Damit das Zusammenleben zwischen den Eigentümern im Wohnobjekt reibungslos abläuft, gibt es den Wohnungseigentumsvertrag. Hier wird unter anderem festgehalten, welche Bereiche gemeinsam und welche von einzelnen Eigentümern verwendet werden dürfen. Worauf es bei einem solchen Vertrag ankommt, was in diesem konkret festgehalten wird und wie es um die Aufteilung gemeinsamer Kosten unter den Eigentümer steht, erklärt Dr. Andreas Fussenegger im Interview. Der Rechtsanwalt mit Kanzlei in Dornbirn ist sowohl auf das Immobilienrecht wie auch auf das Vertragsrecht spezialisiert und daher hier der ideale Ansprechpartner!
Ich bin seit 2016 Rechtsanwalt in Dornbirn mit Schwerpunkt Immobilien- und Erbrecht. Meine Ausbildung habe ich an der Universität Wien absolviert. Zusätzlich bin ich als Prüfer für die Rechtsanwaltsprüfung am Oberlandesgericht in Innsbruck tätig.
Das Immobilienrecht hat sehr viele Facetten und ist äußerst vielseitig. Besonders interessiert mich der Kontakt mit den Menschen und die unterschiedlichen Herausforderungen, die sich bei der Bearbeitung stellen. Es handelt sich um greifbare und lebensnahe Thematiken, weshalb ich mich für diese Spezialisierung entschieden habe.
Generell möchte ich vorausschicken, dass es Miteigentum und Wohnungseigentum gibt. Beim Miteigentum ist man normalerweise Miteigentümer zu ideellen Anteilen. Das heißt, an jedem Anteil ist man Miteigentümer. Beim Wohnungseigentum besteht die Möglichkeit, die Objekte einzelnen Eigentümern allein zuzuordnen. Durch einen Wohnungseigentumsvertrag wird genau geregelt, welche Bereiche wem zugeordnet werden. Der Fachbegriff hierfür ist Parifizierung.
Der Vertrag wird benötigt, wenn Wohnungseigentum begründet werden soll.
Es ist die Liegenschaft genau zu bezeichnen und die wohnungseigentumstauglichen Objekte gemäß Wohnungseigentumsgesetz sind genau abzugrenzen. Weiters sollte ein Parifizierungsgutachten verwendet werden, in welchem die Aufteilung zwischen den Wohnungseigentumsobjekten und dem allgemeinen Eigentum vorgenommen wird. Die Nutzflächen und -werte der wohnungseigentumstauglichen Objekte sind im Vertrag genau anzuführen.
Beim Sondereigentum ist ein Objekt einer oder höchstens zwei Personen zugeordnet. Beim Gemeinschaftseigentum handelt es sich um Eigentum der Eigentümergemeinschaft. Das Gemeinschaftseigentum sind z.B. die Zugänge oder allgemeine Parkplätze. Über dieses ist jedenfalls gemeinsam eine Regelung zu finden und ein Einvernehmen herzustellen. Idealerweise wird das aber bereits im Wohnungseigentumsvertrag gemacht. Über das Sondereigentum hingegen können die Personen selbst verfügen, etwa über die einzelne Wohnung oder den Tiefgaragenabstellplatz.
Die Kosten werden grundsätzlich gemäß Wohnungseigentumsgesetz nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Es ist aber auch ein abweichender Aufteilungsschlüssel möglich. Hier gilt es genau zu prüfen, welche Aufteilung bei der Wohnanlage bzw. beim Wohnungseigentum gewählt wurde, damit es bei der Betriebskostenabrechnung zu keinen bösen Überraschungen kommen kann.
Grundsätzlich haften die Miteigentümer gemeinsam, sofern der Schaden nicht einzelnen Miteigentümern oder Gästen, Zulieferern etc. zugeordnet werden kann. Dabei macht es keinen Unterschied, ob der Schaden versehentlich oder fahrlässig entstanden ist.
Probleme bereitet besonders Abnutzung durch Wetter und Wind. Bei solchen Schäden haften alle Miteigentümer und haben die Kosten zu tragen. In Österreich wird hierfür allerdings auch ein Reparaturfonds geführt. Vor einem Wohnungskauf ist abzuklären, wie viel Geld im Fonds vorhanden ist und ob dieses zur Deckung von Schäden ausreicht.
Ja, wenn ein Objekt gekauft wird, sollte der Wohnungseigentumsvertrag unbedingt geprüft werden. Nicht nur der Kaufvertrag sollte einem Anwalt vorgelegt werden, sondern auch der ursprünglich abgeschlossene Wohnungseigentumsvertrag. In diesem können nämlich zahlreiche Zusagen enthalten sein, die von den Rechtsnachfolgern zu übernehmen sind.
Ich empfehle beim Wohnungseigentumsvertrag und beim normalen Kaufvertrag die Umstände anwaltlich prüfen zu lassen und vor allem auch das Parifizierungsgutachten im Grundbuch abzufragen. Im Parifizierungsgutachten wird nämlich angeführt, welche Bereiche wem gehören. Es gibt oft Fälle, in denen Gemeinschaftseigentum bei Wohnanlagen plötzlich von einzelnen Miteigentümern überschießend benutzt wird und durch einen Blick ins Parifizierungsgutachten kann sichergestellt werden, wer welche Bereiche tatsächlich benutzen darf und in welchem Umfang.
Neue Wohnungseigentümer sollten sich im Verlauf bestmöglich beraten und auch vertragliche Unterlagen anwaltlich prüfen lassen. Auch Sie ziehen in Erwägung, eine Wohnung zu kaufen und sind hier noch auf der Suche nach dem richtigen Rechtsanwalt? Dr. Andreas Fussenegger steht Ihnen als Spezialist für das Vertrags- und das Immobilienrecht rechtlich zur Seite. Damit Sie sorgenfrei Ihre Immobiliengeschäfte erledigen können, unterstützt Sie Rechtsanwalt Dr. Andreas Fussenegger kompetent und zielführend. Gerne bietet Ihnen seine Kanzlei in Dornbirn eine Erstberatung an! Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Dr. Andreas Fussenegger auf anwaltfinden.at.
