Worauf muss ich bei der Schenkung von Immobilien eigentlich achten? Mit welchen Kosten muss ich bei einer Schenkung oder Übergabe rechnen? Welche Vorkehrung kann ich treffen, damit die Schenkung möglichst konfliktfrei funktioniert? Diese und noch weitere Fragen beantwortet Erbrechtsexperte Dr. Bernhard Birek im Gespräch.
anwaltfinden.at: Herr Dr. Birek, könnten Sie sich unseren Usern kurz vorstellen?
Ich habe seit 2004 meine Anwaltskanzlei in Schlüßlberg in der Nähe von Bad Schallerbach und mich relativ bald auf die vertragsrechtliche Seite des Erbrechts spezialisiert, besonders auf die Übergabe, Schenkung sowie das Testament. Ferner berate und betreue ich auch im Vorsorgebereich, zum Beispiel erstellen wir Vorsorgevollmachten und Patientenverfügungen. Damit beschäftige ich mich bereits seit Jahren. Außerdem veröffentliche ich auch immer wieder Artikel in Zeitschriften und halte regelmäßig Vorträge.
Die Unterscheidung liegt darin, dass ich mir in erbrechtlichen Angelegenheiten besonders viel Zeit nehme, jeden Einzelfall sehr genau betrachte und keine Standardlösungen präsentiere. Wir können Erbschaften sehr viel schneller abwickeln, da bei uns Anwälten nur sehr spezifische Fälle landen. Für die Angehörigen ist es wichtig, dass die Abwicklung der Verlassenschaft nicht zu lange dauert, da es auch zum Prozess des Abschiedes gehört.
Als Erstes interessiert mich der ständige Wandel. Ganz besonders jetzt, mit der Einführung des neuen Erbrechts. Zweitens fasziniert mich die Konstruktivität; die Möglichkeit etwas konstruktiv zu gestalten finde ich überaus interessant. Und drittens gibt es oft durchaus interessante Rechtsfragen, die es zu beantworten gilt.
Die Schenkung ist praktisch ein Übergang eines Vermögens ohne Gegenleistung. Das bedeutet, der Beschenkte kann mit dem Vermögen machen was er will. Die Übergabe hingegen ist mit einer Gegenleistung behaftet. In der Praxis ist das beispielsweise ein Wohnrecht oder ein Fruchtgenussrecht. Eine Gegenleistung kann auch ein Pflegerecht oder ein Übergabepreis sein. Juristisch gesehen kann man auch „reine Schenkung“ und „gemischte Schenkung“ (Übergabe) sagen.
In der Praxis werden meistens Baugrundstücke oder Eigentumswohnungen geschenkt und Häuser werden öfter übergeben. Besonders, wenn der Übergeber noch einen Bedarf an der Immobilie hat. Werden beispielsweise Gebäude an die Kinder übergeben, wollen die Eltern natürlich ein Wohnrecht zurückbehalten.
Der Nutzen ist, meines Erachtens, die Ersparnis von Steuern, Gebühren und möglichen späteren Kosten. Und natürlich auch für die Streitbereinigung, da noch zu Lebzeiten alles geregelt wird und dadurch spätere Kosten gespart werden.
Früher haben viele zu Lebzeiten ihre Immobilien übergeben, weil es noch den Pflegeregress gab, der jedoch im Jahr 2018 abgeschafft wurde.
Grundsätzlich braucht man bei einer Schenkung/Übergabe nur zur Beglaubigung einen Notar. In der Praxis werden die Verträge von Anwälten vorbereitet und der Notar bestätigt die Unterschrift für das Grundbuch. Er übernimmt keinerlei Haftungen für den Vertrag, sondern bestätigt nur, dass die Unterschriften echt sind.
Die Kosten bei einer Schenkung/Übergabe kann man grundsätzlich in zwei Bereiche gliedern: Erstens die Steuern, das sind 0,5 % Grunderwerbsteuer vom Grundstückswert und 1,1 % Grundbuch-Eintragungsgebühr vom dreifachen Einheitswert der Liegenschaft. Und Zweitens die Anwaltskosten für die gesamte Abwicklung der Angelegenheit.
