Man zieht aus der Mietwohnung aus, übergibt dem Vermieter den Schlüssel, nur von der Kaution hört man nichts mehr. Wer vor einer solchen Situation steht, braucht oft rechtliche Hilfe. Wann der Vermieter die Kaution einbehalten darf, innerhalb welcher Frist man sie zurückbekommen sollte und was man tun kann, um sie wiederzubekommen, erklärt Mietrechtsexperte Mag. Peter Petz im Interview.
Ich heiße Mag. Peter Petz und bin seit 2017 eingetragener Rechtsanwalt in Wien. Bevor ich mich selbstständig gemacht habe, arbeitete ich bei Gericht und weiteren zahlreichen Anwaltskanzleien. Meine Hauptthemen sind Familienrecht, Mietrecht und Zivilrecht. Seit Jahren vertrete ich somit laufend Mandanten in diesen Rechtsbereichen.
Besonders wichtig ist mir, dass ich die Mandanten über die Situation und die rechtlichen Möglichkeiten aufkläre. Es gibt im Mietrecht sehr viele Stolpersteine, die ich im Vorfeld abzufangen versuche, damit man sie gar nicht erst antrifft. Das Mietrecht ist sehr komplex – es gibt das MRG, bei manchen Mietverträgen gilt es aber nur teilweise, manchmal gibt es nur das ABGB. Dass sich der normale Wohnungsnutzer damit nicht auskennt, ist verständlich. Deshalb versuche ich mitzugeben, worauf man aufpassen sollte, in welcher Situation man sich befindet und was passieren kann.
Eine Kaution leistet man bei Mietvertragsabschluss und sie dient als Sicherheit für die Pflichten aus dem Mietvertrag. Die Kaution kann einerseits verwendet werden, wenn es einen Mietzinsrückstand gibt. Diesen könnte der Vermieter von der Kaution abziehen, das wird aber in der Regel nicht gemacht.
Der Hauptgrund für das Bestehen einer Kaution ist, dass der Vermieter dem Mieter eine Wohnung übergibt, die einen gewissen Wert darstellt – mit Einrichtungsgegenständen, Boden, eventuell neu gestrichenen Wänden und so weiter. Die Wohnung sollte relativ schön übergeben werden. Als Sicherheit für den Fall, dass die Wohnung nicht in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wird, gibt es die Kaution.
Die Höhe der Kaution kann man grundsätzlich vereinbaren. In der Regel sind es drei Bruttomonatsmieten, für den OGH sind bis zu sechs Monatsmieten zulässig. Alles darüber ist sittenwidrig, außer es gibt ein spezielles Sicherheitsbedürfnis. Das wäre vielleicht der Fall, wenn es in der Wohnung nur extrem hochwertige- oder Designermöbel gäbe.
Man muss hier die Frage stellen: Wie lange habe ich die Wohnung schon? Es macht einen Unterschied, ob ich die Wohnung ein, fünf, zehn Jahre oder schon länger habe. Grundsätzlich muss man die Wohnung so, wie man sie bekommen hat, zurückgeben, mit Ausnahme der normalen Abnutzung. Diese ist je nach Wohndauer unterschiedlich zu bemessen.
Oft stellt sich die Frage, ob Wände neu ausgemalt werden müssen. Generell ist das nicht der Fall, wenn die Wände in keinem katastrophalen Zustand hinterlassen werden. Zimmer, die ganz schwarz oder dunkelgrün angestrichen sind, muss man neu streichen. Streicht man nur eine Wand in einer Farbe oder macht Streifen, muss man in der Regel nicht neu ausmalen. Dübellöcher, die beim Aufhängen von Bildern oder Schränken entstehen, muss man nicht zuspachteln. Bilder aufzuhängen, Schränke an der Wand zu befestigen oder die Fliesen im Bad anzubohren, um einen Spiegel aufzuhängen, zählen zur normalen Abnutzung. Wenn es sehr viele, zum Beispiel hundert Dübellöcher an einer Wand gibt, handelt es sich nicht mehr um normale Abnutzung.
Es darf also nie überschießend sein. Dasselbe gilt für den Holzboden – wenn dieser nach der Nutzung von drei, fünf oder zehn Jahren zerkratzt ist, ist das normale Abnutzung. Ich hatte aber auch schon eine Situation, in der der Mieter im Zimmer die Wäschespinne aufgestellt hat und die Wäsche immer auf dieselbe Stelle tropfte. Der Boden war komplett durchfeuchtet und kaputt, das war keine normale Abnutzung mehr.
