können. Es sollte auch im Vertrag klar ersichtlich sein, was vereinbart wurde oder was eben auch nicht besprochen wurde.
Selbstverständlich zahlt man für das Honorar des Vertragserrichters und damit ich diese Grundbuchseintragung eintragen kann, muss der Vertrag beglaubigt unterschrieben werden, welches auch wiederum mit Kosten verbunden ist. Die beglaubigte Unterschrift kann in jedem Bezirksgericht, jedem Notar oder, falls vorhanden, dem Legalisator der Heimatgemeinde geleistet werden. Damit wird bestätigt, dass derjenige, der unterschreibt auch derjenige ist der auf dem Vertrag steht. Diese Beglaubigung braucht das Grundbuch, ansonsten kommt mein Eigentum nicht ins Grundbuch.
Rein grundsätzlich gelten jene Gewährleistungsrechte, wie sie im Gesetz stehen, auch für Immobilienkäufe. Jetzt wird natürlich in diesen Kaufverträgen von der gesetzlichen Gewährleistung für gewisse Punkte abgegangen, weil der Kaufvertrag meistens von zwei Verbrauchern abgeschlossen wird, die jene Gewährleistungsrechte ausschließen dürfen. Wenn ich von einem Unternehmer kaufe, darf dieser die Gewährleistung nur unter gewissen Voraussetzungen einschränken. Ansonsten habe ich Gewährleistungsrechte; die müssen allerdings auch vereinbart werden. Das ist ein wichtiger Punkt, wo ein Anwalt bestens zur Seite stehen und dementsprechend aufklären kann. Was bedeutet es zum Beispiel, wenn ich die Gewährleistung komplett ausschließe? Hierbei muss man natürlich auch den Käufer aufklären!
Ja, Fehler können beispielsweise sein, dass eine Dienstbarkeit zugunsten eines anderen Grundstückes besteht; dass beispielsweise der Nachbar berechtigt ist über mein Grundstück zu fahren oder zu gehen. Handelt es sich um eine ältere Liegenschaft, sind solche Dienstbarkeiten oftmals gar nicht im Grundbuch eingetragen ist, weil diese teilweise erst im Laufe der 90er Jahre eintragen werden konnten. Diese Dienstbarkeiten bestehen natürlich zu Recht, auch wenn sie nicht im Grundbuch eingetragen sind! Man sollte hier also stets das Anliegen besprechen und aktiv nachfragen.
Möglicherweise liegt die Liegenschaft in einer Hochwasserzone oder in einer Gefahrenzone, vielleicht hat die Liegenschaft keine Anbindung an das Verkehrsnetz, also eine Liegenschaft wo ich keine Zufahrt habe etc. Auch bei Wohnungen, ist zu empfehlen, dass man nachfragt, wie hoch der Reparaturfond ist. Wenn dieser bei einem 30-jährigen Objekt exorbitant niedrig ist, sollte man abklären, was in letzter Zeit saniert wurde, ob es Renovierungsarbeiten gibt usw. Stehen in Zukunft noch Renovierungsmaßnahmen an, muss der Eigentümer das natürlich selbst bezahlen und solche Summen fließen in den Kaufpreis mit ein. Hier sollte man sich unbedingt die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen geben lassen, da lässt sich schon herauslesen welche Thematiken im Spiel sind, ob Schäden am Haus sind und welche Probleme bestehen.
Oftmals überliest man nachteilige Regelungen im Vertrag und verlässt sich blindlings auf den Vertragsverfasser. Hier gilt: Man sollte sich stets alles durchlesen bevor man unterschreibt.
Wenn beispielsweise Ehegatten eine Liegenschaft kaufen und nur einer von beiden kauft oder beide kaufen. Da geht es natürlich auch immer um die Aufklärung scheidungsrechtlicher Thematiken, wie beispielsweise die Aufteilung im Falle einer Scheidung geplant wird. Genauso auch um erbrechtliche Aspekte, wie etwa die Frage, was mit der Liegenschaft passiert, wenn der Gatte nach einigen Jahren verstirbt und er die Liegenschaft jedoch alleinig gekauft hat. Viele meinen, dass die Ehegattin automatisch die Liegenschaft bekommt, aber wenn gemeinsame Kinder im Spiel sind, ist das kein einfaches Unterfangen. Auf solche Sachen sollte man auch immer schauen!
Genau. Aus einer Vertragsrechts-Beratung heraus tangiert man viele weitere Rechtsgebiete. Ein Anliegen im Vertragsrecht kann noch viel spezifischer werden, wenn die Liegenschaft beispielsweise in der Firma vom Ehegatten verankert ist. Wie kann diese aus der Firma rausgenommen und verkauft werden oder aus der GmbH heraus, dem Sohn übergeben werden? Man schneidet somit fast jedes Rechtsgebiet an, wenn es um vertragsrechtliche Angelegenheiten geht.
Ich bin der Meinung, allein durch die Erstellung und Abwicklung der ganzen Thematik sehr unterstützend zu wirken. In aller Regel wird man nicht nur mit der Vertragserstellung beauftragt, sondern auch mit der gesamten Abwicklung. Somit mit einer Treuhandschaft sowie die Selbstberechnung der anfallenden Steuern und Gebühren. Es fallen auf Seiten des Käufers die Grunderwerbssteuer und die gerichtliche Eintragungsgebühr an und der Verkäufer muss unter Umständen Immobilienertragssteuer bezahlen. Das muss der Vertragserfasser selbst gegenüber dem Finanzamt anzeigen und ist somit auch zur Abfuhr verpflichtet.
Ferner kümmere ich mich um die Grundbuchseintragung. Auch dann, wenn der Verkäufer verkauft und er einen offenen Kredit, also ein Pfandrecht, auf der Liegenschaft hat. Ist dies der Fall, wird eine lastenfreie Übergabe des Objekts vereinbart, bei dem der Kredit abgedeckt wird und zumindest die Pfandrechtseintragung gelöscht wird. Auch das ist meine Aufgabe als Rechtsexperte und Vertragsverfasser. Das gehört bei mir alles zum Paket mit dazu.
Herzlichen Dank für das Gespräch!
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Ich bin gerne für Ihr individuelles Anliegen da!
Mag. Dominik Brun