Um einen groben Richtwert anzugeben, würde ich behaupten, dass eine Schenkung/Übergabe inklusive aller Steuern und Kosten mit 5.000 Euro finanziell gedeckt sein sollte, wobei man die Höhe der Steuern, die vom Wert der Liegenschaft abhängig sind, nur schwierig im Vorhinein beziffern kann.
Die Grunderwerbsteuer ist wie schon erwähnt abhängig vom Grundstückswert. Diesen Grundstückswert berechnen wir bei uns in der Kanzlei meist nach der kostenfreien Erstberatung. Er setzt sich zusammen aus einem Grundwert und eine Gebäudewert. Dafür wird als erstes der Bodenwert der Liegenschaft durch eine Abfrage beim Finanzamt erhoben.
Nach Erhebung einiger weiterer Daten (zB die Wohnnutzfläche des Hauses), die man von den Mandanten beim Erstgespräch in Erfahrung bringt, kann man nun den Grundstückswert berechnen. Nehmen wir nun an, dass bei der Berechnung ein Grundstückswert von 200.000 Euro herauskommt, dann berechnet man bei einer Schenkung/Übergabe davon 0,5 % Grunderwerbsteuer – in unserem Beispiel wären das 1.000 Euro.
Der Fruchtgenuss ist dann sinnvoll, wenn es Mieteinnahmen gibt. Wenn jemand sein Haus übergibt, in dem er selbst wohnt, sehe ich nicht den Sinn vom Fruchtgenuss. Denn vor allem habe ich beim Fruchtgenuss eine rechtliche Thematik.
Wie bereits erwähnt, wurde der Pflegeregress abgeschafft, aber wenn der Vermieter pflegebedürftig wird, dann ist der Fruchtgenuss ein Einkommen (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) und darauf kann der Staat sehr wohl zurückgreifen. Beim Pflegeregress wurde nur abgeschafft, dass es keine Rückgriffsrechte auf den Beschenkten gibt. Deshalb habe ich im Normalfall keine besonders große Freude mit dem Fruchtgenuss. Wenn man ihn geltend macht, hat man den Vorteil, dass eine Person Eigentümer ist (der Beschenkte) und der Geschenkgeber die Einnahmen erhält.
Wenn zum Beispiel die Mutter wenig Pension bezieht, dann ist der Fruchtgenuss steuerlich vorteilhafter. Beispielsweise hat die Mutter nur 400 Euro Pension, der Sohn verdient 2.000 Euro und es entstehen 800 Euro Mieterträge – in diesem Fall ist es besser, wenn man der Mutter die 800 Euro Mieterträge zuweist, da somit die Miete nicht als Einkommen des Sohnes gerechnet wird und keine Steuern dafür bezahlt werden müssen.
Teilweise werden solche Verträge auch zwischen Ehegatten vereinbart, wenn einer der beiden weniger verdient.
Grundsätzlich nein. Die Steuern und Gebühren bleiben gleich. Den Vorteil, den man zu Lebzeiten hat, ist der, dass ich zu Lebzeiten das Steuerrecht kenne – zum Beispiel könnte ja eines Tages wieder die Erbschaftssteuer eingeführt werden. Es gibt auch das Instrument der „Schenkung auf den Todesfall“. Das ist so zu sagen ein Mittellösung.
Das heißt, man schenkt zu Lebzeiten, aber der Beschenkte kommt erst mit der Sterbeurkunde des Schenkenden ins Grundbuch. Der Nachteil ist jedoch, dass die steuerlichen Auswirkungen erst mit dem Todestag eintreten. Somit liegt dies in der Zukunft, die wir nicht kennen. Außerdem sagt der Gesetzgeber, dass die Schenkung auf den Todesfall nur mit einem Dreiviertel der Immobilie möglich ist und ein reines Viertel freibleiben muss.
