Die Übergabe einer Liegenschaft steht sehr oft in Einklang mit erheblichen Vermögenswerten. Daher ist es nicht selten, dass es zu Rechtsstreitigkeiten innerhalb von Familien kommt. Hilfreiche Informationen zum Thema Übergabe einer Liegenschaft, was nicht übersehen werden darf und wie man am besten an die Übergabe einer Liegenschaft herantritt, erklärt Rechtsanwalt Dr. Andreas Fussenegger ausführlich im folgenden Interview:
Mein Name ist Dr. Andreas Fussenegger und ich bin seit 01.12.2016 zusammen mit Herrn Dr. Waibel als Rechtsanwalt tätig. Unsere Kanzlei befindet sich in Vorarlberg, Dornbirn und ich bin mit großer Freude insbesondere im Immobilien- und Erbrecht tätig.
Was mir besonders gefällt ist, dass man einfach immer mit Menschen zu tun hat. Es geht darum, langfristige Lösungen zu planen sowie Rechtsstreitigkeiten im Vorfeld entgegenzuwirken. Es liegt mir sehr am Herzen, meinen Mandanten eine rechtliche Stütze in dieser Angelegenheit zu sein.
Ich denke es ist sehr wichtig, dass der Mandantenvorteil immer an erster Stelle steht. Es ist notwendig die Sach- und Rechtslage vorab einzuschätzen, um so eine Beurteilung vorzunehmen, welche auch vor Gericht standhält. Kurz gesagt: Es geht darum, im Vorfeld Lösungen zu finden, um Streitigkeiten im Erbfall möglichst zu vermeiden.
Oft geht es bei der Übergabe von Immobilien um erhebliche Vermögenswerte. Besonders im Zusammenhang mit der eigenen Familie bestehen umfassende Pflichtteilsrechte. Diese sind unbedingt bei der Übertragung von Immobilien zu berücksichtigen. Wenn diese Pflichtteilsrechte nicht beachtet werden, kann dies zu erheblichen Problemen im Falle eines Todes führen.
Das führt wiederum zu Streitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden müssen und somit enorme Kosten verursachen können. Deshalb ist es meines Erachtens nach besonders wichtig, bei der Übertragung einer Immobilie frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen.
Die Übergabe ist das Verfügungsgeschäft. Bei Liegenschaften ist für die Übergabe – juristisch als „Modus“ bezeichnet – die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Bei einer unentgeltlichen Übergabe liegt eine Schenkung vor. Durch eine Übergabe zu Lebzeiten wird normalerweise die gesetzliche Erbfolge vorweggenommen.
Wichtig ist, dass man nur eigene Sachen übergeben kann. Niemand kann mehr Rechte übertragen, als er selbst besitzt. Noch dazu ist bei jeder Übergabe zu beachten, dass zwingende gesetzliche Bestimmungen vorherrschen, die eingehalten werden müssen. Als Beispiel hier ist das Pflichtteilsrecht zu berücksichtigen. Bei Pflichtteilsberechtigten sind etwa Übertragungen während der gesamten Lebenszeit zu beachten.
Zuerst ist das vorhandene Vermögen zu erfassen. Es geht um das Bewusstmachen, was alles zum Eigentum gehört. In Folge ist es bedeutsam die Familiensituation zu erfassen, um klarzustellen, welche Pflichtteilsberechtigte es gibt. Hier stellt sich die Frage, wie das Vermögen dann tatsächlich aufgeteilt wird.
Im Zuge dessen ist es auch empfehlenswert einen rechtlichen Experten zu Rate zu ziehen, damit alle rechtlichen Bestimmungen eingehalten werden.
Vor allem bei Liegenschaftsübergaben fallen Grunderwerbssteuern und Eintragungsgebühren an. Weiters ist – vor allem bei teilweise entgeltlichen und entgeltlichen Übertragungen – auch die Immobilienertragssteuer zu berücksichtigen. Je nach Übertragungsart variieren schlussendlich auch die Anwalts- und Notarkosten.
Das ist ganz individuell. Aufgrund meiner Erfahrungen kann ich sagen, dass die Übergabe in der Praxis eher in Richtung Ende des Berufslebens ins Auge gefasst wird. Grundsätzlich empfiehlt es sich aber, sich jederzeit Gedanken zu machen und auch mit Verwandten zu sprechen, um etwaige böse Überraschungen zu vermeiden. Vor allem ist auch die familiäre Situation zu berücksichtigen. Vor allem auch bei jungen Paaren können sich zahlreiche Fragestellungen ergeben.