Er darf die Kaution oder Teile davon behalten, wenn er Dinge reparieren muss, die über die normale Abnutzung hinausgehen. In der Regel wird eine Kautionsabrechnung gemacht. Die Kaution wird grundsätzlich verzinst. Das heißt, man muss nachweisen, dass man beim Mietvertragsabschluss z.B. 3.000 Euro bekommen hat, die seit fünf Jahren auf eine Sparbuch mit Zinsen liegen. Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind es 3.100 Euro. Von diesen 3.100 Euro zieht der Vermieter etwas ab, wenn er den Boden neu verlegen oder die Wände neu streichen muss – etwa, wenn die Wände durch das Rauchen vergilbt sind, was keine normale Abnutzung darstellt.
Es sind aber nicht die tatsächlichen Kosten der Reparatur, die von der Kaution abgezogen werden. Es kommt wieder darauf an, wie lang jemand in der Wohnung gewohnt hat. Wenn er die Wände komplett neu malt, kann der Vermieter nicht die gesamten Kosten verlangen. Er muss einen Abzug neu für alt vornehmen. Er erhält dadurch eine Wohnung mit frischen Wänden, die er so nie bekommen hätte. Man sagt, dass die Wohnung nach zehn Jahren neu ausgemalt werden muss, dann bekommt der Vermieter fast nichts dafür, wenn er die Wände streicht.
Wenn man zum Beispiel ein altes Waschbecken beschädigt, läuft es über einen Sachverständigen. Man muss wissen, wie viel das Waschbecken zu dem Zeitpunkt, an dem der Vermieter es zurückbekommen hätte, wert war. Diesen Betrag dürfte er sich dann abziehen, aber nicht das neue Waschbecken. Wenn ich in der Wohnung andererseits Innentüren mit Glas habe, die zerstört sind und ich das Glas austausche, muss ich für die ganzen Kosten aufkommen. Ich hätte eine ordnungsgemäße Glastür zurückgeben müssen.
Es kommt häufig vor, dass man die letzte Miete nicht bezahlt und diese von der Kaution abzieht. Während des aufrechten Mietverhältnisses kann der Vermieter Mietrückstände von der Kaution abziehen und dann verlangen, dass man die Kaution wieder auffüllt. Da das ein Hin und Her ist, wird das in der Regel aber nicht gemacht. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Kaution auf einen offenen Rückstand anrechnen.
Er kann die Kaution also für offene Mieten und Schäden bei der Rückgabe verwenden.
Zurückzahlen muss er sie eigentlich bei der Rückgabe der Wohnung. Man gewährt ihm in der Regel aber zwei bis drei Wochen, um Kostenvoranschläge für Schäden einholen und eine Abrechnung machen zu können.
Die Fälligkeit tritt aber grundsätzlich mit der Übergabe der Wohnung an den Vermieter ein. Der Mieter hätte 30 Jahre Zeit, um die Kaution geltend zu machen. Die lange Verjährungsfrist ist aber in der Regel nicht zu empfehlen. Wenn er sie nach dreißig Jahren geltend macht, kann niemand beurteilen, welche Schäden es in der Wohnung gab.
Wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlen möchte, sollte man diesem zunächst ein Schreiben schicken, sodass er seine Entscheidung erklären und die Kautionsabrechnung machen soll. Dann hat man für jeden weiteren Schritt schriftlich vorgesorgt.
Wenn darauf nicht reagiert wird, kann ich zur Schlichtungsstelle gehen – die MA50 in Wien – oder gleich zu Gericht. Ersteres ist ein außerstreitiges, zweiteres ein streitiges Verfahren. Beim streitigen Verfahren sage ich, der Vermieter muss die Kaution in Summe X bezahlen und mache einen Zahlungsbefehl. Beim außerstreitigen Verfahren sage ich, das Gericht soll feststellen, welche Kaution mir zusteht und mir diese dann auch zusprechen.