Man unterscheidet immer von einer formellen und materiellen Übergabe bzw. Schenkung. Bei der formellen Schenkung ändert sich grundsätzlich nichts, außer der Name im Grundbuch. Bei einer materiellen Übergabe oder Schenkung geht es darum, dass beispielsweise ein Kind Wohnbedarf hat. Dann ist es unabdingbar, dass diese Person auch im Grundbuch steht.
Bei der formellen Übergabe ist diese Problematik nicht gegeben. Bei der materiellen Übergabe hingegen, ist es wichtig, dass im Vertrag auch eine richtige Hausordnung zum friedlichen Zusammenleben geregelt ist: Wie wird mit Betriebskosten oder Erhaltungskosten umgegangen? Darf vermietet werden? Was passiert, wenn einer der Elternteile stirbt und ein neuer Partner einzieht? Und noch Vieles mehr.
Wenn man sich mit Erbrecht beschäftigt, beschäftigt man sich automatisch mit dem Familienrecht. Grundsätzlich gibt es gewisse Lebenssituationen, die wahrscheinlich sind – beispielsweise Trennungen. Das sind Themen, die ich mit meinen Klienten bespreche. Anschließend erkläre ich, was die rechtlichen Folgen sind und biete Lösungsvorschläge.
Meine Klienten sollen wissen was passieren kann. Auch auf der anderen Seite bleiben oft solche Aspekte unbeachtet: beispielsweise schenken die Eltern dem Sohn und der Schwiegertochter eine Immobilie: Was passiert, wenn der Sohn und die Schwiegertochter eines Tages nicht mehr zusammen sind? Oder gibt es schon Enkelkinder, die im Testament berücksichtigt werden? Solche Fragen müssen im Vorhinein beantwortet werden.
Ich arbeite hier gerne mit einer Familienaufstellung, sodass vor einem Todesfall besprochen wird, was beispielsweise der Sohn bekommt, was die Tochter bekommt und welche Verantwortungen die Person trägt, die die Immobilie geschenkt bekommt. Daraufhin setze ich einen Teilpflichtanteilsverzichtvertrag auf. Das bedeutet, dass beispielsweise die Tochter auf die geschenkte Immobilie verzichtet. Eine vertragliche Regelung ist in solchen Fällen sehr wichtig.
Der höchste Stellenwert besteht für mich darin, dass nach einer Übergabe alle glücklich sind.
Wenn alles klar ist, man eine Übergabe zu Lebzeiten durchführt und das Thema gut mit seinen Nachkommen bespricht, ist Streit absolut bereinigt. Ich vertrete den Standpunkt, dass eine gut beratene Übergabe mit ordentlichen, juristischen Verträgen, für die man sich Zeit nimmt und bei denen man in die Tiefe geht, die beste Lösungsvariante ist. Natürlich gibt es auch Fälle, bei denen es einfach nicht funktioniert, bei denen auch ich als Experte sage, dass wir hier nichts machen können. Das passiert aber recht selten.
Mein USP besteht in meiner Persönlichkeit und der sozialen Kompetenz. Wie es auch auf unserer Webseite steht, sind wir eine Rechtsberatung mit Herz und die Menschlichkeit steht im Vordergrund. Außerdem bin ich sehr auf konstruktive Lösungen fokussiert. Mein Ansatz ist es, Streitigkeiten möglichst zu vermeiden und Verträge aufzusetzen, die Streit gar nicht erst aufkommen lassen.
Herzlichen Dank für das Gespräch!
Haben Sie noch Fragen zum Thema Erbrecht oder hätten Sie gerne weitere Informationen zu erbrechtlichen Belangen? Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Bernhard Birek in 4707 Schlüßlberg berät gerne zu Fragen und Anliegen rund um das Thema Erbrecht. Kontaktieren Sie die Kanzlei für ein aufschlussreiches Erstgespräch, um Ihr erbrechtliches Anliegen und etwaige Lösungsstrategien zu besprechen. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Dr. Bernhard Birek auf anwaltfinden.at.