Der Vorteil für den Übergeber liegt ganz klar darin, dass er den Empfänger zum Zeitpunkt seines Lebens selber bestimmt. Die vermögensrechtliche Aufteilung ist somit während seines Lebens geklärt und kann Streitigkeiten im Falle eines Todes vermeiden. Dadurch können eben auch Pflichtteilsstreitigkeiten im Vorfeld vermieden werden.
Das hängt immer von dem konkreten Einzelfall ab. Gerade Fruchtgenussrechte sind sehr komplex. Grundsätzlich besteht der Vorteil darin, dass man dadurch nicht nur ein persönliches Wohnrecht erhält, sondern bereits übergebene Liegenschaften auch an Dritte vermieten oder verpachten kann.
Durch Belastungs- und Veräußerungsverbote wird dem neuen Eigentümer verboten die Liegenschaft weiterzuverkaufen oder zu belasten. Der neue Eigentümer kann die Liegenschaft nur mit Zustimmung des bisherigen Eigentümers übertragen oder belasten. Das heißt, dass Pfandrechte auch nur eingetragen werden können, wenn der Übergeber der Belastung zustimmt. Damit hat der Übergeber weiterhin die Möglichkeit über das Eigentum mitzubestimmen.
Das Eigentum ist ein grundsätzlich unbeschränktes sehr weitgehendes Recht. Durch Belastungs- und Veräußerungsverbote kann dieses Recht durch den bisherigen Eigentümer eingeschränkt werden. Ein Belastungs- und Veräußerungsverbot hat nichts mit Misstrauen zu tun. Es geht vielmehr darum, dass der Übergeber sich ein Mitspracherecht betreffend der Liegenschaft vorbehält.
Bei der Übergabe erfolgt grundsätzlich eine Gegenleistung. Im Falle einer Übergabe ist jeweils die Gegenleistung zu bewerten.
Hinblickend auf Streitigkeiten, denke ich, dass das Schenken und Übergeben am behutsamsten ist. Bei einer beispielsweise testamentarischen Einsetzung herrscht viel Unklarheit über den Wert der übergebenen Sache. Eine Empfehlung meinerseits ist jedoch, falls es zu einem Erbschaftsstreit kommen sollte, möglichst frühzeitig einen Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Dadurch können die unterschiedlichen Rechtsstandpunkte professionell eingeschätzt werden, bevor die Angelegenheit letztlich vor Gericht ausgetragen wird. Anhand meiner Rechtsberatung konnte ich schon vielen Mandanten helfen, um einer Streitaustragung vor Gericht entgegenzuwirken, und so eine Einigung in einem Erb- und Pflichtteilsübereinkommen zu erzielen.
Ja, besonders bei Ehepaaren. Dabei handelt es sich oft um den Wunsch einer „gerechten“ Aufteilung. Dabei wird, unabhängig von dem Vermögen der Ehegatten, eine „Gesamtlösung“ gesucht. Zu beachten ist hierbei, dass das jeweilige Vermögen der einzelnen Ehegatten zu bewerten ist.
Im Falle des Todes ist aber das Vermögen des einzelnen Ehegatten zu betrachten. Das bedeutet, wenn ein Ehegatte beispielsweise zwei Liegenschaften besitzt und der andere aber keine, dann sind die Pflichtteilsansprüche entsprechend unterschiedlich zu berücksichtigen. Der Einzelfall ist jeweils genau zu analysieren, z.B.: auch ob die Vermögenswerte während der Ehe angeschafft wurden.
Meinen Mandanten kann ich als Rechtsanwalt bei der Errichtung von Schenkungs-, Übergabe und Teilungsverträgen behilflich sein. Darüber hinaus kann ich Pflichtteilsansprüche auf Grundlage der konkreten Vermögensangaben beurteilen und schließlich Notariatsakte (Erb- und Pflichtteilsverzichte, Erbverträge, Schenkung auf den Todesfall etc.) vorbereiten.
Herzlichen Dank für das Gespräch!
Haben Sie weitere Fragen bezüglich der Vorgehensweise beim Vererben und Erben? Rechtsanwalt und Erbrechtsexperte Dr. Andreas Fussenegger berät und vertritt Sie zuverlässig in Ihren Anliegen rund um das Erbrecht. Für ein persönliches Erstberatungsgespräch kontaktieren Sie die Anwaltskanzlei. Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Dr. Andreas Fussenegger auf anwaltfinden.at.