Der Vorteil beim außerstreitigen Verfahren und gerade in Wien ist, dass es sehr kostengünstig ist. Die Schlichtungsstelle holt gratis Gutachten über Einrichtungsgegenstände und deren Zustand ein. Es gibt keinen Kostenersatz. Selbst, wenn ich unterliege, muss ich dem Gegner keine Kosten bezahlen. Das ist eine gute Idee, wenn man weiß, dass man vielleicht nicht die ganze Kaution zurückbekommt. In der Regel wird es immer ein, zwei Punkte geben, wofür dem Vermieter ein bisschen Geld zusteht. Der Nachteil ist, dass das Verfahren bei der MA50 sehr lange dauert. Wenn eine der Parteien nicht einverstanden ist, kann sie es zu Gericht abziehen, dann startet man von Null.
Es ist von der Höhe der Kaution abhängig, welches Verfahren man wählt. Wenn die Kaution 2.000 oder 3.000 Euro ausmacht und ich keine Rechtsschutzversicherung habe, würde ich den Weg der Schlichtungsstelle wählen, um das Kostenrisiko gering zu halten. Gibt es eine Rechtsschutzversicherung, ist der Kautionsbetrag entsprechend hoch und es existiert keine Gefahr, dass die Kosten für Anwalt, Gericht usw. meinen Kautionsbetrag übersteigen. Es gibt somit kein großes Kostenrisiko.
Wichtig ist der Vergleich: Wie habe ich die Wohnung bekommen und wie habe ich sie verlassen. Je besser ich das dokumentieren kann, desto besser bin ich bei einer Kautionsstreitigkeit aufgestellt. Man sollte – wenn man die Wohnung bekommt – Fotos machen, auf denen Zimmer und Wände gut erkennbar sind.
Wenn etwas während der Mietdauer kaputt wird, so wie Fenster, Jalousien und Ähnliches, muss man das dem Vermieter schriftlich anzeigen. So kann er nachher nicht behaupten, dass der Mieter das kaputt gemacht hat.
Ich habe das auch selbst erlebt: Als ich meine erste Wohnung – einen Neubau – gemietet habe, gab es einige Mängel, zum Beispiel sind die Fußbodenleisten abgefallen. Ich habe das schriftlich festgehalten und das Schreiben geschickt. Der Vermieter wollte es nicht reparieren, ich auch nicht. Als ich die Wohnung zurückgegeben habe, wollten die Vermieter mir für diese Mängel Teile der Kaution abziehen. Ich konnte dokumentieren, dass es diese Mängel schon immer gab, damit hatten sie keine Chance.
Wenn ich schon im Kautionsstreit bin, sollte ich so viele Unterlagen wie möglich – wie Fotos und Schreiben an den Vermieter – aufbewahren. Ganz wichtig ist auch, bei der Übergabe der Wohnung das Übergabeprotokoll des Vermieters gut durchzulesen und es nicht sofort zu unterschreiben, wenn man sich nicht sicher ist. Es gibt vermehrt ganz klein Beisätze, in denen steht, dass auf Kautionsstreitigkeiten etc. verzichtet wird. Das muss man nicht unterschreiben. Man kann diese Sätze durchstreichen oder schreibt auf einen Zettel „Schlüssel übergeben“ und das Datum und lässt es gegenzeichnen.
Ich kann ihnen bei der Einleitung des Verfahrens helfen und bei der Vorbereitung, da so etwas sehr exakt passieren muss. Man sollte nachsehen, welche Mängel es vielleicht wirklich in der Wohnung gegeben hat und was man dem Vermieter zugestehen muss. Gibt es Mängel, welche der Mieter selbst verursacht hat, klagt man nicht den vollen Betrag ein. Ich helfe bei der Aufbereitung der Unterlagen und verfasse die Klage so, dass sie für Vermieter und Mieter verständlich ist. Auch sage ich den Parteien, dass manche Mängel normale Abnutzung sind. Man muss sich nicht alles gefallen lassen. Jeder Vermieter versucht, jeden kleinen Mangel als übermäßige Abnutzung zu verkaufen.
Sind Sie auf Probleme mit Mietern oder Vermietern gestoßen? Oder möchten Sie einen Mietvertrag abschließen? In allen Belangen des Mietrechts verschafft Ihnen Mag. Peter Petz einen Überblick über Ihre Chancen und Risiken. Gerne nimmt er sich bei einem Erstgespräch in seiner Kanzlei in 1040 Wien für Ihre Frage Zeit. Weitere Informationen und Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Peter Petz auf anwaltfinden.at.
